فرید قدیری:   بازار مسکن تهران درست در مقطعی که همه بازیگران اصلی آن، سازنده (سمت عرضه) و زوج‌ها (سمت تقاضا)، امکان فعالیت را از دست داده‌اند، شاهد یک پدیده ساختاری اختلال‌ساز تحت عنوان «میس‌مچ» شده که خود یکی از کارگردانان مخفی «ناکارآیی بخش مسکن و ساختمان» در حال حاضر است.  «میس‌مچ» یا همان «عدم تطابق عرضه با تقاضا» (missmatch) به حالتی گفته می‌شود که «جریان عرضه بدون کمترین سازگاری یا تطبیق با روند تقاضا به مسیر خود ادامه می‌دهد» به طوری که «تداوم حرکت موازی عرضه با تقاضا باعث تشدید شکاف (گسل) در بازار و در نهایت بروز اختلال و بحران برای هر دو سمت می‌شود». بخش مسکن و ساختمان تهران در مقطع فعلی، یکی از بحرانی‌ترین فازهای «میس‌مچ» را تجربه می‌کند؛ وضعیتی که اگر سیاستگذار پنهان بازار مسکن تهران یعنی مرجع صدور پروانه‌های ساختمانی آن را رقم نمی‌زد بخشی از «تورم ملکی» سال‌های اخیر و بخشی از «رکود فعلی» کنونی اتفاق نمی‌افتاد.

سقوط قدرت خرید؛ صعود متراژ فروش

 بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات «میس‌مچ» در بازار مسکن تهران حاکی است، از سال 90 تا ابتدای امسال، متوسط قیمت مسکن در پایتخت 47 برابر شده؛ یعنی از مترمربعی 1.9‌میلیون تومان به 89‌میلیون تومان رسیده است (این رقم 89‌میلیونی،‌ میانگین یکساله 1403 (12 ماهه) است که متفاوت است از سطح ماهانه که در حال حاضر بالای 100‌میلیون تومان قرار دارد).

این جهش‌ قیمت بیانگر آن است که قدرت خرید خانه‌اولی‌های ساکن تهران نسبت به ابتدای دهه 90، نزدیک به 50 مرتبه سقوط کرده است. اگر 15 سال پیش یک زوج تهرانی با 100‌میلیون تومان می‌توانست آپارتمان 50 مترمربعی خریداری کند، امروز با همان رقم فقط حدود یک مترمربع را می‌تواند تملک کند. انتظار می‌رفت طی این سال‌ها، متناسب با «تضعیف مداوم قدرت خرید مسکن ناشی از جهش‌های قیمتی»، در سمت عرضه جدید مسکن، «متراژ» یا مساحت واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، کاهش نسبی پیدا کند تا جریان عرضه با شرایط جدید تقاضا، «تنظیم» شود و «تطابق» یابد. اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در این سال‌ها نه تنها «کمترین سازگاری» متراژی از سمت جریان عرضه با «شرایط تقاضا» شکل نگرفته که حتی در جهت مخالف «تقاضا»،‌ متراژ آپارتمان‌ها افزایش نیز پیدا کرده است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی در کل پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران در سال 90 رقمی معادل 133 مترمربع بوده است؛ یعنی همان زمان هم آپارتمان‌سازی در تهران از الگوی «بزرگ‌سازی» تبعیت می‌کرد. با این حال در طول این 1.5 دهه که بازار مسکن تهران شاهد 2 موج تورمی شدید (یکی در سال‌های 91 و 92 و دیگری در سال‌های 97 تا دست‌کم 99) بود و در هر موج، بخش قابل‌توجهی از قدرت خرید تقاضا آب رفت، مساحت ساخت بزرگ‌تر شد به طوری که در حال حاضر متوسط مساحت واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی یکسال گذشته رقمی معادل 139 مترمربع است. جهت عرضه مسکن خلاف‌جهت تقاضا در تهران در حال حرکت است.

 آمار دیگری که ابعاد «میس‌مچ» یا همان عدم تطابق عرضه و تقاضا را در بازار مسکن تهران مشخص‌تر می‌کند، «شیفت اجباری» خریداران به معاملات آپارتمان‌های ریز و خیلی ریزمتراژ در سال‌های اخیر است. سهم واحدهای مسکونی زیر 40 مترمربع در معاملات مسکن پایتخت طی سال گذشته به 4 درصد رسید؛ این سهم در اوایل دهه 90 رقمی معادل 1.9 درصد بود. این آمار معاملاتی نشان می‌دهد، «تقاضای مسکن کوچک» یا «میکرومتری» به دلیل اجبار ناشی از سلب قدرت خرید، نسبت به گذشته، 2 برابر شده است. احتمال می‌رود این مهاجرت متراژی در سال‌های آینده بیشتر هم شود؛ چرا که شرایط اقتصادی به گونه‌ای نیست که در کوتاه‌مدت و احتمالا میان‌مدت، گشایشی در قدرت خرید و شرایط اقتصادی خانوارها رخ دهد. این در حالی است که سهم فایل‌های زیر 40 مترمربع در بازار کنونی فروش آپارتمان در تهران حدود 2.5 درصد است.

سازنده‌ها مقصرند یا رگولاتور ساخت‌وساز؟

 دوگانگی آشکار بین عرضه و تقاضای مسکن در تهران در این سال‌ها امکان دوام در این بازار را برای طرفین سلب کرد. مساحت بسیار بالای ساخت‌وساز، بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان را سنگین کرده است و عملا ضربه اقتصادی جهش قیمت مسکن را برای سمت تقاضا بیشتر کرده است. این، به رکود تاریخی خرید و فروش آپارتمان در بازار منجر شده و تبعات آن، دامن بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی را نیز گرفته است؛ هر دو سمت، بازنده «میس‌مچ» شده‌اند. حجم معاملات اخیر به کمتر از یک‌سوم اواسط دهه 90 که موج دوم شدید جهش قیمت مسکن رخ نداده بود، سقوط کرده است و بازار ساخت و فروش فعالان ساختمانی نیز به همین میزان کوچک شده است. اکنون سوال این است که «آیا سازنده‌ها آگاهانه و بدون اطلاع از شرایط متراژی تقاضا، دست به تشدید شکاف متراژی در ساخت‌وساز زده‌اند یا واقعیت چیز دیگری است؟» بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در پاسخ به این پرسش مشخص می‌کند، مقررات و مصوبات ساختمانی در شهر تهران از سمت مرجع صدور پروانه ساخت، عامل اصلی «میس‌مچ» در بازار مسکن است.

Slide6

مقررات به جای آنکه از «ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ» پشتیبانی کند، مانعی در مقابل آن شده است. یکی از بزرگ‌ترین موانع ساخت واحدهای مسکونی کم‌متراژ، «الزام 100 درصدی تامین پارکینگ» است. این الزام به معنای آن است که در زمین‌های با مساحت مشخص یا نقاطی از محله‌های پایتخت که امکان تامین پارکینگ برای تعداد زیادی واحد مسکونی میانگین 50 مترمربعی در آن قطعه زمین فراهم نیست، سازنده مجبور شود واحدهای کمتر با مساحت بالا در پروانه تعریف کند.

 دست‌کم در مناطقی از نیمه جنوبی شهر تهران سازنده‌ها تمایل بالایی برای احداث واحدهای حتی زیر 50 مترمربع دارند؛ به ویژه در بافت‌های فرسوده که خیلی از خانوارها در شرایط فعلی اقتصاد ایران برای صاحب‌خانه شدن مجبور هستند سایر دارایی‌های خود از جمله خودرو را بفروشند. اما اتفاقا در این بافت‌های شهری که عرض معبر کم و شرایط قطعات زمین نیز از تامین پارکینگ پشتیبانی نمی‌کند، عملا دست سمت عرضه از تطابق پیدا کردن با سمت تقاضا به نوعی بسته است. تا پیش‌ از سه چهار سال گذشته، هنوز بودند سازنده‌هایی که تمایل داشتند ساختمان‌هایی با مساحت بالا تعریف و احداث کنند. اما در حال حاضر حتی در مناطقی از شمال شهر نیز تمایل معناداری به ساخت واحدهای مسکونی کوچک شکل گرفته است. آمار سال‌های اخیر می‌گوید، 30 درصد معاملات خرید مسکن به واحدهای زیر 60 مترمربع و 60 درصد کل معاملات نیز به واحدهای مسکونی با مساحت متوسط کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. این سهم‌ها به احتمال خیلی زیاد در حال حاضر بیشتر شده است.

 مرجع صدور پروانه ساختمانی در تهران، یکی از «جهت‌دهنده‌‌های اصلی» به بازار ساخت‌وساز و بازار زمین و مسکن پایتخت است. این بخش علاوه بر اینکه، از متغیرهای اقتصادی و ریسک‌های سیاسی، تاثیر می‌پذیرد، به شدت تحت‌تاثیر «نوع رفتار و تصمیمات شهرداری» در حوزه صدور جواز ساخت است. تجربه «افزایش تراکم ساختمانی» به عنوان یکی از رگولاتوری‌هایی که تصور می‌شود عامل کاهش قیمت مسکن است، نشان داده بازار زمین در محله‌ها و مناطقی که تراکم ساخت ناگهان چند طبقه افزایش پیدا می‌کند، واکنش تورمی هم‌جهت از خود بروز می‌دهد. صدور مجوز تراکم براساس گزارش‌های مطالعاتی اخیر از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس، عامل کاهش «فقر مسکن» و بهبود اوضاع خانه‌اولی‌ها نیست بلکه عواید آن عمدتا نصیب مالکان قبلی می‌شود.

یکی دیگر از رگولاتوری‌های وارونه شهرداری در این سال‌ها، «هدایت زیرپوستی متراژ ساخت» در جهت مخالف «جریان تقاضا» بوده است. یک اقتصاددان متخصص بخش مسکن و ساختمان اخیرا در نشستی که با هدف «شناسایی راه برون‌رفت از رکود فعلی» برگزار شد، پیشنهاد کرده بود «مقررات ساختمانی در تهران و دیگر کلان‌شهرها در مسیر عرضه مسکن کوچک اصلاح شود». برآوردها نشان می‌دهد، حذف یکسری مشاعات از ساختمان‌های مسکونی می‌تواند هزینه ساخت را تا 25درصد کاهش دهد. حذف آنها اما نیازمند اصلاح مقررات ساخت‌وساز است که نتیجه‌اش، مانع‌برداری از مسیر احداث واحدهای مسکونی کوچک خواهد بود.

مانع «پارکینگ» از کی آمد؟

سازندگان قدیمی در تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، تا پیش از ابتدای دهه 90 که طرح تفصیلی جدید مبنای مجوزها قرار بگیرد، الزام پارکینگ به صورت 50 درصد برای حدود نیمی از طبقات بود. در دهه 80 سازنده‌ها این امکان را داشتند بدون محدودیت ناشی از تامین کامل پارکینگ، مساحت ساخت را تعیین کنند.طی این سال‌ها اگرچه بخش‌های متعددی از طرح تفصیلی رعایت نشد و بخش‌هایی هم از طریق مجوزهای موردی در کمیسیون ماده 5 تغییر پیدا کرد، اما ظاهرا یکی از سخت‌گیری‌های اجرایی مربوط به طرح تفصیلی، برای موضوعی بوده که امروز خود به مانع «برون‌رفت از رکود مسکن» تبدیل شده است.

وضع موجود البته نمای دیگری از «غش سیاستی در مدیریت شهری به سمت شهر خودرویی» است. در خیلی از کلان‌شهرهایی که با مشکل ترافیک و آلودگی‌هوا مواجه هستند، سیاست‌ شهرداری‌ها در این حوزه به سمتی اصلاح شده که شرایط برای دارندگان خودروی شخصی نسبت به قبل محدود یا سخت شود و البته در مقابل این اصلاح سیاستی، شبکه حمل‌ونقل عمومی گسترش قابل‌توجهی هم پیدا کرده است. کاهش سرعت مجاز حرکت خودرو در معابر و اعمال محدودیت سرمایه‌گذاری در تامین پارکینگ شهری از جمله اصلاحات سیاستی در آن کلان‌شهرها است.

در تهران طی این سال‌‌ها نه تنها در حوزه ترافیک، شیفت خودرویی به سمت حمل‌ونقل عمومی اتفاق نیفتاده که موضوع خودرو (پارکینگ) به نوعی در بازار مسکن و ساختمان اختلال به وجود آورده است. البته نگاه به مقررات ساختمانی حامی «بزرگ‌متراژ سازی» با زاویه بازتر نشان می‌دهد، وابستگی بالای بودجه شهرداری‌ به درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز باعث شده مقررات ساختمانی به گونه‌ای باشد که در حجم ثابتی از پروانه‌ ساخت، مساحت زیربنا کاهش پیدا نکند و حتی سالانه تغییر افزایشی نیز داشته باشد تا عوارض که تابعی از مساحت است، آسیبی به بودجه اداره شهر نرساند.