ریشه‌های پنهان بحران مسکن و ناترازی نقدینگی/ کجای قانون شکسته شد؟
در حالی‌که بخش قابل‌توجهی از اقتصاد ایران با کمبود سرمایه در گردش، ناترازی نقدینگی و سخت‌گیرانه شدن دسترسی به وام روبه‌رو است، صورت‌های مالی بسیاری از بانک‌ها نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از دارایی آن‌ها در قالب املاک، پروژه‌های ساختمانی، شرکت‌های زیرمجموعه ساختمانی و دارایی‌های غیرمولد تجمیع شده است.
گزارش‌های رسمی نیز این واقعیت را تأیید می‌کند که سهم «تسهیلات تولید» نه‌تنها رشد نکرده، بلکه برخی بانک‌ها بیش از ۳۰ تا ۴۵ درصد منابع خود را به دارایی‌های ملکی اختصاص داده‌اند؛ دارایی‌هایی که نه نقدشونده‌اند، نه اشتغال ایجاد می‌کنند و نه نیاز بخش مسکن مصرفی را رفع می‌کنند.
این پدیده که در ادبیات اقتصادی «بنگاه‌داری بانکی» شناخته می‌شود، حالا دوباره زیر ذره‌بین کارشناسان و سیاست‌گذاران قرار گرفته است؛ به‌ویژه با درخواست تازه مجلس برای تحقیق و تفحص از عملکرد بانک‌ها در حوزه املاک.
روندی که نه‌تنها به «مسدود شدن منابع بانکی» منجر شده، بلکه در تشدید بحران مسکن، جهش قیمت‌ها و محروم شدن خانوارها از دسترسی به وام مؤثر نقش مستقیم داشته است.اما واقعاً چرا بانک‌ها وارد مسابقه برج‌سازی شدند؟ و این انحراف چه بر سر بازار مسکن آورده است؟
چرا بانک‌ها به جای وام‌دهی، برج ساختند؟
بانک در اقتصاد باید واسطه‌گر وجوه باشد؛ اما طی یک دهه اخیر منطق سودآوری کوتاه‌مدت بانک‌ها را به سمت دارایی‌های امن و غیرمولد سوق داده است.
سه عامل اصلی این تغییر مسیر را رقم زده است:۱ـ نرخ بهره حقیقی منفیوقتی نرخ سود بانکی کمتر از تورم است، نگه داشتن پول عقلانی نیست. بانک‌ها ترجیح می‌دهند دارایی‌هایی بخرند که با تورم رشد کنند: زمین، برج، ملک گران‌قیمت.۲ـ فرار از ریسک نکول واماعطای تسهیلات به تولیدکنندگان و خانوارها نیازمند ارزیابی، نظارت و تحمل ریسک است.خرید ملک بدون ریسک و بدون نیاز به نظارت است.۳ـ حفره‌های قانونی و ضعف نظارت بانک مرکزیمحدودیت صریح بر تملک املاک کافی نیست و بسیاری از بانک‌ها از مسیر شرکت‌های زیرمجموعه ساختمانی، صندوق‌های دارایی، یا شرکت‌های لیزینگ به ملک‌داری ادامه می‌دهند.
پیامدهای این انحراف بر بازار مسکن
کارشناسان اقتصادی معتقدند این شیوه عمل بانک ها منجر به شکل‌گیری بحران در بازار مسکن شده و پیامدهای زیر را به همراه داسته است:
۱ـ جهش قیمت زمین و ملکبانک‌ها به دلیل قدرت مالی بالا می‌توانند قیمت مرجع زمین را در مناطق شهری جابه‌جا کنند.انباشت املاک توسط چند بانک بزرگ، باعث کمبود عرضه و افزایش دستوری قیمت شده است.
۲ـ خروج سازندگان خرد از بازاروقتی بانک‌ها وارد پروژه‌های بزرگ‌مقیاس می‌شوند، سازندگان کوچک قدرت رقابت ندارند؛ نتیجه، کاهش ساخت‌وساز واقعی، افزایش رکود و کاهش عرضه مسکن مصرفی.
۳ـ عدم تزریق وام مؤثر به مردمهم‌زمان با افزایش تورم مسکن، وام‌های بانکی همچنان کوچک و ناکارآمد مانده‌اند، زیرا منابع وام‌دهی قفل شده در برج‌های بانکی است.
۴ـ تشدید «دوقطبی مسکن»انباشت املاک لوکس توسط بانک‌ها در شمال و غرب تهران باعث افزایش شکاف قیمت و تقویت روند «لوکس‌محوری» در ساخت‌وساز شده است؛ در حالی‌که نیاز مردم مسکن متری ۱۰–۱۵ میلیون است.
بنگاه‌داری بانکی و بحران نقدینگی؛ حلقه مفقوده
نکته مهم این است که دارایی ملکی بانک‌ها با وجود ارزش اسمی بالا، نقدشوندگی بسیار پایین دارد.به همین دلیل، شبکه بانکی با «کسری نقدینگی پنهان» روبه‌روست و ناچار به:ـ استقراض سنگین در بازار بین‌بانکیـ دریافت ریپو از بانک مرکزیـ افزایش نرخ سود سپرده‌ها می‌شود.
این وضعیت چرخه‌ای ایجاد کرده است که در آن بانک‌ها املاک می‌خرند، نقدینگی قفل می‌شود، کسری منابع رخ می‌دهد، کاهش سود اتفاق می‌افتد و در نهایت فشار تورمی و رکود افزایش می‌یابد.
ریشه بحران: کجای قانون شکسته شد؟
طبق قوانین: بانک‌ها حق بنگاه‌داری ندارندحق تملک املاک بیش از سقف مشخص را ندارندباید دارایی‌های مازاد را واگذار کننداما در عمل:۱ـ بانک‌ها از طریق شرکت‌های اقماری و هلدینگ‌ها قانون را دور می‌زنند.۲ـ واگذاری دارایی‌های ملکی در قیمت‌های بالا غیرممکن شده است.۳ـ نظارت دقیق، شفافیت مالی و برخورد جدی وجود ندارد.نتیجه اینکه بانک‌ها تبدیل به یکی از بزرگ‌ترین مالکان و سازندگان املاک در اقتصاد شده‌اند.
راهکارهای مهار بنگاه‌داری بانکی
کارشناسان اقتصادی معتقدند برای مهار بنگاه‌داری بانکی ۵ راهکار می توان بیان کرد:
۱) شفاف‌سازی کامل دارایی‌های ملکی بانک‌هااز طریق انتشار ماهانه صورت‌وضعیت املاک، شرکت‌های زیرمجموعه و پروژه‌های ساختمانی.
۲) اعمال «مالیات بر دارایی‌های غیرمولد بانکی»مشابه کشورهای
OECD.۳) ممنوعیت مطلق تأسیس شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه بانک‌ها.
۴) تبدیل دارایی‌های ملکی به ابزارهای مالی قابل معامله برای آزادسازی نقدینگی و کمک به جریان وام‌دهی.
۵) بازنگری در نرخ سود و ابزارهای تأمین مالی مسکن تا منابع از سفته‌بازی ملکی به وام‌دهی برگردد.
محمد شعبانی، کارشناس اقتصادی گفت: بانک‌ها در یک محیط تورمی فعالیت می‌کنند و طبیعی است که دارایی‌هایی را ترجیح دهند که با تورم رشد می‌کند.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: اما مشکل از جایی شروع شد که نظارت بر دارایی‌های غیرمولد کمرنگ شد و بانک‌ها عملاً به بزرگ‌ترین بازیگران بازار ملک تبدیل شدند.
وی افزود: وقتی بانک‌ها ملک را به‌عنوان ابزار حفظ ارزش انتخاب می‌کنند، عملاً عرضه به بازار قفل می‌شود. این یعنی افزایش قیمت، کاهش ساخت‌وساز مصرفی و تشدید رکود.
شعبانی تاکید کرد: راه‌حل فقط یک چیز است؛ برگشت بانک‌ها به مأموریت اصلی یعنی تأمین مالی وام مسکن و تولید. این کار بدون شفافیت کامل و اعمال جریمه‌های سخت برای بنگاه‌داری ممکن نیست.
بازار مسکن به سرمایه نیاز دارد
انحراف منابع بانکی به بازار ملک یکی از ریشه‌های پنهان بحران مسکن و ناترازی نقدینگی در کشور است.
تا زمانی که بانک‌ها از مسیر بنگاه‌داری، املاک لوکس و برج‌سازی بازگردانده نشوند، تولید مسکن رونق نمی‌گیرد، تسهیلات کارآمد نمی‌شود و بحران ناترازی بانک‌ها نیز حل نخواهد شد.
بازار مسکن به سرمایه نیاز دارد؛اما نه سرمایه‌ای که پشت تابلوی بانک پنهان شود.با دنبال‌کردن صفحه اقتصادی خبرگزاری فارس در جریان آخرین تحولات اقتصادی ایران و جهان قرار بگیرید.
بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.
