«سرویس و نگهداری» چگونه بر ارزش آپارتمان تاثیر میگذارد؟
محک ساختمان‌ها با «ریسک سکونت»
مدیران ساختمان‌های مسکونی مسوولیت مدنی و کیفری برابر «سرویس، نگهداری و پایش بخشهای ۱۰گانه ساختمان» پیدا میکنند
مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان سال ۹۲ برای اولین بار به تصویب رسید؛ اجرای تک تک مباحث مقررات ملی ساختمان، یک تکلیف و الزام از سوی طیف ذی‌نفعان بخش مسکن و ساختمان است. اگر این بحث از همان سال تصویب، «درست و کامل» در بازار مسکن و ساختمان کشور اجرا و توسط مالکان «جدی» گرفته می‌شد، «حادثه تلخ پلاسکو» هرگز رخ نمی‌داد.
ساختمان‌ها سال‌ها پس‌از سکونت به دلیل «عدم نگهداری‌های دوره‌ای و رسیدگی‌های فنی ساکنان به قسمت‌های پنهان و پیدای ساختمان»، از حالت «ایمن» فاصله می‌گیرند و دچار «آسیب‌پذیری تدریجی در برابر حوادثی که باعث تخریب سازه و حوادث تلخ برای ساکنان می‌شود» خواهند شد.
تاب‌آوری ساختمان‌ها تابعی از «سرویس و نگهداری به موقع و درست و فنی» است. این مهم اکنون در نسخه اصلاحی مبحث ۲۲ آمده است.
در صورت تصویب نسخه جدید مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، هر کدام از ساختمان‌ها در کشور به ویژه مجتمع‌های مسکونی به «گواهی معاینه‌فنی» حاصل از گزارش‌های بازرسی مجریان سرویس و نگهداری ساختمان مجهز می‌شوند. این گواهی سطح «ریسک سکونت یا بهره‌برداری» را در ۴ حالت ایمن، نیازمند سرویس، هشدار و تخلیه فوری تعیین می‌کند.
از آنجا که خرید و فروش واحد مسکونی با تصویب این نسخه منوط به «درج جزئیات گواهی معاینه‌فنی» در قراردادهای فروش در سامانه‌های معاملات املاک خواهد شد، «ریسک سکونت»، یک سنگ‌محک جدید برای «قیمت‌گذاری» واحدها در بازار فروش مسکن می‌شود. هر چقدر ایمنی بالاتر، ارزش خرید یا بهره‌برداری آن ساختمان نیز تقویت می‌شود و بالعکس.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این مبحث ۲۲، براساس اصل پیشگیری و مراقبت به جای واکنش پس از حادثه و همچنین اصل تناسب الزامات نگهداری با درجه اهمیت و سطح ریسک ساختمان تدوین شده است. مسوولیت اجرای این مبحث با مالکان و بهره‌برداران و مدیران ساختمان است.
اجرای مبحث ۲۲ براساس اصل ۴۰ قانون اساسی، به عنوان تکلیف بهره‌برداران ساختمان شناخته شده است. براساس این اصل «هیچ کسی نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی، قرار دهد. لذا نگهداری و معاینه فنی ساختمان‌ها در دوره بهره‌برداری با هدف جلوگیری از مصرف بیش‌از حد منابع تجدیدناپذیر و تولید بیش‌از حد آلاینده‌های زیست‌محیطی و نیز جلوگیری از بروز حوادث و سوانحی که می‌تواند منجر به وارد شدن خسارت به شهروندان و منافع عمومی شود، ضرورتی قانونی است.»
مفاد ۵۵ و ۱۰۳ قانون برنامه هفتم نیز صدور «شناسنامه فنی-ملکی ساختمان» به صورت الکترونیکی برای ساختمان‌های جدید را با قابلیت رده‌بندی ساختمان‌ها در ۴ رتبه کیفیت ساخت و بهره‌وری انرژی و همچنین «انجام معاینه فنی ساختمان‌های موجود» الزامی کرده است.
در پیش‌نویس ویرایش دوم مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، «گارانتی ساختمان‌ها» نیز به رسمیت شناخته شده است به‌طوری‌که در این نسخه با استناد به ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی ساختمان که هیچ‌وقت تا به حال اجرایی نشده است، مجریان ساختمان‌ها (سازنده‌ها) مکلف شده‌اند بیمه‌نامه تضمین کیفیت به نفع مالک یا مالکان تهیه کنند.
مطابق این مبحث، وزارت راه و شهرسازی باید سامانه ملی نگهداشت ساختمان‌ها راه‌اندازی کند و نظارت عالیه بر روند کیفی اجرای این مبحث داشته باشد.
این سامانه توسط شهرداری‌ها پایش و مدیریت می‌شود و وزارت راه‌وشهرسازی بر آن نظارت عالیه دارد.
گروهی تحت «بازرسان ساختمان» که از طرف سازمان نظام مهندسی انتخاب می‌شوند، گزارش‌های مدیران ساختمان‌ها درباره سرویس و نگهداری را تایید یا ردخواهند کرد.
مدیران ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی باید برای سرویس و نگهداری دوره‌ای از خدمات شرکت‌های خدمات فنی و نگهداری که صلاحیت حرفه‌ای دارند و به عنوان مجری عملیات نگهداری معرفی می‌شوند، استفاده کنند. در صورتی که این مبحث به تصویب نهایی برسد، همه مدیران ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی در کشور باید ابتدا مشخصات ساختمان خود را در سامانه ملی نگهداشت ثبت کنند و با انعقاد قرارداد رسمی نگهداری و بازرسی با شرکت‌های دارای صلاحیت، گزارش‌های دوره‌ای نگهداری را در سامانه بارگذاری کنند. ساختمان‌های فاقد این گزارش‌ها بیمه نخواهند شد.
پیمانکار نگهداشت مکلف است کلیه عملیات نگهداری و تعمیر را براساس برنامه مصوب، در چارچوب قرارداد رسمی با رعایت الزامات فنی انجام دهد.
دوره‌های بازرسی بازرسان از ساختمان‌ها برای تایید گزارش نگهداری پیمانکار مربوطه بر حسب درجه اهمیت ساختمان‌ها است.
ساختمان‌های مسکونی دارای درجه اهمیت متوسط شناخته شده‌اند و بیمارستان‌ها و مراکز تجاری نیز به ترتیب درجه اهمیت بسیار زیاد و زیاد دارند.
بازرسان باید ساختمان‌های مسکونی شهرها را ۲ سال یکبار بازرسی کنند تا از صحت عملکرد پیمانکار نگهداری و ادای تکلیف مدیر ساختمان مطمئن شوند.
کجای ساختمان‌ها باید «سرویس» شود؟
اجزاء ساختمان برای سرویس و نگهداری دوره‌ای به ۱۰ بخش تقسیم شده است.
براساس پیش‌نویس ویرایش دوم مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، عملیات سرویس و نگهداری شامل چکاپ «سازه، حریق و ایمنی، تاسیسات مکانیکی، تاسیسات الکتریکی، لوله‌کشی و گاز، حمل‌ونقل عمودی، پوسته و نما، امنیت و کنترل دسترسی، محوطه و زیرساخت» است.
به این ترتیب در فرآیند نگهداری ساختمان‌ها باید فونداسیون و دیوار برشی و اتصالات، سامانه‌های اعلام و اطفای حریق، سیستم‌های گرمایش و سرمایش، تجهیزات برقی، آسانسور و لوله‌های آب و فاضلاب و همچنین روشنایی ساختمان مدام کنترل و پایش شود تا عملکرد آنها مورد تایید قرار بگیرد.
تعیین ریسک «سکونت» در ساختمان‌ها
گزارش‌های سرویس و نگهداری ساختمان‌ها در نهایت تبدیل به «تعیین وضعیت ریسک بهره‌برداری» در ساختمان می‌شود.
در صورتی که براساس ضرایب مشخص درون گزارش‌های فنی و پایش، سطح ایمنی ساختمان، «سبز یا ایمن» نباشد، سه مرحله برای آن تعیین می‌شود؛ نیازمند نگهداری یا وضعیت زرد، هشدار یا وضعیت نارنجی و همچنین بحرانی یا وضعیت قرمز. ساختمان‌های در وضعیت قرمز، غیرایمن شناخته می‌شوند و باید فورا تخلیه شوند.
سامانه ملی نگهداشت ساختمان به گونه‌ای طراحی می‌شود که شاخص ریسک کلی ساختمان و شاخص عملکرد نگهداری را پایش کند.
گزارش‌های سالانه وضعیت ساختمان‌ها به شهرداری ارسال می‌شود.
سامانه نگهداشت همچنین از امکان «هشدار کاهش شاخص سلامت ساختمان» برخوردار خواهد بود به‌طوری‌که در صورت افت بیش از ۲۰ درصد شاخص سلامت نسبت به دوره قبل بازرسی، سطح هشدار زرد صادر می‌شود.
گواهی «معاینه‌فنی» برای ساختمان‌ها
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از حلقه نهایی زنجیره سرویس و نگهداری ساختمان‌ها در پیش‌نویس نسخه جدید مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان حاکی است، «ساختمان‌ها باید گواهی معاینه‌فنی دوره‌ای داشته باشند».
این گواهی سند رسمی و قانونی است که وضعیت ایمنی، عملکرد فنی و سطح ریسک ساختمان را براساس نتایج بازرسی‌های انجام شده و تحلیل سامانه ملی نگهداشت تعیین می‌کند. گواهی معاینه فنی توسط سامانه نگهداشت صادر می‌شود.
گواهی معاینه فنی ساختمان بر حسب شاخص ریسک ساختمان، «تاییدیه ایمنی» یا «نیازمند نگهداری»، «هشدار» و «تخلیه فوری» را با رنگ‌های مشخص درون خود دارد.
اعلام وضعیت «تخلیه فوری» در معاینه‌فنی زمانی قید می‌شود که ساختمان مربوطه ایمنی سازه یا سامانه‌های حیاتی را به طور جدی از دست داده باشد یا مختل شده باشند.
بیمه ساختمان منوط به معاینه‌فنی
براساس این مبحث، شرکت‌های بیمه موظف می‌شوند صدور بیمه‌نامه ساختمان در حوزه‌های مسوولیت، آتش‌سوزی، عمر مفید و بیمه تضمین کیفیت ساخت را به وضعیت گواهی معاینه فنی ساختمان منوط کنند.
چنانچه سطح ریسک ساختمان در گواهی معاینه‌فنی، «سبز» یا ایمن باشد، حق بیمه بهره‌برداران در بیمه‌نامه کاهش پیدا می‌کند و درحالی‌که سطح «هشدار» یا «تخلیه فوری» موجب افزایش ضریب ریسک شود، هزینه بیمه ساختمان افزایش خواهد یافت.
قصور مالکان ساختمان در برابر مبحث ۲۲
در صورت تصویب نهایی نسخه جدید مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان، مالک و بهره‌برداران مکلفند برنامه نگهداشت ساختمان را تا مرحله نهایی صدور معاینه‌فنی انجام دهند و عدم اقدام قصور محسوب شده و در صورت بروز خسارت، موجب مسوولیت مدنی و کیفری خواهد شد.
