چرا سرمایههای بخشخصوصی در شهر تهران فرود نمیآید؟
خدمات شهری در «تله ملکی»
دو آمار از حجم سرمایهگذاری بخشخصوصی در پایتخت در ۱۴۰۴
در این شرایط مدیریت شهری بهجای تمرکز بر چالشها و جذابکردن سرمایهگذاری در بخش خدمات موردنیاز شهر، بهدنبال جذب سرمایهگذار با تکیه بر زمین و مجوز ساختوساز است. این رویه مدیریت شهری در جذب سرمایهگذار نهتنها چالش کمبود منابع برای اداره شهر را مرتفع نمیکند، بلکه باعث میشود اندک منابع محدود بخشخصوصی نیز به حوزههایی نظیر ساختوساز سوق داده شود که نتیجه آن لزوما بر کیفیت زندگی شهر و شهروندان تاثیر مثبتی نمیگذارد.
بخش خصوصی در شهر سرمایهگذاری نمیکند
کاهش محسوس درآمدهای مدیریت شهری از دریافت عوارض ساختوساز طی سالهای اخیر بهدلیل رکود در این صنعت و احتمال استمرار این وضعیت درمیان و بلندمدت باعثشده تا مدیران شهری به فکر راههای جایگزین درآمدزایی برای شهر باشند؛ جذب سرمایه از طریق بخشخصوصی یکی از قابلاتکاترین شیوهها برای اداره شهر شمرده میشود. بهعنوان نمونه در پایتختهای مدرنی نظیر پاریس و لندن، میزان سرمایه جذبشده توسط بخشخصوصی بیش از ۳برابر بودجهعمومی برای اداره شهر است، اما در شهرها مختلف کشور وضعیت کاملا متفاوت است. به گفته نوید خاصهباف؛ مدیرعامل شرکت سرمایهگذاری شهر تهران طی یک سالاخیر ۵همت سرمایه بخشخصوصی برای پایتخت از بخشخصوصی جذب شد که با درنظر گرفتن بودجه۲۳۰ همتی شهر تهران برای سال۱۴۰۴، سرمایه بخشخصوصی سهمی ۲درصدی از کل هزینههای شهر داشت.
همچنین به عقیده کارشناسان حوزه شهری، بررسی کارنامه بودجهمدیریت شهری در ردیف «درآمد ناشی از سود سهام سازمانها و شرکتها»، «سود ناشی از مشارکت شهرداری در سرمایهگذاری» و «منابع حاصل از آورده شهرداری در پروژههای مشارکتی» نمایی از موفقیت مدیریت شهری در جذب سرمایه بخشخصوصی را بیان میکند.
براساس گزارش درآمد و بودجه شهرداری تهران در نیمه ابتدایی امسال، درآمد ناشی از «سود سهام سازمانها و شرکتها» ۸۰۰میلیاردتومان بود که بخشی از این درآمد مربوط به سرمایهگذاری بخشخصوصی در شهر است؛ سهم «سود ناشی از مشارکت شهرداری در سرمایهگذاریها» برابر ۵۷میلیاردتومان بود و درآمد «منابع حاصل از آورده شهرداری در پروژههای مشارکتی» صفر بود. مجموع این دادهها نیز وضعیت نامطلوب جذب سرمایه بخشخصوصی به مدیریت شهری را تایید میکند. درحالی مدیریت شهری در جذب سرمایه بخشخصوصی موفق نبودهاست که پایتخت در بسیاری از حوزهها از جمله انواع خدمات حوزه شهری از کیفیت مطلوبی برخوردار نبوده و برای رسیدن به شرایطی قابلقبول شهر به جذب منابع مالی بخشخصوصی نیاز دارد. بررسیهای کارشناسی و میدانی «توسعه مراکز تفریحی و گردشگری»، «نگهداشت شهر» از جمله «نگهداشت بوستانها»، «نگهداشت سرویسهای بهداشتی عمومی»، «نگهداشت معابر»، «جمعآوری پسماند و بازیابی» و «توسعه حملونقل عمومی» را اولویت شهر برای جذب سرمایه بخشخصوصی و ارتقای کیفیت خدمات میداند. در این شرایط دو سوال مطرح است، چرا تهران در جذب سرمایه بخشخصوصی آنگونه که انتظار میرود موفق نبوده و دوم آنکه سرمایه اندک جذبشده عمدتا مربوط به چه حوزههایی است؟
بررسیها حاکی از آن است که عمده سرمایه خصوصی جذبشده توسط مدیریت شهری مربوط به بخش ملک و ساختمان با انواع کاربری بودهاست. در این مدل شهرداری تامینکننده مجوز ساخت یا زمین یا هر دو بوده و سرمایهگذار نقش سازنده را ایفا میکند. درواقع همانند سالیان گذشته همچنان ملک و ساختمان تنها مزیت رقابتی تهران برای جذب سرمایه بوده و البته فرصتهای نهفته اقتصادی در مجوزهای ساختمانی عامل جذب سرمایه به این پروژهها است. در عینحال «بوروکراسی پیچیده برای ورود سرمایهگذار» و کمتربودن «عایدی موردانتظار سرمایهگذار» نسبت به «عایدی واقعی بهای فروش خدمات شهری با نرخ دولتی» در حوزههای مختلف نظیر مراکز تفریحی، گردشگری و حملونقل عمومی در عدمجذب سرمایه بخشخصوصی دخیل است.
صدور مجوز، دیگر کفاف اداره شهر را نمیدهد
شهرداریهای تهران طی دورههای متمادی برای تامین منابع مالی لازم برای اداره شهر به سراغ صدور پروانه رفته و درآمد حاصل از آن را عمدتا به مصرف روزانه شهر رساندهاند. درواقع «فروش دارایی سرمایهای شهر» هزینههای روزانه شهر تهران را پاسخ دادهاست، اما در شرایط کنونی به دلایل مختلفی نظیر اشباع شهر از جمعیت و رکود حاکم بر صنعت ساختوساز در کشور مدیریت شهری در تامین درآمد با چالش مواجهشده و بنابراین باید به سمت روشهای دیگر تامین مالی شهر با تکیه بر جذب سرمایههای بخشخصوصی حرکت کرد. در سال۱۳۹۰ تعداد کل پروانههای ساختمانی صادرشده در نقاط شهری کشور ۲۱۳هزار و ۱۴۸مورد بود که از این تعداد ۲۹هزار و ۷۶۳ مورد آن مربوط به تهران بود. در سال۱۴۰۳ تعداد کل پروانههای ساختمانی صادرشده در نقاط شهری کشور با ثبت افت ۳۳درصدی به ۱۴۲هزار و ۵۵۴ مورد رسیدکه از این تعداد ۷هزار و ۴۵۷ مورد آن مربوط به تهران بود؛ بنابراین در این بازه ۱۴ساله تعداد صدور پروانه در شهر تهران افتی ۷۵درصدی داشت که بهمراتب کمتر از کاهش تعداد صدور پروانه در کل شهرهای کشور بود.
کاهش صدور پروانه در کل کشور و شهر تهران نشان از سقوط درآمدهای مدیریت شهری دارد؛ درحالیکه بخش عمدهای از درآمدهای شهرداری کل کشور و شهر تهران از محل صدور پروانه ساختوساز تامین میشد، رکود در صنعت ساختمان طی سالهای اخیر، تامین درآمد از این بخش برای مدیریت شهری را دچار اختلال کرد و باعث شد تا مدیریت شهری به فکر منبع درآمد جدیدی برای اداره شهر باشد. شهرداری تهران برای سالهای متمادی درآمد حاصل از ساختوساز را صرف هزینههای جاری خود کرده و این درحالی است که انتظار میرفت بخش قابلتوجهی از این درآمد صرف توسعه زیرساختهای شهر شده و در عینحال با ایجاد منابع پایدار درآمدی، آینده تامین درآمد در شهر را تضمین کند.
به هر ترتیب وضعیت کنونی صنعت ساختمان نشان از آن دارد که مدیریت شهری دیگر نمیتواند به سیاق سالهای قبل بر روی درآمد حاصل از عوارض ساختوساز حساب کند، این موضوع نیز در نتیجه رکود در صنعت ساختوساز و کاهش ظرفیت تهران برای پذیرش ساکنان جدید رقم خورده است و در این شرایط حرکت به سمت روشهای دیگر تامین مالی در شهر ضروری است. عوارض، مالیات، بهای خدمات و کمک دولت از راههای تامین منابع مالی مدیریت شهری در شرایط کنونی است؛ در عینحال در این مرحله جلب مشارکت بخشخصوصی برای سرمایهگذاری نیز ضروری است. کلانشهرهای بزرگی نظیر تهران در بخش زیرساخت و خدمات پتانسیل خوبی برای جذب سرمایهگذار بخشخصوصی دارند، درواقع بسیاری از امور که در زمره حوزههای خدماتی و زیرساختی طبقهبندی میشوند، میتوانند برای سرمایهگذاران بخشخصوصی جذاب باشند.
درحالیکه هر شهری دارای موقعیتهای جذابی برای جذب سرمایههای بخشخصوصی است و در عینحال شهرها در جلب سرمایهگذاران به خود با یکدیگر در رقابت هستند. حجم تقاضا یکی از مهمترین پتانسیلهای شهر تهران برای جلب سرمایهگذار جهانی است؛ اندازه بازار تهران ۹میلیون نفر است که این رقم معادل ۱۰درصد جمعیت کل کشور است، با درنظر گرفتن جمعیت ساکنان شهرهای اقماری تهران، جمعیت این شهر به ۱۳میلیون نفر نیز میرسد که این رقم معادل بزرگترین بازار کشور و یکی از بزرگترین بازارهای خاورمیانه است. کیفیت بازار تقاضا از کمیت آن مهمتر است؛ چراکه جمعیت ساکنان این شهر جزو پردرآمدترینها در کشور بهشمار میروند.
جای خالی توجه به نیازهای اساسی شهر
مدیریت شهری با درنظر گرفتن نیازهای شهر تهران و پتانسیلهای این شهر برخی نقاط جذاب برای سرمایهگذاری را شناسایی و در اطلس جامع سرمایهگذاری شهرداری تهران معرفی کردهاست. از ۲۲ رشته اصلی تعریفشده برای جلب مشارکت سرمایهگذاران بخشخصوصی در شهر تهران تنها ۳ مورد در راستای چالشهای اساسی شهروندان تعریف شدهاست. این موارد عبارتند از: « فعالیتهای اقتصادی در حوزه کلان معضلات شهر تهران، مانند ترافیک، آلودگی هوا، مسکن، احیای بافت فرسوده و...»، « فرصتهای شراکت بخشخصوصی و شهرداری تهران در تامین زیرساختهای شهری» و « فعالیتهای اقتصادی در حوزههای مرتبط با کلان معضلات اقتصادی کشور، مانند کمبود آب، کمبود برق، مصرف بالای انرژی و...»
درواقع درحالیکه شهروندان تهرانی عدمتوسعه کافی در بخش حملونقل عمومی، آلودگی هوا، عدمنگهداشت صحیح شهر و عدمجمعآوری صحیح پسماند را در زمره خواست اصلی خود عنوان میکنند؛ برنامهریزی بر حوزههای دیگری متمرکز است و این خواستههای اصلی شهروندان حتی در جلب سرمایههای خصوصی نیز در حاشیه قرار دارد.
«ایجاد نیروگاههای خورشیدی در نقاط مختلف شهر»، «ایجاد ایستگاههای شارژ خود تامین خودروهای برقی در نقاط مختلف شهر»، «تولید موتورسیکلت، دوچرخه و اسکوتر برقی»، «اجرای انواع طرحهای صرفهجویی در مصرف برق در معابر و ساختمانهای عمومی شهر از طریق تعویض لامپها با حمایت شهرداری و ادراه برق منطقهای»، «اجرای طرح تعویض موتور کولرهای آبی در منازل و ادارت شهر با حمایت شهرداری و اداره برق منطقهای» «توسعه خطوط مترو تهران(شامل خطوط، ایستگاهها و قطارها»، توسعه ناوگان اتوبوسرانی و تاکسیرانی با محویت تاکسی و اتوبوس برقی»، «واگذاری نگهداری از بوستانهای شهر به بخش خصوصی»، «ایجاد و نگهداری سرویس بهداشتی عمومی در شهر»، «واگذاری بهرهبرداری از مجتمعهای تجاری متعلق به شهرداریهای بخش خصوصی»، «واگذاری بهرهبرداری از مجموعههای ورزشی متعلق به شهرداری به بخش خصوصی»، «واگذاری بهرهبرداری از رستورانها و کافیشاپهای متعلق به شهرداری به بخش خصوصی»، «واگذاری بهرهبرداری از فضاهای موجود د ایستگاههای مترو به بخش خصوصی»، «جمعآوری داده و ارائه سرویسهای دیجیتال دادهمحور نظیر نقشه ترافیکی و آلودگی هوا»، «ایجاد مراکز اقامتی ۴ و ۵ ستاره در نقاط مختلف شهر تهران متناسب با تخمین تقاضای طرح جامع گردشگری» و «تامین زیرساختهای شهری با اولویتبندی ابتدایی در مناطق جنوبی شهر با تکیه بر مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹ و ۲۲. مناطق ۴، ۷، ۸، ۹، ۱۰، ۱۲، ۱۴، ۲۰ و ۲۱ نیز در اولویت دوم تامین زیرساخت شهری قرار دارند که این موضوع نیز با تکیه بر جلب مشارکت بخشخصوصی قابلتحقق است.
جذب ۵همت سرمایه بخش خصوصی
نوید خاصهباف مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری تهران در گفتوگو با «دنیایاقتصاد» درخصوص میزان جذب سرمایه محقق شده در این شرکت طی این دوره مدیریت شهری گفت: وجود مشکلات ساختاری در فرآیند جذب سرمایه باعثشده بود تا جذب سرمایههای بخشخصوصی از سوی این سازمان با چالش مواجه شود، بنابراین ابتدا تمرکز سازمان سرمایهگذاری شهرداری تهران در این دوره بر رفع این ایرادات ساختاری بود. طی یک سالاخیر پس از رفع چالشهای ساختاری این سازمان موفق به جذب حدود ۵همت سرمایه شد. در عینحال وضعیت قراردادهای این سازمان به ارزش ۶۶همت نیز تعیینتکلیف شد. درواقع تعدادی پروژه سرمایهگذاری از قبل در شرکت تعریفشده بود، اما برای آن تصمیمی اخذ نشده بود، بخشی از پروژهها راکد رها شده و برخی در محاکم و دادگاه بود، خوشبختانه توانستیم در این دوره، از طریق مصالحه و توافق با شرکا و سرمایهگذاران قراردادهایی با مجموع ارزش ۶۶همت را تعیینتکلیفکرده و از حالت رکود به حالت فعال تبدیل کنیم.
خاصهباف درخصوص سهم حوزههای مختلف نظیر حملونقل عمومی، گردشگری و حوزه خدمات شهری با محوریت جمعآوری پسماند و زبالهسوزی در جذب سرمایه گفت: در حوزه گردشگری حدود ۱.۵همت سرمایه جذب شد؛ البته در این بخش برای جذب ۵۵همت دیگر نیز قرارداد در دست اقدام قرارگرفتهاست. در حوزه خدمات شهری و زبالهسوزی نیز یکهمت سرمایه بخشخصوصی جذب شد و پروژه راهاندازی شد؛ همچنین پروژه ۵۰ همتی برای ایجاد زبالهسوز تهران نیز در دست اقدام قرار دارد. با وجود این در حوزه حملونقل هنوز جذب سرمایه انجام نشده، اما برای ساخت پارکینگ مکانیزه و موتورسیکلتهای برقی در حال تدوین طرحهایی برای جذب سرمایه بخشخصوصی هستیم.
خاصهباف درخصوص دلایل عدم موفقیت سازمان سرمایهگذاری و مشارکت مردمی در جذب سرمایه به بخش حملونقل عمومی گفت: وظیفه این سازمان مولدسازی داراییهای شهرداری و تعریف پروژه سودآور بر روی این داراییها و دعوت از بخشخصوصی برای مشارکت و سرمایهگذاری است. این درحالی است که حملونقل عمومی با شرایط فعلی و نرخ بلیتها فعلا سودآور نبوده و بنابراین نمیتوان این حوزه را بهسادگی برای بخشخصوصی جذاب کرد و پروژه سودآوری بر روی آن تعریف کرد. البته تامین حملونقل عمومی جزو وظایف شهرداریها است و طبیعتا مدیریت شهری از بودجهخود برای توسعه آن هزینه نمیکند، اما این هزینه با شرایط کنونی بخشخصوصی جذاب نیست. در شرایط کنونی شهروندان برای هر سفر با مترو ۲۰درصد هزینه تمامشده سفر را پرداخت میکنند، این رویه درخصوص سفر با اتوبوس نیز وجود دارد. بهعنوان نمونه بهای هر سفر با قطار در شرایط کنونی تقریبا ۴ تا ۵هزارتومان است؛ این درحالی است که هزینه واقعی هر سفر با مترو بیش از ۲۵هزارتومان است. مابهالتفاوت این هزینه توسط مدیریت شهری پرداخت میشود که ارائه یارانه به سفرهای مترویی در زمره وظایف مدیریت شهری است. در شرایطی که هزینه بلیت مترو معادل هزینه واقعی سفر نیست، طبیعتا بخشخصوصی تمایلی به سرمایهگذاری در توسعه خطوط مترو ندارد.
وی ادامهداد: سازمان سرمایهگذاری برنامههایی برای جذب سرمایهگذاران بخشخصوصی در احداث پارکینگ مکانیزه و پایانههای مترو دارد؛ البته برای اقتصادیشدن پارکینگهای مکانیزه باید هزینه پارکینگ غیردستوری تعیین شود و طرحهایی در زمینه احداث نیروگاه خورشیدی در پایانهها دادهشده تا این پروژهها نیز اقتصادی شوند. خاصهباف ادامهداد: در شرایط کنونی حتی اقتصادیکردن پروژههای گردشگری دشوار است؛ نرخ خدمات در شهربازی و فضاهای تفریحی به شکل دستوری تعیین میشود و با قیمتهای اعلامی قطعا پروژهها، صرفه اقتصادی ندارند، با اینوجود سعی کردهایم تا با ایجاد فضای تجاری در اطراف این محیطهای گردشگری، پروژهها را برای سرمایهگذاران بخشخصوصی اقتصادی کنیم. وی تاکید کرد: در حوزه زباله سوزی و پسماند، روشهایی برای ایجاد بازده مثبت اقتصادی وجود دارد، احداث نیروگاه و ایجاد برق از زباله به شرط فروش برق با قیمت صادراتی میتواند این پروژهها را اقتصادی و برای سرمایهگذار بخشخصوصی جذاب کند که خوشبختانه چنین نیز شدهاست.
