مسکن شهرها در دو سناریو

فرید قدیری:   سرانجام پس‌از حدود 3 سال، امکان رصد نبض بازار مسکن کشوری با استناد به یک «آمار رسمی از متوسط قیمت آپارتمان در شهرهای ایران» فراهم شد و اکنون نتایج پایش بیانگر «پایان یک دوره رالی ملکی تهران و کشور» است.گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات نبض قیمت مسکن کشوری حاکی است، طبق برآوردهایی که دفتر اقتصاد مسکن براساس مجموعه‌ای از داده‌های رسمی درباره قیمت واحدهای مسکونی در 1456 شهر ایران انجام داده، متوسط قیمت‌ها در سال 1403 به 36 میلیون تومان در هر مترمربع رسید.  پیش‌تر آخرین آمار رسمی که از سوی مرکز آمار ایران درباره قیمت مسکن کشوری انتشار عمومی پیدا کرد، مربوط به قیمت‌های سال 1400 بود. 

طی 3 سال اخیر، به‌خاطر «سامانه‌ بازی‌ها در دولت» و حذف و اضافه‌هایی که برای «محل الکترونیکی انجام معاملات مسکن» اتفاق افتاد، شیرازه کار از دست نهادهای آماری خارج شد، طوری‌که همچنان مرکز آمار و بانک مرکزی امکان استخراج داده‌های مربوط به ارزش معاملات مسکن در بازار را ندارند. اما در این مقطع برآوردهای متولی بخش مسکن و ساختمان مشخص کرده است؛ متوسط قیمت آپارتمان در شهرهای کشور تا ابتدای سال‌جاری در سطح 36 میلیون تومان در هر مترمربع قرار گرفته است. همچنین براساس همین برآوردها، متوسط قیمت مسکن سال‌های 1401 و 1402 نیز سنجش شده است.

 تورم مسکن کشوری چقدر است؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای موجود از نبض کشوری مسکن نشان می‌دهد، سال گذشته تورم مسکن در شهرهای ایران به رقم 20 درصد کاهش پیدا کرد. متوسط قیمت در این بازار (کشوری) در سال‌های 1401 و 1402 به ترتیب در سطوح 15.5 میلیون و 30 میلیون تومان قرار گرفت و به این‌ترتیب تورم مسکن کشوری در آن دو سال به ترتیب 33 درصد و 87 درصد شده بود. روند تورم مسکن سال‌های اخیر در کشور، «هم‌جهت با نبض مسکن تهران» بوده است؛ به این معنا که سال گذشته به دلیل ریسک «تنش‌ نظامی» در کنار ریسک «سیاسی مرتبط با مذاکرات»، همچنان که باعث کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای در بازار معاملات آپارتمان پایتخت شد، بر رفتار بازیگران این بازار در سایر شهرهای ایران نیز اثر مشابه داشت. در حال‌حاضر آماری از این برآوردها برای نبض کشوری مسکن در نیم‌سال اول 1404 وجود ندارد اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از برخی شهرهای دستکم بزرگ و کلانشهری مشخص می‌کند، «ثبات نسبی قیمت» و «رکود شدید معاملات خرید»، مشابه تهران، در دیگر شهرها نیز برقرار است. 

رالی قیمت مسکن تهران و کشور، از کی شروع شد؟

شروع جهش قیمت مسکن در سال 97، ابتدای یک دوره جدید رالی قیمت‌ها بین بازار املاک تهران و کشور بود. رالی ابتدا با «پیشتازی» تهران شکل گرفت به این صورت که متوسط قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت در سال 97 رقمی معادل 70 درصد افزایش پیدا کرد؛ در حالی که سطح رشد قیمت کشوری حدود 40 درصد بود. سال بعد از آن اما «تورم سال قبل بازار مسکن تهران» روی نبض کشوری منعکس شد و به این‌ترتیب، مسیر دنباله‌روی شهرها از رفتار مسکن تهران و نوعی تعقیب و گریز قیمتی ادامه پیدا کرد. اکنون مشخص است که رالی قیمت‌ها دو نیمه متفاوت داشته است؛ دهه 90 و دهه 1400. متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا پایان دهه 90 در تهران، بیشتر از کشوری افزایش پیدا کرد؛ رشد میانگین 35 درصدی قیمت آپارتمان‌های پایتخت در مقایسه با رشد متوسط 33 درصدی بازار کشوری. اما در دهه 1400 این تفاوت معکوس شد؛ به‌طوری‌که تورم مسکن کشوری، سطح متوسط 47 درصد را ثبت کرد در حالی‌که تورم مسکن تهران نرخ 40 درصد را رقم زد. ماحصل این رالی که اکنون با استناد به «نسبت قیمت مسکن تهران به کشور»، به پایان یک دوره حدودا  هشت ساله رسیده  که این، بازار را به وضعیت «تنظیمات کارخانه» برگردانده است.

فاز «تنظیم کارخانه»

 بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند نسبت قیمت مسکن تهران به کل کشور بیانگر آن است که در ابتدای دهه 90 این نسبت حدود 2.4 بوده اما در شروع جهش سنگین و کم‌سابقه قیمت مسکن در سال 97، عدد حاصل از نسبت به 3.4 افزایش می‌یابد. 

در طول رالی قیمت به دلیل تنظیم قیمتی بازار مسکن شهرها با وضعیت بازار پیشتاز تهران، عدد نسبت رو به کاهش می‌رود و اکنون، یعنی در ابتدای سال 1404، این نسبت به زمان ابتدای دهه 90 یعنی 2.45 رسیده یا بسیار به آن نزدیک شده است. با نگاه به دوره 8 سال گذشته بازارهای مسکن تهران و کشور می‌توان گفت، رالی به پایان یک دوره خود رسیده است. این نسبت همانطور که در نمودار قابل مشاهده است، در جهش سال‌های 91 و 92 نیز افزایش پیدا کرده بود، اما نه به سطح سال 97 به این علت که رونق تورمی بازار مسکن تهران در آن دو سال، تفاوت معناداری با شرایط تورمی نیمه دوم دهه 90 داشت. 

مسیر آینده بازار مسکن؟

این مقاله تا اینجا نشان داد، طی سال‌های اخیر که وضعیت بازار مسکن مملو از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی بود، به چه سمتی حرکت کرد. به‌خصوص آنکه‌ چون طی این سال‌ها تصویر نسبتا روشنی از قیمت آپارتمان در شهرهای ایران وجود نداشت، امکان بررسی آنها هم ممکن نبود. اکنون این آمار 36میلیون تومانی از متوسط قیمت مسکن در شهرهای ایران، اگر‌چه آمار مرکز آمار نیست اما به دلیل آنکه توسط مرجع سیاست‌گذاری بخش مسکن و ساختمان برآورد شده و از روی آن، «شاخص دسترسی مسکن» برای سال اول قانون برنامه هفتم به‌دست آمده است، قابل اتکا‌ می‌تواند باشد. 

ضمن آنکه طی سال‌های دهه 90، همواره آمارهای قیمت مسکن استخراج‌شده از دفتر اقتصاد مسکن، نزدیک به آمارهای مراجع رسمی آماری بوده است. اکنون با لحاظ اینکه بازار مسکن یا دقیق‌تر، نسبت قیمت مسکن تهران به کشور، به حالت نرمال رسیده است، مسیر آتی آن، یک پرسش کلیدی است که می‌تواند چشم‌انداز این بازار را برای فعالان آن مشخص کند. دو سناریو درباره آینده قیمت‌ها در بازار مسکن تهران-کشور مطرح است که توسط سه صاحب‌نظر بخش مسکن و ساختمان با نگاه به «متغیرهای اثرگذار روی رفتار بازیگران» پیش‌بینی شده است. 

یک سناریو، «تداوم پیشتازی تهران» در بازار مسکن کشوری است به این معنا که «هر نوع تغییر محسوس در نبض قیمت یا معاملات» ابتدا در پایتخت بروز می‌کند و سپس در دیگر شهرها و احتمالا ابتدا در کلانشهرها منعکس خواهد شد. سناریوی دوم اما احتمال «نقش‌اول» بودن بازار مسکن پایتخت را پایین می‌داند. اگر این سناریو محقق شود، الگوی تاریخی «جغرافیای تغییر فاز در بازار مسکن کشور» برای اولین‌بار تغییر خواهد کرد.

تهران «پیشتاز» می‌ماند؟

حجت‌اله میرزایی، صاحب نظر اقتصاد مسکن و اقتصاد شهر، سناریوی اول را بسیار محتمل می‌داند. او در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، چشم‌انداز بازار مسکن را این‌گونه توصیف کرد که اخیرا تحرکاتی در بازار معاملات مسکن تهران قابل مشاهده است و تا حدودی، در برخی کلانشهرها نیز دیده می‌شود. با این حال تغییر فاز بازار دست‌کم به دو دلیل از تهران نشات خواهد گرفت. نبض خرید و فروش آپارتمان‌های بسیار کوچک و بسیار بزرگ به عنوان دو دسته املاک مسکونی که می‌تواند به نوعی «محرک رشد معاملات» در شرایط ثبات باشد، همچنان در اختیار بازار مسکن تهران است. تعداد این دو گروه واحد مسکونی در تهران به مراتب بیشتر از سایر شهرها است، بنابراین این ویژگی در این بازار، پیشتاز بودن تهران در مسیر آتی بازار مسکن را به نوعی تضمین خواهد کرد.

همچنین ابوالفضل مشکینی، صاحب‌نظر بخش مسکن و ساختمان نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، یک توصیف معنادار از «شرایط جدید بازار مسکن» ارائه کرد و احتمال تحقق سناریوی «پیشتازی تهران» را بیشتر از سناریوی دوم دانست. مشکینی معتقد است، مجموعه‌ای از شرایط از جمله «رکود سنگین سال‌های اخیر» باعث خواهد شد طی ماه‌های آینده، سمت تقاضای خرید آپارتمان در صورتی که شرایط را «مناسب ورود» ببیند، با «احتیاط بسیار بالا» خرید کند. این صاحب‌نظر تاکید کرد، بازار مسکن تهران در مقایسه با دیگر شهرها حتی شهرهای شمالی و حتی کلان‌شهرهای به نوعی رقیب پایتخت، «محوریت» خود را حفظ می‌کند؛ چون شرایط موجود نشان می‌دهد، فعلا شهر قابل‌رقابتی با تهران وجود ندارد.

مشکینی درباره بازار مسکن شهرهای میانی، شهرهای شمالی و کلان‌شهرها گفت: اتفاق خاصی در این بازارها طی یک‌سال اخیر مشاهده نشده‌است. در کلان‌شهرها هم «مشکلات اقلیمی، ناترازی و آب» بعضا از تهران حادتر است. از طرفی، در شهرهایی از شمال که سابقه «رونق هیجانی خرید ویلا و زمین» وجود دارد، در حال‌حاضر «خواب معاملاتی» دیده می‌شود و قیمت‌های پیشنهادی، شکننده است. این صاحب‌نظر در عین‌حال با تاکید بر اینکه، «دهه 1400 در بازار مسکن با دهه 90» متفاوت است و این تفاوت ادامه خواهد داشت، 5 فاکتور «تغییرات اقلیمی، فرونشست‌ها، کم‌آبی و بی‌آبی، بازدهی بازارهای موازی و ریسک‌های رکودساز در بازار مسکن» را عوامل شکل‌دهنده این تفاوت معرفی کرد.

سناریوی «تغییر الگوی مسکن»

 فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، وقوع سناریوی دوم، یعنی تغییر الگوی پیشتازی تهران را محتمل دانست. یزدانی در تشریح دلایل بروز احتمالی این سناریو در مسیر آتی بازار مسکن، به سه پارامتر اشاره کرد. یک دلیل آنچه باعث خواهد شد بازار مسکن شهر تهران «نقش قبلی» را نتواند ایفا کند، «ادامه‌دار بودن ریسک سیاسی» است که این خود باعث می‌شود بخش مهمی از سرمایه‌ها پتانسیل ورود به بازار مسکن را نداشته باشد.دلیل دوم،‌ «انتقال شتاب‌دهنده‌های تقاضا» از تهران به شهرهای اطراف و به ویژه «منطقه کلانشهری تهران» و البته سایر حاشیه‌های شمالی است.

یکی از این شتاب‌دهنده‌ها، قدرت خرید بر حسب نسبت درآمد به قیمت است. ضمن آنکه، «رشد انتظاری قیمت» در زمان خواب سرمایه ملکی در حداقل یک‌سال اخیر در بازار مسکن تهران محقق نشد. علت سوم از نگاه یزدانی که باعث می‌شود الگوی جغرافیایی تغییر فاز در بازار مسکن کشور تغییر کند، محل شکل‌گیری تقاضای مصرفی خرید و اجاره است. این دسته تقاضا از بازار مسکن خارج شده یا فعلا امکان حضور ندارد، بنابراین از آنجا که تقاضای سرمایه‌ای بر بستر تقاضای مصرفی فعال می‌شود، نقصان توان مالی خانوارها در شهر تهران باعث می‌شود «احتمال رشد تقاضا در خارج از تهران» بالا و «در درون تهران» اندک باشد.

خشکسالی هم فاکتور دیگری است که این سناریو را تقویت می‌کند. ضمن آنکه، تهران به لحاظ فیزیکی و کالبدی، ظرفیت توسعه ندارد و این بر بازار مسکن این کلانشهر تاثیر خواهد گذاشت مگر آنکه قصدی برای افزایش محدوده وجود داشته باشد. مجموع این تحلیل‌ها مشخص می‌کند، در صورتی که تهران پیشتاز بماند، رفع احتمالی ریسک‌های رکودساز مسکن باعث خواهد شد بار دیگر نسبت قیمت، صعودی شود اما در صورت تحقق سناریوی دوم، این نسبت می‌تواند در سطح فعلی نوسان کند یا کمتر شود.

با اسکن این QR کد، فیلم کامل برنامه «تیتر یک» را تماشا کنید/ «استدیو اکوایران»