دو صاحب‌‌‌‌‌‌نظر اقتصاد مسکن در برنامه «خانهاول» «دنیایاقتصاد» ۶ شرط موفقیت ابزار جدید دولت را تشریح کردند
ستون کج «توکن» مسکن
- چرا هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن به ابزار «توکن» نیاز دارند؟
- توکن مسکن برای تامینمالی خرید است یا تامین پسانداز خرید؟
- توکن با «مسکن ملی» چگونه منحرف خواهد شد؟
طرحی برای خریدهای کوچک
مشاور وزیر اقتصاد از طرح مشترک وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی برای کمک به حال خریداران مسکن و سازندگان با عنوان توکنایز کردن آپارتمان‌‌‌‌‌‌ها در بازار طی هفته‌‌‌‌‌‌های اخیر خبر داد و وعده اجرای آن را داد. طرح توکنایز کردن مسکن به زبان ساده به معنای امکان خرید دیجیتالی کمتر از یک مترمربع خانه در طول دوره زمانی مشخص به همراه خریدهای مکرر بعدی است. این بازار در قالب خرید توکن‌‌‌‌‌‌های عرضه شده از سوی صاحب پروژه توکنایز شکل میگیرد. در این طرح متقاضیان خرید خانه که قدرت خرید یک واحد آپارتمان را ندارند، در طول زمان و با خریدهای ماهانه یا سالانه بخشی از یک خانه را خریداری کرده و با افزایش سرمایه در طول زمان، امکان خرید یک واحد مسکونی را پیدا می‌کنند. در دهه ۸۰ شهرداری تهران نسخه سنتی از این طرح تحت عنوان فروش متری مسکن را مطرح و اجرایی کرد، در دولت‌‌‌‌‌‌های قبل هم موضوع فروش متری مسکن چندین مرتبه مطرح شد ولی مسکن‌‌‌‌‌‌سازی دولتی امان نداد که این طرح در بازار خودی نشان دهد.
روش جدید جذب سرمایه‌‌‌‌‌‌های خرد به بازار مسکن
روزبه ظهیری، متخصص تامین مالی مسکن در برنامه «خانه اول» به سهم پایین پوشش وام مسکن از کل هزینه مسکن در کشور نسبت به متوسط دنیا اشاره کرد و گفت: اگر متوسط قیمت فروش هر متر مربع خانه در شهر تهران ۱۰۰میلیون تومان باشد، یک زوج برای خرید یک واحد ۸۰ متر مربعی نیاز به ۸میلیارد تومان آورده دارند؛ حداکثر وام مسکن تنها کفاف ۱۰ درصد این مبلغ را می‌‌‌‌‌‌دهد، بنابراین وام مسکن کارآیی خود را در بازار مسکن کشور از دست داده است. وی ادامه داد: بازار مسکن در کشور در بخش عرضه و تقاضا دچار ایراد شده است؛ مسکن زیرمجموعه‌‌‌‌‌‌ای از اقتصاد کلان کشور است و نمی‌‌‌‌‌‌توان چالش‌‌‌‌‌‌های آن را جدا از سایر حوزه‌‌‌‌‌‌های اقتصاد بررسی کرد. از سال ۱۳۹۷ به بعد با تشدید تحریم‌‌‌‌‌‌ها و بروز ناترازی در حوزه‌‌‌‌‌‌های مختلف در کشور و به‌خصوص پس از جنگ ۱۲ روزه اقتصاد ایران از حالت نرمال خارج شد و نمی‌‌‌‌‌‌توان انتظار داشت که در شرایط کنونی بازارها به شکل معمول خود نوسان کنند.
ظهیری ادامه داد: در شرایط کنونی نبود توجیه اقتصادی در فعالیت ساخت‌‌‌‌‌‌وساز باعث شده تا عرضه مسکن در کشور دچار کمبود شود و موید این موضوع کاهش صدور پروانه ساختمانی است. در سمت تقاضا نیز چالش کاهش قدرت خرید خودنمایی می‌‌‌‌‌‌کند؛ از سال ۱۳۹۶ تا امروز درآمد خانوارهای شهری ۹ تا ۱۰ برابر شده و این در حالی است که متوسط قیمت خانه در شهرهای بزرگ کشور ۲۰ برابر شده است. این به آن معنی است که شکاف ۱۰برابری میان رشد قدرت خرید خانه و رشد قیمت خانه ایجاد شده است، پیامد این موضوع نیز از دست رفتن قدرت خرید مسکن از سوی مصرف‌‌‌‌‌‌کننده است. این موضوع درحالی‌که وام مسکن نیز کارآیی خود را از دست داده، رقم خورده است. در چنین شرایطی بازار مسکن در کشور به ابزاری نیاز دارد که این ابزار بتواند قدرت خرید مصرف‌‌‌‌‌‌کننده را احیا کند.
ظهیری در خصوص جایگاه توکنایز کردن مسکن گفت: این روش راهکاری برای ورود سرمایه‌‌‌‌‌‌های خرد مردم به بازار مسکن برای جلوگیری از عقب‌ماندن ارزش آن در مقابل تورم است؛ البته در ماه‌‌‌‌‌‌های اخیر بازارهایی نظیر طلا بازده به‌مراتب بیشتری نسبت به مسکن داشته‌‌‌‌‌‌اند؛ با وجود این چالش در نگهداری فیزیکی طلا و عدم تمایل بخش قابل‌توجهی از مردم به ورود به بازارهایی نظیر صندوق طلا باعث می‌‌‌‌‌‌شود تا بخشی از مردم ورود به بخش مسکن را به این بازارهای جدید ترجیح دهند. فروش توکن مسکن برای متقاضیان خرید مصرفی مسکن که قصد حضور بلندمدت در این بخش را دارند، روشی مناسب است؛ اما باید این موضوع را درنظر داشت که این روش قرار نیست حلال تمامی مشکلات باشد. ظهیری موفقیت طرح توکنایز کردن مسکن را در گروی تحقق چند شرط دانست و گفت: مطابق ماده ۲۰ قانون سازمان بورس و اوراق بهادار هرگونه مجوز عرضه عمومی اوراق بهادار باید با مجوز سازمان بورس باشد، این قانون شامل توکن‌‌‌‌‌‌سازی از پروژه مسکن و عرضه آن نیز می‌‌‌‌‌‌شود.
در واقع اگر قرار باشد که برای پروژه‌‌‌‌‌‌ای توکن مسکن صادر و در بازار عرضه شود، باید پروژه به شکل مشخص تعریف شود، به تایید بورس رسیده و در سازمان بورس ذیل بورس کالا ابزاری تحت ابزار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن، توکنایز انجام شود. بنابراین شرط اول موفقیت چنین طرحی تعریف آن در سازوکار رسمی و قانونی بورس است. وی ادامه داد: یکی از شروط لازم برای موفقیت این طرح مستمر بودن آن است، به‌‌‌‌‌‌عنوان مثال یک پروژه ۳ساله برای ساخت مسکن تعریف می‌‌‌‌‌‌شود، در سال اول یک فرد ۵متر از آن را خریداری می‌‌‌‌‌‌کند، در سال دوم ۵ متر و در سال سوم ۵ متر و مجموعا ۱۵ متر از یک پروژه مسکن را خریداری می‌‌‌‌‌‌کند. با پایان پروژه با ۱۵ متر طبیعتا نمی‌‌‌‌‌‌توان خانه‌‌‌‌‌‌دار شد، اما درصوتی که پروژه دیگری در بازار تعریف شود، آن فرد می‌‌‌‌‌‌تواند با خرید ۱۵ متر وارد بازار مسکن شود. بنابراین شرط دوم استمرار تعریف پروژه‌‌‌‌‌‌های توکنایز مسکن در کشور است.
شرط سوم برای موفقیت نیز حذف اختیار تبعی از اوراق سلف منتشر شده است. در حال‌حاضر ۹۰ درصد اوراق سلف تبعی که در بازار منتشر می‌‌‌‌‌‌شود، تحویل فیزیکی ندارند و در سررسید به افراد سود مشخص تعلق میگیرد. اما برای موفقیت طرح توکنایز مسکن باید در پایان طرح، قیمت مسکن در بازار تعیین شده و مطابق با آن به خریدار، وجه تعیین‌شده پرداخت شود. شرط چهارم برای موفقیت فروش توکنی مسکن حذف بوروکراسی‌‌‌‌‌‌های مازاد است؛ صندوق ملی زمین و ساختمان در ابتدای کار موفق بود، اما نتوانست موفق پیش برود. یکی از ایرادات مطرح به این صندوق‌‌‌‌‌‌ها، نبود تطابق طراحی آن با واقعیت‌‌‌‌‌‌ها و ایجاد بوروکراسی بود. تعداد ارکان صندوق به میزانی زیاد بود که هزینه‌‌‌‌‌‌ها را افزایش می‌‌‌‌‌‌داد و باعث عدم توجیه اقتصادی طرح می‌‌‌‌‌‌شد.
فروش توکنی در شرایطی که قدرت خرید مردم به شدت کاهش‌یافته، می‌‌‌‌‌‌تواند کمککننده باشد؛ چراکه در شرایط کنونی که سازندگان با چالش نبود مشتری به دلیل افت قدرت خرید مواجه هستند، فروش توکنی با توجه به جذب سرمایه‌‌‌‌‌‌های خرد کمککننده خواهد بود. روزبه ظهیری تاکید کرد: در شرایط کنونی بخشی از مردم دچار بحران عدم امنیت شده‌‌‌‌‌‌اند؛ چراکه می‌‌‌‌‌‌دانند هیچ‌گاه قدرت خرید خانه را پیدا نمی‌‌‌‌‌‌کنند. در چنین شرایطی فروش متری مسکن می‌‌‌‌‌‌تواند تا حدی امنیت مورد نظر را ایجاد کند.
ابزار تامین مالی سازندگان؛ روشی امن برای پسانداز
محمود اولاد، صاحب‌‌‌‌‌‌نظر اقتصاد مسکن در خصوص طرح مشترک وزارت راه و وزارت اقتصاد برای توکنایز کردن ساخت مسکن گفت: مقیاس اجرای طرح پیشنهادی مهم است؛ در توکن کردن مسکن باید ابتدا یک پروژه مشخص تعریف شود و افراد یک سهم از یک پروژه مشخص را خریداری کنند. مشخصات طرح مدنظر در موفقیت و شکست آن می‌‌‌‌‌‌تواند اثرگذار باشد. «از این نکته ذکر شده مبنی بر مقیاس پروژه می‌‌‌‌‌‌توان به‌‌‌‌‌‌عنوان چهارمین عامل اثرگذار در موفقیت یا شکست پروژه مسکن توکنی یاد کرد.»
اولاد ادامه داد: اگر پروژه مشخصی قرار بر تعریف باشد، نقش دولت صرفا می‌‌‌‌‌‌تواند قاعدهگذاری و تسهیل‌‌‌‌‌‌گری طرح باشد. در شرایط کنونی هم چنین موضوعی وجود دارد، در واقع پروژه‌‌‌‌‌‌های سرمایه‌‌‌‌‌‌گذاری ساخت مسکن به شکل توکنی در جریان است، اما قاعدهگذاری برای آن از سوی دولت انجام نشده است. ممکن است عزم جدی داشته باشند، اما باید دید که در بوروکراسی دولت چقدر اجرایی شدن این موضوع به طول می‌‌‌‌‌‌انجامد. وی در ادامه به چگونگی تامین مالی مسکن در کشور و دنیا اشاره کرد و گفت: در دنیا 80درصد تامین مالی مسکن توسط تسهیلات و 20درصد توسط آورده اشخاص انجام می‌‌‌‌‌‌شود، این نسبت در ایران برعکس است. به عقیده من نکته حائز اهمیت در این‌خصوص چگونگی تامین آورده است. هر فردی از فعالیت خود یک درآمد مشخص دارد، بخشی از این درآمد به مصرف مخارج روزانه رسیده و بخشی دیگر پسانداز می‌‌‌‌‌‌شود.
پس از آنکه پس‌‌‌‌‌‌اندازهای یک فرد متناسب با وجه اولیه خرید خانه شد، نسبت به دریافت تسهیلات بانکی اقدام می‌‌‌‌‌‌کند و خانه‌‌‌‌‌‌دار می‌‌‌‌‌‌شود. از آن زمان به بعد، پس‌‌‌‌‌‌اندازهای افراد صرف بازپرداخت اقساط وام می‌‌‌‌‌‌شود. در ایران طبیعتا پسانداز معمول یک خانواده به تامین 80درصد بهای خانه نمی‌‌‌‌‌‌رسد، بنابراین آورده شخصی را باید از محل قرض از خانواده و دوستان تامین کند. در واقع دریافت وام از بانک به دریافت وام از دوستان و آشنایان تبدیل می‌‌‌‌‌‌شود. در چنین شرایطی وزارت مسکن و وزارت اقتصاد درصدد تعریف توکن مسکن هستند؛ توکن مسکن در حکم روشی برای پس‌‌‌‌‌‌اندازهای خانوار است. در واقع توکن مسکن بیش از آنکه روشی برای کمک به خانه‌‌‌‌‌‌دار شدن باشد، روشی برای پسانداز است.
تورم افسار گسیخته در کشور باعث می‌‌‌‌‌‌شود که افراد به دنبال روشی امن برای پسانداز کردن باشند تا پسانداز آنها از اثرات تورمی در امان باشد. این پسانداز می‌‌‌‌‌‌تواند در قالب طلا، دلار، بازار سهام، شراکت و... باشد. خرید توکن مسکن یکی از روش‌‌‌‌‌‌های جمع‌‌‌‌‌‌آوری پسانداز است؛ انتخاب روش پسانداز تابع عوامل متعددی از جمله میزان ریسک‌‌‌‌‌‌پذیری، چشم‌‌‌‌‌‌انداز اقتصادی، بازدهی مورد‌انتظار از بخش مدنظر، نقدشوندگی آن ابزار و... است. بنابراین با تعریف توکن، خانواده‌‌‌‌‌‌ها این امکان را دارند که در پرتفوی سبد سرمایه‌‌‌‌‌‌گذاری خود گزینه جدیدی با عنوان توکن مسکن را نیز اضافه کنند. اگرچه خرید توکن مسکن شیوه مناسبی برای سرمایه‌‌‌‌‌‌گذاری با امنیت بالا و نقدشوندگی خوب (با ایجاد بازار ثانویه) می‌‌‌‌‌‌تواند باشد، اما این توکن لزوما به کمک مصرف‌‌‌‌‌‌کننده برای خرید مسکن نمی‌‌‌‌‌‌آید. این درحالی است که توکن مسکن می‌‌‌‌‌‌تواند روشی برای تامین مالی سازنده باشد. «بنابراین ششمین عامل برای موفقیت طرح توکن مسکن را می‌‌‌‌‌‌توان نگاه منطقی و واقع‌‌‌‌‌‌بینانه داشتن به این روش و پذیرفتن آن به عنوان روشی برای پسانداز و نه جایگزین وام دانست.»
محمود اولاد تاکید کرد: اگرچه فروش توکنی مسکن روشی کارآمد برای تامین مالی ساخت مسکن است، اما ترکیب این موضوع با طرح‌‌‌‌‌‌های نهضت ملی مسکن نادرست است. در طرح مسکن حمایتی هدف خانه‌‌‌‌‌‌دار کردن افرادی است که از طریق مکانیسم بازار، امکان خانه‌‌‌‌‌‌دار شدن را ندارند و برای آنکه خانه در استطاعت این گروه باشد، پیشنهاد شد که از زمین رایگان دولتی بهره گرفته شود تا قیمت زمین در پروژه‌‌‌‌‌‌ها صفر باشد. البته این وعده لزوما محقق نشد، چرا که هر زمینی هزینه‌‌‌‌‌‌ای برای آماده‌‌‌‌‌‌سازی و تامین خدمات روبنایی و زیربنایی دارد و همین موضوع باعث شد تا در این پروژه‌‌‌‌‌‌ها نیز هزینه تامین خدمات زمین به هزینه کل پروژه تحمیل شود. کاهش هزینه مصالح، پیمانکار و حتی تامین مالی از طریق وام با بهره کم و آورده‌‌‌‌‌‌های مردم اقدامات پیشنهادی بعدی برای کاهش هزینه ساخت مسکن حمایتی بود. اما از آنجا‌که بخشی از خانوارها در تامین آورده دچار چالش شدند، پیشنهاداتی مبنی بر فروش توکنی مسکن حمایتی با هدف تامین آورده مالی مطرح شده است. اجرای طرح توکنی مسکن بر روی پروژه‌‌‌‌‌‌های مسکن ملی قطعا نقض‌غرض است. فردی که وارد طرح توکنی مسکن می‌‌‌‌‌‌شود، به دنبال کسب سود و حفظ دارایی خود از تورم متناسب با رشد نرخ مسکن در بازار است، وقتی یک خانواده توان تامین آورده 40میلیون تومانی برای آغاز طرح پروژه مسکن ملی را ندارد، پس از پایان پروژه نیز نمی‌‌‌‌‌‌تواند سهم خریدار توکن مسکن با قیمت روز را بپردازد.
وی ادامه داد: به عقیده من در شرایط کنونی بخش مسکن با چالش و بحران ناترازی مواجه نیست. درواقع مساله تورم 20 برابری در بازار مسکن و رشد 10 برابری درآمدها نیست، چراکه همزمان با مسکن، سایر کالاها نیز بیش از 10برابر رشد قیمت یافته‌‌‌‌‌‌اند. چالش اصلی کاهش درآمد سرانه و فقیر شدن عموم مردم طی سالیان متمادی است. در شرایطی که رشد اقتصادی کشور برای سالیان متمادی صفر است، اما جمعیت افزایش یافته و درآمد سرانه کاهش می‌‌‌‌‌‌یابد. اولاد ادامه داد: در عین‌حال مساله اصلی مسکن در کلان‌شهرها و به‌خصوص تهران تمرکز جمعیت در تهران است و این موضوع نه تنها به جهش قیمت مسکن در این شهر منجر شده که چالش‌‌‌‌‌‌های متعددی نظیر بحران تامین آب، ترافیک، فرونشست و... را به‌وجود آورده است. در واقع تب قیمت مسکن نشان از عفونت تمرکز در تهران دارد. این تب با سرکوب و طرح‌‌‌‌‌‌هایی نظیر خروج دستگاه‌‌‌‌‌‌های اجرایی نیز مرتفع نمی‌‌‌‌‌‌شود، بلکه نیاز به اجرای طرح آمایش سرزمین و سرمایه‌‌‌‌‌‌گذاری در سایر مناطق شهری دارد که این موضوع نیز با رفع تحریم و تنش سیاسی و بازگشت اقتصاد به مسیر رشد حل می‌‌‌‌‌‌شود.
