«ثبات مسکن» سراب است؟

چالش‌های دسترسی خریداران و سازنده‌ها به وام‌های بانکی، اولین سرفصل مباحث بود که مشخص کرد، بانک‌ها خودشان را پشت آب گل‌آلود «نرخ سود دستوری و ناترازی بانکی» مخفی کرده‌اند. در مبحث دوم صحبت‌ها، درباره سراب «ثبات» مسکن هشدار داده شد، اگرچه الان قیمت مسکن رشد هیجانی ندارد اما تضمینی نیست که در آینده هم این وضعیت ادامه پیدا کند. در قسمت سوم نیز مزایا و نقاط قوت «توکن مسکن» به عنوان یک بال مدرن تامین مالی تشریح شد که اگر بال اول که تسهیلات مسکن است نیز به‌کار بیفتد، امکان کنترل ریسک آتی در بخش مسکن فراهم خواهد شد.

پخت و پز «توکن»

 علی فرنام، در ابتدا با اشاره به اینکه، هنوز جزئیاتی از طرح «توکنایز مسکن» یا مدل نظر دولت اعلام نشده و احتمالا ایده در حال پخت و پز است، گفت: زمستان سال گذشته تعداد زیادی پلتفرم در حوزه فروش متری و حتی مسکن توکنی شکل گرفت و ناگهان از سمت دولت و دستگاه‌های نظارتی با این شیوه تامین مالی مخالفت شد. این مخالفت از بابت نگرانی درباره «خالی‌ فروشی به اسم فروش متری» بود، لذا الان همین که دو وزارتخانه اقتصاد و راه‌وشهرسازی قصد به رسمیت‌شناختن ابزارهای جدید برای تامین مالی مسکن را دارند، امیدوارکننده است.

مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، ویژگی‌های ابزار توکن مسکن را اینگونه تشریح کرد، توکن مسکن ابزار تامین مالی برای سمت عرضه و ابزار حفظ سرمایه برای سمت تقاضا است، البته ممکن است در مواردی به خانه‌دار شدن افراد هم منجر شود. توکن در عین حال،‌ نقش «چراغ جادو» را برای بازار مسکن بازی نمی‌کند به این معنا که نباید انتظار داشته باشیم با این ابزار، 40 درصد فعالان بخش مسکن و ساختمان، تامین شده و به همین اندازه مشکلات برطرف می‌شود.

این ابزار، یک پیکسل از مجموعه پیکسل‌هایی است که اگر درست کنار هم قرار بگیرند، مسیر تامین مالی شکل خواهد گرفت. ما از ابتدای دهه 90 در بخش مسکن به سمتی رفتیم که از ابزارهای بازار سرمایه برای تامین مالی استفاده کنیم. در کشورهای عضو OECD، این ابزارها که یکی از آنها، توکن است، قدمت بالایی دارند و حدود 10درصد در تامین مالی مسکن سهم و نقش ایفا می‌کنند.

توکن مسکن با توجه به شرایط اکوسیستم این بخش در اقتصاد ایران، می‌تواند ابزار کارآمدی باشد، به شرط آنکه الزامات آن درست دیده شود. در اکوسیستم کنونی، استطاعت خرید مسکن به شدت پایین آمده است و ابزار توکن، به احیای نسبی آن کمک خواهد کرد. سرمایه‌گذار ساختمانی هم الان از بین انواع موانع تولید، با چالش تامین مالی به عنوان بزرگ‌ترین مانع روبه‌رو است؛ در این باره، در گزارش‌های دیوان محاسبات کشور، آمارها از سهم پایین پرداخت تسهیلات مسکن حکایت دارد.

فرنام یکی دیگر از مزایای توکن را «تبادل‌پذیری» آن دانست به این معنا که خریداران توکن می‌توانند قبل از آنکه پروژه‌های ساختمانی به سرانجام برسد، در بازار ثانویه، امتیاز و سرمایه‌شان را با توکن مبادله کنند. در مدل‌های دیگر پیش‌فروش (سنتی)، خریداران نمی‌توانند قبل از تکمیل و آماده‌شدن آپارتمان، سرمایه ملکی خود را بفروشند. و این موضوع مانع از انتخاب بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری هنگام تحولات بازارهای موازی شده است. توکن اما این نقیصه را برطرف می‌سازد.

فرنام درباره سرنوشت ناکام طرح راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در اواسط دهه 90 و احتمال دچار شدن طرح توکن مسکن به اتفاقی مشابه صندوق‌ها تصریح کرد، دهه 90 بخاطر شرایطی که در بخش مسکن و ساختمان داشتیم،‌ صندوق‌های زمین‌ و ساختمان به نوعی از بازار عقب ماندند. بوروکراسی‌هایی که برای راه‌اندازی صندوق‌ها تعریف شد،‌ قیمت تمام‌شده ساخت را بالا برد و روی حاشیه سود تاثیر منفی گذاشت. شاید یک علت اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان که در آن زمان ابزار نوین تامین مالی مسکن محسوب می‌شدند، فراتر از فاز آزمایشی که توسط بانک دولتی اجرا شد، توسعه پیدا نکرد، همین مساله بود. اما موضوع توکن چون سازوکار ساده‌تری دارد، بعید است به سرنوشت صندوق زمین و ساختمان دچار شود.

رقیب «بازارهای دارایی آنلاین» می‌شود

 او گفت، ما در مرکز پژوهش‌های مجلس، زمستان سال گذشته با تعدادی از پلتفرم‌هایی که توکن مسکن راه انداخته بودند، نشستی برگزار کردیم. آنها در بازار ساخت‌وساز پروژه‌های متعددی با توکن، چه در مسکن خصوصی و چه در حوزه خانه‌دوم، برای تامین مالی سازنده‌ها ترتیب داده بودند؛ برخی هم از بازار سرمایه مجوز داشتند. ولی در هر حال، این بازار هنوز به رسمیت شناخته نشده است، آن هم در شرایطی که الان افراد از طریق تلفن همراه‌شان به‌راحتی می‌توانند در بازار آنلاین طلا، این دارایی را خرید و فروش کنند اما برای مسکن، هنوز این امکان فراهم نشده است. اتفاقا تمایل سمت تقاضا به سرمایه‌گذاری آنلاین و دیجیتالی در بخش مسکن به خاطر اعتبار دیرینه ملک و عایدی آن به مراتب بیشتر از یک سری بازارهای موازی است.

لذا در پروژه‌های تولیدی مسکن، سیاستگذار نباید برای دسترسی بخش‌خصوصی به ابزارهای جدید تامین مالی، منفعل عمل کند یا مانع برای آنها ایجاد نماید. البته نگرانی سیاستگذار در موضوع توکن، «خالی فروشی» طرف ارائه‌دهنده توکن‌ها است. ولی اگر بخواهد به اسم صدور مجوز، در تضمین سود و بازدهی دخالت کند، به این بازار لطمه می‌زند؛ چون باید اجازه دهد سازوکار بازار، عایدی خریدار توکن مسکن را تعیین کند. متقاضیان قطعا براساس چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در یک بازار، وارد آن بازار می‌شوند. با این حال، بازدهی توکن مسکن به احتمال خیلی زیاد، در صورتی که مقررات پیچیده بر آن وضع نشود که باعث افزایش هزینه‌های بالاسری و قیمت تمام‌شده شود، از سود سپرده بانکی بالاتر خواهد بود.

من پیشنهاد می‌کنم برای شروع کار، از پروژه‌های شاخص یا پروژه‌های ساختمانی که درصد زیادی از پیشرفت فیزیکی آنها محقق شده است، استفاده شود تا تقاضای بالقوه به این اطمینان برسد که در ازای سرمایه‌گذاری‌ای که با خرید توکن در آن پروژه انجام می‌دهد، بازدهی آن برمی‌گردد. پروژه‌ها و سازنده‌های خوشنام نیز به موفقیت توکنایزکردن مسکن در ابتدای کار کمک ویژه خواهد کرد. چشم‌انداز قیمت مسکن نیز با توجه به اینکه امسال از ثبات نسبی برخوردار بود، تنظیم آن با تورم عمومی طی دو سال آینده خواهد بود. لذا اگر از الان مقدمات راه‌اندازی رسمی بازار توکن برای این بخش فراهم شود، بازدهی مناسبی طی سال‌های آتی در انتظار سرمایه‌گذاران آن است.

بانک‌ها سهم بالایی در نابسامانی مسکن دارند

علی فرنام، در ادامه میزگرد درباره آسیب‌هایی که بخش مسکن در سال‌های اخیر از نپرداختن تسهیلات بانکی دیده است، گفت، بانک‌ها سهم قابل‌توجه و غیرقابل انکاری در شرایط نابسامانی بخش مسکن در این دوره دارند. سهم تسهیلات مسکن از پرداخت وام‌ها در دهه 80 حداقل 25 درصد بود، سال 99 که قانون جهش تولید مسکن در حال تدوین و تصویب بود، این سهم به 7 درصد رسید و نیت قانون‌گذار این بود که با تصویب این قانون، جهت کاهشی سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات بانکی به سمت صعود و احیای روند گذشته تغییر کند و به 20 درصد برسد. انتظار می‌رفت از سال 1400 به بعد، حداقل جهت سهم تسهیلات مسکن مثبت شود اما این اواخر به زیر 3 درصد هم رسید.

بانک‌ها استدلال‌هایی هم دارند برای این اتفاق، از جمله مشکلات شبکه بانکی و ناترازی برخی بانک‌ها، اما به نظر من پشت آب‌ گل‌آلود مخفی شده‌اند و نقش تاریخی که در تامین مالی مسکن داشتند را الان زمین گذاشته‌اند. البته این سهم زیر 3 درصد پرداخت تسهیلات مسکن، شامل پروژه‌های عمرانی (غیرمسکونی از جمله مثلا ساخت بیمارستان) و همچنین وام‌هایی است که داخل شبکه بانکی به شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه‌شان پرداخت کرده‌اند؛ اگر اعتبارات خالص بخش مسکن را از آن جدا کنیم، میزان واقعی پرداخت تسهیلات مسکن بسیار کمتر از 3 درصد است.

در خیلی از کشورها سهم تسهیلات مسکن از قیمت مسکن بالای 80درصد است و سهم این تسهیلات از تولید ناخالص داخلی حتی بالای 100 درصد است. لذا در این بخش، سقوط آزاد اتفاق افتاده است. در بافت فرسوده نیز درحالی‌که در سال‌هایی که مسکن مهر در جریان بود، 60 هزار فقره وام ساخت در بافت فرسوده پرداخت شد، این سهم الان به زیر 5 هزار فقره رسیده است. این آمارها به ما می‌گوید، سهم بانک‌ها در تمام ابعاد بخش مسکن و ساختمان به شدت کاهش پیدا کرده است.

حتی بانک‌ها، طرح‌های مسکن حمایتی را حداکثر 40 تا 50 درصد تامین مالی کرده‌اند. درحالی‌که مطابق قانون جهش تولید مسکن قرار بود طی دو سه سال اخیر، 20 درصد از کل تسهیلات بانکی به این بخش پرداخت شود اما این اتفاق نیفتاد و حتی جریمه مالیاتی هم برای آن اعمال نشد.

مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه تصریح کرد، بانک‌ها البته از منظر نرخ سود دستوری، حرف درستی می‌زنند چون نرخ سود تسهیلات مسکن 18 درصد است و بازپرداخت آن بلندمدت است و از این منظر منابع بانک‌ها فریز می‌شود. اما بانک در قبال امکاناتی که دریافت می‌کند، تعهداتی هم دارد به‌خصوص بانک دولتی مسکن که باید شرایط برای تبدیل شدن آن به بانک توسعه‌ای محقق شود.

هدف بانک توسعه‌ای، تجاری نیست بلکه باید سیاست‌های دولت در بخش مسکن را ایفا کند. دولت‌ها در کشورهای مختلف برای حمایت از بانک توسعه‌ای مسکن جهت تحقق اهداف‌شان در این بخش، حداقل نیم تا یک درصد از تولید ناخالص داخلی را به صورت منابع کمکی در اختیار بانک قرار می‌دهند تا صرف افزایش سرمایه بانک شود و ابزار مالی و اعتباری دولت برای مسکن حمایتی، تقویت شود.

چگونگی احیای تسهیلات مسکن

 فرنام، برای حل مساله تامین مالی مسکن پیشنهاد داد، باید در سطوح بالای تصمیم‌گیری همچون جلسه سران قوا، دو چالش برطرف شود. اول اینکه مشکلات پرداخت شناسایی شود و برای آنها راه‌حل در نظر گرفته شود تا تسهیلات مناسب برای افزایش استطاعت خرید و همچنین نیاز مالی سازنده‌های مسکن در اختیار بازار قرار بگیرد. اقدام دوم تصمیم‌گیران نیز باید جلوگیری از راه‌های فرار بانک‌ها از تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به بهانه مشکلات تامین منابع باشد.

بهرحال حق مسکن طبق قانون اساسی باید توسط دولت به رسمیت شناخته شود،‌ پس دولت باید ابزار مناسب تحقق آن را ببیند. یکی از ابزارهای اصلی، وام مسکن است که الان کارآمدی ندارد و باید کارآمد شود. سران قوا باید راه علاج برای این موضوع پیدا کنند چون روند فعلی متغیرهای بخش مسکن به نقطه نگران‌کننده رسیده است.

ریسک «رضایت از وضعیت فعلی مسکن»

 مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، در ادامه صحبت‌های خود درباره خطر رضایت برخی مسوولان از ثبات فعلی قیمت مسکن تاکید کرد، الان ممکن است از ثبات نسبی قیمت مسکن و ثبات تورم اجاره خوشحال باشیم، اما وقتی چشم‌انداز را با توجه به تورم مصالح‌ساختمانی و همچنین نرخ تشکیل سرمایه‌ ثابت در بخش ساختمان که براساس برآوردها در 6 ماه اول امسال منفی 5 درصد بوده است، در نظر می‌گیریم مشخص می‌شود شرایط عرضه طی یکی دو سال آینده، اصلا مناسب نخواهد بود و اتمسفر اکوسیستم مسکن احتمالا در 2 سال آینده به لحاظ شرایط قیمت‌ و اجاره و استطاعت خانوار نگران‌کننده‌تر از شرایط فعلی خواهد بود.

بازار مسکن ایران به لحاظ نسبت هزینه خانوار برای تامین مسکن از کل هزینه سبد مصرف، در قعر جدول جهانی است، هر چند به لحاظ موجودی مسکن ممکن است در رده‌های میانی باشیم. این که سهم مسکن از سبد هزینه الان به 44 درصد رسیده است، در تاریخ کشورمان بی‌سابقه است. این فاکتورها لزوم برنامه‌ریزی موثر و سریع برای بهبود چشم‌انداز تامین مالی مسکن را ضروری نشان می‌دهد.

تاوان «جاماندگی» سیاستگذار از تحولات بازار

 عبدالرضا آصفی، عضو هیات‌‌مدیره انجمن صنعت ساختمان نیز در این میزگرد، در پاسخ به این پرسش که «چرا دولت به جای تسهیل مسیر برای اجرای ایده‌‌ها و نوآوری‌های بخش‌خصوصی در صنعت ساختمان که یکی از مصادیق آن، راه‌اندازی پیش‌فروش‌های ریزمقیاس و دیجیتالی در قالب توکن است»، مانع‌تراشی کرده و حتی نتوانسته همان مسیر سنتی تامین مالی که وام مسکن است را برای سازنده‌ها و خریداران خانه، باز نگه دارد؟» گفت: تا زمانی که سیاستگذار شناختی نسبت به بازیگران اصلی صنعت ساختمان و بازار ساخت‌وساز ندارد، نمی‌تواند تجهیزات، خواسته‌ها و ابزارهای مورد نیاز این گروه از فعالان ساختمانی را درست شناسایی و برای آنها فراهم کند.

در نتیجه همین اتفاقاتی که شما به آن اشاره کردید به ضرر صنعت و رونق تولید رخ می‌دهد؛ یعنی یک عده‌ای در بازار برحسب شناخت‌شان از جنس و شرایط تقاضا سعی دارند در مسیر فعالیت‌های جدید حرکت کنند تا به آنها پاسخ دهند اما قانونگذار چون از شرایط عقب است، مانع آنها می‌شود. از این رو یک سری قوانین و رگولاتوری‌های جدید متناسب با واقعیت‌های امروز بازار مسکن و ساختمان لازم است تا همه بتوانند در بخش ساخت‌وساز مورد نیاز «طبقات درآمدی مختلف» فعالیت و سرمایه‌گذاری کنند. این مهم به نفع اقتصاد کشورمان هم هست.

 آصفی با اشاره به تمایل سرمایه‌گذاران و شرکت‌های ساختمانی به استفاده از شیوه‌های نوین تامین مالی تولید به ویژه توکن مسکن گفت: پروژه‌های قابل‌توجهی در بازار ساخت‌وساز تعریف شده و تا حدودی پیشرفت فیزیکی کرده اما سرمایه‌گذاران آن در ادامه مسیر با معضل تامین مالی روبه‌رو شده‌اند.

تنها ابزار غیربانکی تا امروز پیش‌فروش بوده است اما بخاطر نااطمینانی نسبت به آینده قیمت‌ها و هزینه‌‌ها، آنها تمایلی به تعهد مالی در مسیر یکی دو سال آینده ندارند و ترجیح می‌دهند روند سرمایه‌گذاری را محدود کنند تا از بروز ریسک‌های آتی جلوگیری کنند. نهادهای بورسی و بانکی نیز برای پرداخت تسهیلات عمدتا صورت‌های مالی شرکت‌ها را شناسایی می‌کنند و این کار تامین مالی را برای بخش خصوصی سخت می‌کند. بنابراین فعلا همه راه‌ها برای تامین مالی بسته یا پر از گردنه است.

در بازار ساختمان، افراد حقیقی بر حسب اینکه یک طرف صاحب زمین است اما توان و شرایط ساخت ندارد و طرف دیگر سرمایه و توان فنی و مهندسی ساخت‌وساز دارد و نیازمند تامین زمین است، به‌هم متصل می‌شوند و ساخت‌وساز شکل می‌گیرد. این افراد اما از نظر آن نهادها شرایط دریافت تسهیلات و خدمات مالی و اعتباری را ندارند و به آنها گفته می‌شود که در قالب شرکت حقوقی درخواست ارائه کنند. این خود یک دست‌انداز است که مطلوب بخش‌خصوصی بخاطر هزینه‌های ورود حقوقی به بازار نیست.

به نظر می‌رسد یک رگولاتوری مناسب برای حل این معضل، محرکی برای پروژه‌های نیمه‌کاره ایجاد می‌کند. ابزار توکن به شرطی که ضوابط آن با شرایط واقعی بازار ساختمان تعریف شود، شوک مثبت به پروژه‌ها خواهد داد. در یکی دو سال اخیر، پروژه‌های کوچکی با تامین مالی توکنی توسط افراد حقیقی راه‌اندازی شد و این تجربه‌ها باید مورد توجه سیاستگذار باشد.

یک نقطه قوت «توکن مسکن» در پیش‌خرید

 آصفی در تشریح یکی از نقاط قوت توکن در مقایسه با پیش‌خرید گفت: یکی از مزایای توکن این است که، ضریب مرغوبیت واحدهای یک پروژه را به صورت ثابت تعریف می‌کند به این معنا که اثر طبقات بالاتر یا پایین‌تر و مواردی از این دست که روی قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی در یک ساختمان اثر متفاوت دارد، در ارزش توکن‌ها ثابت در نظر گرفته می‌شود. لذا دغدغه اینکه خریداران توکن، صاحب کدام قسمت (طبقه) از یک ساختمان به صورت یک مترمربع یا مقیاسی کمتر از آن هستند، وجود ندارد. ضمن آنکه ضریب خرید و سرمایه‌گذاری می‌تواند در حد یک سانتی‌مترمربع هم تعریف شود و امکان مناسبی برای سرمایه‌گذاری دارندگان سرمایه‌های خرد فراهم می‌آورد.

این بازار در صورتی که راه بیفتد، حاشیه سود و بازدهی آن اثر دومینویی روی نبض ورود سرمایه‌گذاران بعدی خواهد داشت. افراد در طول ماه و سال متناسب با پس‌اندازشان اقدام به خرید توکن خواهند کرد و از این طریق، ارزش واقعی پول‌شان در برابر تورم را حفظ می‌کنند. این سود از دو محل نصیب خریداران توکن‌ها می‌شود، یکی رقم پایین قیمت پیش‌فروش پروژه نسبت به واحد آماده مشابه و دیگری تورم ملکی در گذر زمان است.

عبدالرضا آصفی، عضو هیات‌‌مدیره انجمن صنعت ساختمان، درباره چالش‌های سازنده‌ها با شبکه بانکی برای اخذ تسهیلات چنین گفت، بانک‌ها در گام اول شرکت‌ها را شناسایی می‌کنند نه سازنده‌ها را درحالی‌ که خیلی از شرکت‌ها بخاطر قوانین هزینه‌زا برای فعالیت ساختمانی، ترجیح می‌دهند به شکل حقیقی فعالیت کنند. شرایط فعالیت و سرمایه‌گذاری در بازار بین حقوقی‌ها و حقیقی‌ها برابر نیست و قواعد به گونه‌ای است که حقوقی‌ها مشمول هزینه‌های مالیاتی و سایر فاکتورهای تورمی می‌شوند که در نتیجه امکان رقابت با افرادی که بخاطر نبود این مسائل، با قیمت تمام‌شده کمتر، می‌سازند را از دست می‌دهند.

آصفی، در پاسخ به اینکه، آیا تسهیلات مسکن حمایتی کفاف تامین مالی را می‌دهد، اعلام کرد: با مدل فعلی تامین مالی مسکن دهک‌های 1 تا 3 نمی‌توانند آورده‌نقدی برای مسکن حمایتی را بپردازند. من پیشنهاد می‌کنم در بازار مسکن داخل شهرها، بانک‌ها باید پیش‌قدم شوند و یکسری از پروژه‌هایی که خودشان تامین مالی کردند را در آخر زنجیره، تسهیلات خرید مناسب برای آنها بپردازند تا عرضه از این طریق به نوعی افزایش پیدا کند. الان بخشی از منابع در بخش ساختمان، در جاهایی سرمایه‌گذاری شده که ساختمان‌های ساخته شده، متقاضی ندارد. نقشه ساخت‌وسازها باید متناسب با شرایط امروز دهک‌ها و متقاضیان خرید و سرمایه‌گذاری، به لحاظ مساحت و موقعیت دگرگون شود.

قیمت ساخت مسکن؛ مترمربعی چند؟

 در پایان میزگرد «خانه اول»، مهمانان به این پرسش پاسخ دادند، در حال حاضر هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران و کشور چقدر است؟

آصفی پاسخ داد: در حال حاضر در تهران بالای 50‌میلیون تومان در مترمربع است؛ بخش زیادی از رشد قیمت ساخت در ماه‌های اخیر بخاطر تورم‌ مصالح‌ساختمانی بوده است، آن هم نهاده‌هایی که مبتنی بر مصرف برق قابل‌توجه و مصرف بالای انرژی بوده است. در هفته‌های اخیر چند قلم از این کالاها 70 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش قیمت داشتند.

فرنام اما گفت، در طرح مسکن حمایتی، کف ساخت خارج از تهران به 20‌میلیون تومان در مترمربع در مناطق مختلف کشور رسیده است. البته این قبیل پروژه‌ها بدون آنکه ساختمان تکمیل شود، عرضه می‌شوند. الان استطاعت خرید به قدری کم شده که در شهرهای کوچک و متوسط، قیمت واحد آماده، 25 درصد کمتر از قیمت تمام‌شده «مسکن ملی» فروخته می‌شود. سازنده‌ها بخاطر نبود قدرت خرید، حاضر شده‌اند بعضا زیرقیمت جایگزینی، واحدهای ساخته‌شده را بفروشند.