سمت‌وسوی ساختمانی‌ها در پساشوک جنگ
کاهش قیمت مسکن در اثر شوک جنگ بیش از آنکه باعث بهبود قدرت خرید شود صرفا علامتی از تغییر جهت انتظارات تورمی است
آنچه در روزها و هفته‌های پس از جنگ دوازده‌روزه دیدیم، دقیقا گواه همین مدعا است: هیجان اولیه، همراه با کمی عقب‌نشینی در قیمت اعلامی توسط برخی فروشنده‌ها بود، و اما در صورت عدم اصلاح بنیادین ساختارهای کنونی، در عمل نیروی قواعدی که قیمت را به مدار صعودی می‌کشند، غلبه خواهد کرد. حتی اگر فرض کنیم شرایط ژئوپلیتیک تشدید شود و فشار روانی فروش، موج تازه‌ای از کاهش اسمی قیمت در برخی نقاط رقم بزند، باز هم بهبود معناداری در دسترسی خانوارها به مسکن حاصل نمی‌شود.
به تعبیر دقیق‌تر، «قیمتِ کمتر» در کوتاه‌مدت نه به معنای «مسکنِ مطلوب‌تر» است و نه به معنای «بازارِ سالم‌تر». چرا؟ چون مساله اصلی «قیمت جاری» نیست، «ساختار بازار مسکن» است. زمانی که سال‌ها، قیمت را نشانۀ وضعیت بد می‌پنداشتیم و همه تقصیر‌ها را به گردن قیمت‌های معامله مسکن می‌انداختیم، در واقع به پنداشت غلط فرصت مزمن شدن می‌دادیم. امروز روشن‌تر می‌بینیم که حتی افت‌های محسوسِ قیمت (که به زبان رایج در بازار فرصت خریدند) نیز در نبود اصلاحات ساختاری، صرفا نقاب‌های موقتی‌اند بر چهره مساله‌ای که عمیق‌تر از قیمت، در معضلات ساختاریافته در سیاست‌های مرتبط با زمین، تامین مالی، مالیات‌ستانی و فقدان سیاستگذاری‌های دانش‌بنیان (به معنای واقعی آن) نظیر حکمرانی داده ریشه دارد.
برای اینکه عمق موضوع روشن‌تر شود، کافی است به گذار چند متغیر کلیدی نگاه کنیم. نخست، بازار خرید و فروش در تهران در هفته‌های اخیر، به اذعان مقامات رسمی، به رکودی بی‌سابقه فرو رفته است؛ تعداد قراردادهای ثبت‌شده از سطح چند هزار فقره ماهانه به «کمتر از هزار» و حتی «حدود چهارصد معامله» در یک ماه سقوط کرده است. این حجمِ بسیار اندک در معاملات، دو پیام توأمان دارد: از یک سو، گزارش‌هایی از عقب‌نشینی قیمتی در برخی محلات (به‌ویژه شمال شهر) منتشر شد، از سوی دیگر، همین کم‌معامله‌بودن، هر نوع استنباط منطقی درباره سطح قیمت را شکننده و محل تردید می‌کند.
بنابراین حتی اگر روایت‌هایی از افت‌های تا ۳۰ درصد در بعضی نواحی شنیده شد، باید در حاشیه آن، کم‌اعتباری آماری ناشی از حجم بسیار پایین معاملات را هم نوشت. در چنین وضعیتی، قضاوت درباره «کاهش قیمت» بدون وزن دادن به «عمق بازار»، برآوردی خام خواهد بود.
دوم، وقتی به نسبت «قیمت به توان مالی خانوار» نگاه می‌کنیم، تصویر روشن‌تر می‌شود. تازه‌ترین برآوردهای رسانه‌های تخصصی بر پایۀ دادههای رسمی نشان می‌دهد یک خانوار شهریِ معمولی برای خانه‌دار شدن به‌طور متوسط حدود «۴۹ سال» و در تهران حدود «۸۹ سال» پس‌انداز نیاز دارد، درحالی‌که قاعده متعارف در جهان (و در ادبیات سیاستگذاری شهری) آن است که این شاخص در حدود «۱۵ سال» باشد.
معنای عددی این شکاف ساده است: حتی اگر فرض محالِ «کاهش ۵۰ درصدی» قیمت مسکن در تهران رخ دهد، زمان لازمِ خانه‌دار شدن از ۸۹ سال به حدود ۴۵ سال می‌رسد؛ هنوز تقریبا «سه برابر» بیش از حد متعارف. به بیان دیگر، معادله‌ای که در سمت «درآمد، پس‌انداز و اعتبار» حل نشده است، با صرف دستکاری سمت «قیمت» هم حل نمی‌شود.
سوم، بازار اجاره که آینه تمام‌نمای فشارهای معیشتی است، نشان می‌دهد حتی جایی که از نظر روانی انتظارِ «تخفیف» پساجنگی می‌رفت، شواهد خلاف آن است. طبق گزارش‌های رسمی، تورم سالانۀ اجاره در مرداد ۱۴۰۴ به «۳۷٫۷ درصد» کاهش یافته و به کف بیست‌وسه‌ماهه رسیده است، اما در همان ماه، تورم ماهانه اجاره بار دیگر «۲٫۴ درصد» ثبت شده و نشانه‌ای از پایداری تورم اجاره را نشان می‌دهد. هم‌زمان، سهم مسکن و اجاره در سبد هزینه خانوار شهری در تهران پیش‌تر به حدود «۵۱ درصد» رسیده بود؛ نسبتی که وقتی با افت قدرت خرید عمومی همراه شود، حتی کاهش‌های موضعیِ قیمت فروش واحدهای مسکونی نیز نمی‌تواند به‌سرعت به تخفیف معنادار در اجاره‌ها ترجمه شود. اینجا، سازوکار بازار (عرضه حرفه‌ای و پیوسته واحدهای اجاره‌ای توسط نهادهای تخصصی) و طراحی مشوق‌های مالیاتی اهمیت پیدا می‌کند.
ریشه‌های ناترازی بازار مسکن
ریشه‌های ساختاری این ناترازی را اگر لایه‌لایه باز کنیم، اولین لایه «جمعیت» است. نسلی که در سال‌های پس از انقلاب و دوران جنگ به دنیا آمد، همان نسلی است که نیمکت‌های سه‌نفره و شیفت‌های دوگانه مدارس را به خاطر دارد، سپس به سدِ کنکور و بازار کار برخورد و امروز با مانع بسیار جدی‌ترِ «دسترسی به مسکن» مطلوب روبهرو شده است که ازدواج و تشکیل خانواده را به نوعی هدف قرار داده است که آینده جمعیتی کشور را به بحران‌های متعددی خواهد کشاند. این برآمدگی هرم سنی—که اکنون با هشدارهای جدی پیرشدن جمعیت هم هم‌نشین شده—دو فشار هم‌زمان را وارد می‌کند: سمت تقاضا را به‌صورت انباشته بالا نگه می‌دارد و سمت عرضه را از ناحیۀ نیروی کار ماهر و نیمه‌ماهر در ساخت‌وساز در وضعیت شکننده قرار می‌دهد.
گزارش‌های رسمی از عبور جمعیت سالمند کشور از مرز «۱۰میلیون نفر» در سال ۱۴۰۴ و نیز پیش‌بینی سهم‌های دو رقمی سالمندان در دهه پیش رو، نشانه‌ای روشن از دگرگونی تقاضای مسکن و نیز کمبودهای بالقوه در نیروی کار ساختمانی است؛ کمبودهایی که هم بر سرعت ساخت و هم بر هزینه تمام‌شده اثر می‌گذارد.
لایۀ دوم، نیروی «کار» است؛ و در ایرانِ امروز، این یعنی نقش اتباع افغانستانی در صنعت ساختمان و زنجیرۀ ساخت و تامین مصالح. بازار کار ساختمان سال‌ها با اتکای بالا به کارگران مهاجر سامان یافته بود و خروج بخشی از این نیروها حالا به‌صورت هم‌زمان دو تغییر ایجاد کرده است: در کارگاه‌ها، دستمزد روزمزدیِ کارهای ساده از مرز «یک‌میلیون تومان در روز» عبور کرده و در زنجیره تامین مصالح هم، به دلیل کاهش نیروی کار ارزان در برخی امور تولیدیِ ساده، شاهد افزایش هزینه‌های مصالح ساختمانی هستیم.
برخلاف روایت‌های عمومی، اگرچه مطابق با گزارش‌های مرکز آمار سهم دستمزد کارگری در هزینه تمام شده ساختمان مقدار قابل‌توجهی نیست، اما به علت عدم دسترسی به نیروی کار در بسیاری از نقاط کشور و بدون توجه به راهکارهای جایگزین نظیر توسعه صنعتی‌سازی ساختمان همراه با نفوذ فناوری در صنایع می‌تواند ساخت مسکن را با بحران دوچندان روبهرو کند.
لایه سوم، «داده و حکمرانی» است. وقتی بازار رسمی شاهد کاهش تعداد معاملات است و ثبت قراردادها در سامانه‌ها به چند صد فقره در ماه تقلیل می‌یابد، شاخص‌های قیمتی دیگر کارکرد راهبردی خود را از دست می‌دهند و بازار به شنیدن روایت‌ها و تجربه‌های پراکنده حساس می‌شود؛ از «موجِ معاوضه» تا «ریزش ۳۰ درصدی در بعضی محلات». این حساسیت، نشانه فقر دادههای معتبر و تاخیر در انتشار یا ناپایداری آنهاست. نتیجه آنکه حتی اگر در دوره‌هایی، امکان افت‌های بیشتر نیز به دلیل فشار فروشندگان یا تشدید نااطمینانی متصور باشد، این افت‌ها در بازار اجاره نمود پیدا نمی‌کند و در صورت تداومِ تورم عمومی، دوباره در روند افزایشی قیمت‌های مسکن پنهان خواهند شد. اینجاست که «قیمت»، حتی وقتی پایین می‌آید، مساله را حل نمی‌کند، چون مساله اصلی «سازوکار» است.
اجاره‌داری ساختمانی‌ها
پاسخ کوتاه این است: از «بازار دادههای پراکنده» به «بازارِ مدیریت‌شده و حرفه‌ایِ اجاره» کوچ کنیم و از ابزارهای مالی و مالیاتی برای تثبیتِ این گذار استفاده کنیم. گزاره‌های اجرایی روشن‌اند: شناسایی و اعمال قانون بر خانه‌های خالی باید با ابزارهای تشویقی همراه شود—مثلا برای موجرانی که واحدهای خالی را با قراردادهای حرفه‌ای و پایدار عرضه می‌کنند، تخفیف‌های مالیاتی و بیمه‌ای تعریف شود؛ پلتفرم‌های تخصصیِ مدیریت اجاره، همراه با صندوق‌های تضمین ودیعه و مکانیسم‌های حل‌وفصل اختلاف (مثلا حساب امانیِ ودیعه و اجاره‌بها) جا بیفتند تا «ریسک فرایند‌های اجاره‌دادن» برای موجر کاهش یابد؛ و مهم‌تر از همه، بازیگران نهادی (شرکت‌های سرمایه‌گذاریِ ثبت‌شده و تحت نظارت) به‌عنوان «موجرِ حرفه‌ای» نقش موثر پیدا کنند.
در این الگو، معافیت مالیاتی بر درآمد اجاره برای شرکت‌های سرمایه‌گذاریِ مسکن—مشروط به رعایتِ استانداردهای شفافیت، گزارشگری و سقف‌های افزایش اجاره—نه یک امتیاز غیرعادلانه، بلکه ابزاری برای خلق «عرضه پایدارِ اجاره‌ای» است؛ عرضه‌ای که خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد را از نوسان‌های سفته‌بازانه محافظت می‌کند و به‌تدریج نسبت قیمت به اجاره را به مسیر تعادل بازمی‌گرداند. در کنار سیاست مالیاتیِ خانه‌های خالی، هویت بخشی کاملا «رسمی و سودآور اما تنظیم‌گری‌شده» به اجاره‌داری نهادی، همان هسته‌ای است که بازار ایران سال‌ها از آن بی‌بهره بوده است. از این منظر، خبر ارسال فهرست «۷۷ هزار واحد خالی سال ۱۴۰۲» از وزارت راه و شهرسازی به سازمان امور مالیاتی اگر با بسته تشویقیِ هم‌راستا همراه شود، می‌تواند نخستین قطعه یک پازل بزرگ‌تر باشد.
در پایان، از همان زاویه واقع‌گرایانه‌ای که با آن آغاز کردیم، باید اذعان کرد که ساختار بازار مسکن ایران به‌گونه‌ای شده که شوک‌هایی چون جنگ، بیش از همه، بر «انتظارات» اثر می‌گذارند نه بر «توان خرید». افت‌های قیمت—هرچند محتمل در برخی مقاطع—تا زمانی که نسبت قیمت به درآمد را به مدار متعارف برنگردانند، زمان انتظار خانه‌دار شدن را از دهه‌ها به سال‌های قابلِ تحمل کاهش نخواهند داد. مسیر کوتاه نیست، اما روشن است: مساله قیمت نیست؛ مساله اساس ساختاری است. وقتی اساس ساختاری را عوض نکنیم- پایه‌های عرضه نهادی، مالیات‌ستانی هوشمند، و حکمرانی داده- حتی نوسان‌های پرریسک اقتصادی هم نمی‌توانند بازار مسکن را به وضعیت مطلوب‌تری بدل کند.
