«دسترسی به مسکن» براساس چشم‌‌‌‌انداز ۱۰ساله «تورم» و «رشد اقتصادی» بررسی شد؛
آینده مستاجرها در ۴ سناریو
آیا مسکناجارهای بدون بهبود درآمد سرانه به‌کار کمدرآمدها خواهد آمد؟
راضیه احقاقی: داده‌های رسمی از فروکش تورم اجاره طی ماه‌های اخیر حکایت دارد، اما این موضوع لزوما به مفهوم کاهش فشار بر مستاجران نیست. در شرایط کنونی بازار اجاره با 4 هشدار اصلی مواجه است. اولین هشدار عدم‌تطبیق درآمد با نرخ اجاره‌‌‌‌بها و الزام بخشی از مستاجران به جابه‌‌‌‌جایی به خانه‌‌‌‌ای ارزان‌تر و باکیفیت پایین‌تر است. اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی طی ماه‌های اخیر کمتر شده‌است، اما این موضوع لزوما نشان از بهبود وضعیت اقتصادی مستاجران ندارد؛ چراکه تورم‌های متوالی افسارگسیخته در بازار اجاره‌‌‌‌بها طی سال‌های گذشته کار را به‌جایی رسانده‌است که قدرت پرداخت اجاره‌‌‌‌بها برای بخشی از مستاجران در مرز شکنندگی قرار دارد و درواقع دغدغه کنونی این گروه از افراد جامعه عدم‌امکان تمدید قرارداد اجاره و اجبار به کوچ به خانه‌‌‌‌ای ارزان‌تر است. در چنین شرایطی سیاستگذار نباید به فروکش سرعت تورم اجاره دلخوش باشد.
هشدار دوم در بازار اجاره‌‌‌‌بها را باید در محل رشد اقتصادی صفر و منفی در دهه90 و رشد همزمان جمعیت جست‌وجو کرد. این موضوع با کاهش درآمد سرانه، قدرت خرید خانه را در بسیاری از اقشار جامعه از میان برده است. هشدار سوم در بازار اجاره مربوط به فاکتورهای خارج از این بازار یعنی عوامل ایجادکننده تورم و رشد اقتصادی منفی است. تا زمانی‌که چالش‌های بنیادی اقتصاد یعنی تورم و رشد اقتصادی مرتفع نشود، نمی‌توان با اقداماتی نظیر مسکن استیجاری و یارانه اجاره‌‌‌‌بها، چالش گروه‌های کم‌‌‌‌درآمد در دسترسی به مسکن را برطرف کرد.
هشدار چهارم در بازار اجاره‌‌‌‌بها، ناامیدی بخش قابل‌توجهی از مستاجران از خانه‌‌‌‌دار‌شدن است؛ اگرچه نسبت جمعیت مستاجر به افراد صاحب خانه در کشور مطابق با دنیا است؛ اما در شرایط کنونی مستاجران چشم‌‌‌‌انداز مناسبی برای خانه‌‌‌‌دار‌شدن برای خود متصور نیستند. این موضوع خلاف چیزی است که در دهه‌های 70 در کشور وجود داشت. محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری در نشستی که توسط پژوهشکده سوانح طبیعی برگزار شد ضمن بیان 4 هشدار مهم در مورد بازار اجاره، 4سناریو از چشم‌‌‌‌انداز پایان اجاره‌‌‌‌نشینی ارائه داد.
مسکن؛ کالایی چندلایه
محمود اولاد به تعریف مسکن از منظر عام اشاره کرد و گفت: هنگامی که از «نیاز به سرپناه» یا «نیاز به مسکن» سخن به میان می‌آید، مقصود همان ضرورت اساسی برای زندگی سالم، ایمن و پایدار است، اما چگونگی تامین این نیاز اعم از تملک، یا اجاره، نوع بنا، مساحت و سایر ویژگی‌های کالبدی و حقوقی مهم است. زمانی‌که درخصوص مسکن بحث می‌شود، صحبت از یک نوع نیاز نیست؛ درواقع مسکن در دنیای کنونی فراتر از سرپناه است. با تامین مسکن، علاوه‌بر تامین سرپناه، امنیت، رفاه، حریم خصوصی و... نیز تامین می‌شود. در دنیای کنونی، مسکن به‌جایگاهی رسیده که در تعیین پایگاه اجتماعی افراد نیز اثرگذار است و بخشی از اقشار جامعه از آن برای تفاخر بهره می‌گیرند. در سطوح پایین درآمدی، نیاز به مسکن، نیازی حداقلی با هدف تامین سرپناه و امنیت است، اما هرچه بر توان مالی خانوار افزوده شود، مسکن تامین‌‌‌‌کننده فاکتورهای جدیدی برای خانوار می‌شود. با درنظرگرفتن این ملاحظات «بد مسکنی» به مفهوم آن است که یک خانواده، خانه‌‌‌‌ای دارد که برای او صرفا کارکرد تامین سرپناه را دارد اما این خانه سایر نیازهای اولیه نظیر ایمنی، دسترسی به زیرساخت، کیفیت، رفاه و... را تامین نمی‌کند. درواقع مسکن کالایی پیچیده و چندلایه است که قرار است به ترکیبی از نیازهای انسان پاسخ دهد. با وجود این سیاستگذار در برنامه‌‌‌‌ریزی برای مسکن، از منظر ضرورت و با هدف ساده‌‌‌‌سازی صورت مساله مجبور است که مسکن متعارفی با ویژگی مشخص را تعریف کند. اما در طول سالیان گذشته و هر زمانی‌که برای مسکن برنامه‌‌‌‌ریزی در کشور انجام‌شده، هدف مسکن متعارف بوده‌است. مسکن متعارف به این مفهوم که پاسخگوی نیاز خانوار در دهک‌های میان‌‌‌‌درآمدی باشد، از این‌رو چگونگی تامین مالی برای ساخت این مسکن نیز مطابق با توان مالی دهک‌های پایین درآمدی نیست و حتی اگر قرار باشد که تسهیلات بانکی برای خرید مسکن حمایتی با نرخ بهره قرض‌‌‌‌الحسنه نیز داده شود، دهک‌های یک تا 3 درآمدی، از پس بازپرداخت تسهیلات برنمی‌آیند.
اولاد تاکید کرد: در این شرایط سیاستگذاری صحیح زمانی میسر می‌شود که یک مدل مسکن متعارف برای تامین نیاز تمامی دهک‌های درآمدی درنظر گرفته نشود؛ در واقع کیفیت و ویژگی‌های موردانتظار از یک خانه بسته به دهک درآمدی متفاوت است و قرار نیست که برای تمامی گروه‌ها، یک مدل مسکن به‌عنوان خانه ایده‌آل طراحی شود.
وی ادامه‌داد: فقرا طی سال‌های متمادی راه‌‌‌‌حل چالش تامین مسکن خود را پیدا کرده‌اند؛ بنابراین درصد اجاره‌‌‌‌نشینی در دهک یک تا 3 بیش از دهک‌های میان درآمدی نیست. درواقع گروه‌های کم‌‌‌‌درآمد به دلیل عدم‌برخورداری از اشتغال پایدار و درآمد ثابت، زندگی در یک مسکن غیررسمی را به اجاره‌‌‌‌نشینی در مسکن متعارف ترجیح می‌دهند و این مسکن را راه‌نجات خود از چالش نداشتن خانه می‌دانند. در این شرایط اگر سیاستگذار نیز پاسخ این قشر در تامین نیاز به سرپناه یعنی مسکن غیررسمی را به رسمیت بشناسد و تلاش کند تا بهبودی هرچند محدود در شرایط زندگی بدمسکن‌‌‌‌ها به‌وجود آورد، قطعا نتیجه بهتری حاصل می‌شود، بنابراین تعریف نیاز مسکن در گروه‌های مختلف درآمدی متفاوت است. نکته بعدی چگونگی تبدیل نیاز به تقاضا است؛ اگر نیاز توام با توان پرداخت باشد، می‌تواند به تقاضا تبدیل شود. وقتی صحبت از نیاز می‌شود، می‌توان به شکل عام گفت؛ اگر در شرایط کنونی یک فرد گرسنه باشد، نیاز به غذا دارد، اما زمانی نیاز به تقاضا برای خرید غذا تبدیل می‌شود که توام با نیاز، توان پرداخت مالی نیز داشته‌باشد. غذایی که فرد برای پاسخ به نیاز خود به سراغ آن می‌رود، متناسب با توان مالی هر فرد است. در مسکن نیز همین‌رویه جانشینی وجود دارد؛ درواقع هر فرد بسته به توان مالی خود، دربازار مسکن از سطح باکیفیت یا متوسط به سطح باکیفیت پایین و قیمت کمتر رانده می‌شود. فرآیند رانده‌شدن از بازارها اگر پیگیری شود، نحوه مداخلات سیاستگذار استخراج می‌شود. حسب این موضوع، مسکن می‌تواند تنوع زیادی داشته‌باشد.
اولاد در ادامه به بیان سهم خانوارهای ساکن در واحدهای ملکی و اجاره‌‌‌‌ای در گذر زمان پرداخت و گفت: در سال1335برابر 76.2درصد از خانوارها در کشور ساکن واحدهای ملکی بودند؛ این سهم در سال1345 به 78.5درصد، در سال1355 به 83.4درصد، در سال1365 به 85.5درصد، در سال1375 به 81.6درصد، در سال1385 به 73.4درصد، در سال1390 به 67.9درصد و در سال95 به 66.2درصد رسید.
در سال1327 اولین برنامه اقتصادی برای کشور تهیه شد. از آن زمان برنامه فرآیند صنعتی‌شدن کشور آغاز شد و این فرآیند صنعتی‌شدن مهاجرت از روستا به شهر و بزرگ‌شدن شهرها را نیز به‌همراه داشت. مهاجرت از روستا به شهر و بزرگ‌شدن شهرها تقاضا برای مسکن در شهرهای کشور را زیاد کرد، اما همپای آن عرضه‌‌‌‌ای وجود نداشت و در نتیجه اجاره‌‌‌‌نشینی در شهرها در دهه‌های بعدی رواج بیشتری پیدا کرد، درحالی‌که در سال1365برابر 14.4درصد از خانوارها مستاجر بودند، این سهم در سال1375 به 18.3درصد، در سال1385 به 26.5درصد، در سال1390 به 32.01درصد و در سال1395 به 33.7درصد رسید.
کمبود خانه در دهه‌های گذشته در کلان‌‌‌‌شهرها به میزانی بود که بسیاری از خانواده‌‌‌‌هایی که به شهر مهاجرت می‌کردند، امکان اجاره یک اتاق از یک خانه را پیدا می‌کردند. با وجود این در آن زمان شهروندان به بهبود شرایط در آینده امیدوار بودند. درواقع شهروندانی که به شهرهای بزرگ مهاجرت کرده‌بودند با کسب درآمد پایدار، اشتغال بهتر و بهبود وضعیت درآمدی، پس‌‌‌‌انداز و نحوه سکونت خود درمیان و بلندمدت امیدوار بودند، بنابراین داشتن چشم‌‌‌‌انداز مثبت، آستانه تحمل‌‌‌‌پذیری مردم را افزایش می‌داد. وی تاکید کرد: بخشی از افزایش سهم اجاره‌‌‌‌نشین‌‌‌‌ها از کل خانواده‌‌‌‌های ساکن تهران نتیجه ازدواج و تشکیل خانواده متولدین دهه60 در نیمه دوم دهه80 و دهه90 بود؛ درواقع به سن ازدواج رسیدن پیک جمعیتی دهه60 در افزایش تقاضای مسکن در شهرها اثرگذار شد و بخشی از این تقاضا روانه بازار اجاره شد، اما از نیمه دوم دهه80 و دهه90 چشم‌‌‌‌انداز به آینده منفی شد، نااطمینانی بیشتر و تصور از آینده منفی شد.
افرادی که در اواخر دهه70 جوان بودند و مشغول تحصیلات دانشگاهی بودند، به یافتن شغل، خرید خودرو و ماشین در بازه 5ساله امیدوار بودند؛ اما امروز اگر از دانشجویان مقاطع دکترا پرسیده شود که تا چند سال‌آینده به شغل پایدار، خودرو و مسکن دست پیدا می‌کنند، پاسخ کاملا متفاوت است و چشم‌‌‌‌انداز روشنی نسبت به آینده خود ندارند. این موضوع نتیجه سال‌ها رشد اقتصادی منفی است؛ برای یک دهه‌متوسط رشد اقتصادی کشور به صفر رسید، این در حالی است که رشد جمعیت مثبت بود و این موضوع به مفهوم کاهش درآمد سرانه یعنی فقیرتر‌شدن عموم افراد جامعه است.
اولاد تاکید کرد: سهم 33.7درصدی جمعیت مستاجران نسبت به آمار جهانی بالا نیست، اما مساله اصلی در ایران نداشتن چشم‌‌‌‌انداز مثبت نسبت به آینده است. در شرایط کنونی بخش قابل‌توجهی از مردم امید خود به مالک‌شدن را از دست داده‌اند و حتی در بیم آن به‌سر می‌برند که آیا سال‌بعد می‌توانند واحدی که در آن مستاجر هستند را مجددا تمدید اجاره کنند یا خیر. این پژوهشگر بازار مسکن گفت: اگرچه تورم اجاره از تورم عمومی کم‌تر‌شده، اما میزان رشد درآمد کمتر از میزان تورم اجاره است و بنابراین در شرایط کنونی بخش عمده‌ای از مستاجران با واهمه از دست‌دادن قدرت اجاره‌‌‌‌بها در سال‌بعد مواجه هستند. ریزش مستاجران از مناطق متوسط شهری به جنوب شهر و در ادامه ریزش ساکنان جنوب شهر به حاشیه شهرها در سال‌های کنونی مشهود است؛ این در حالی است که اگر رشد اقتصادی در کشور مثبت باشد، باید مردم بتوانند در طول زمان بر کیفیت محل سکونت خود بیفزایند، اما از نیمه دوم دهه80 به بعد روند کاهشی در کیفیت زندگی در شهر تهران حاصل شده‌است. همواره در حال از دست دان سنگرهایی هستیم که در گذشته کسب کرده‌بودیم. هر فردی به داشته‌‌‌‌های خود چسبندگی دارد و عقبگرد در محل سکونت یک فرد، چالش‌های اجتماعی و خانوادگی را رقم می‌زند.
اولاد در ادامه به پایین‌بودن سهم اجاره‌‌‌‌نشینی در دهک‌های پایین درآمدی و به‌‌‌‌خصوص دهک یک اشاره کرد و گفت: در سال‌های اخیر سهم مستاجران در دهک‌های پایین درآمدی نسبت به سال‌های دهه70 و 80 کمتر شده‌است. این موضوع نتیجه کاهش توان خانوار دهک‌های پایین درآمدی از پرداخت هزینه اجاره‌‌‌‌بها است؛ در واقع این وضعیت باعث‌شده تا دهک اول به‌جای اجاره‌‌‌‌نشینی به سراغ سکونت در زاغه و... برود.
وی ادامه‌داد: همواره در طول سالیان مختلف در دهک‌های بالای درآمدی، مستاجران سهم بالایی از مالکیت را به خود اختصاص داده‌اند؛ اما در سال‌های اخیر این سهم رو به کاهش گذاشته‌است. مستاجران دهک‌های بالای درآمدی، افرادی بودند که ترجیح می‌دادند به‌جای حبس سرمایه در بخش مسکن، آن را وارد بازار کار کنند. با وجود این افزایش ریسک اقتصادی طی سال‌های اخیر باعث‌شده تا بخشی از این گروه، خرید ملک را به‌کار اقتصادی ترجیح دهند. این موارد حاکی از آن است که تا زمانی‌که ریسک در اقتصاد کلان بالا باشد، اقدام اثربخشی برای حل چالش بخش مسکن نمی‌توان اجرایی کرد.
اولاد در ادامه به تورم بخش مسکن در ایران و مقایسه آن با سایر کشورهای دنیا پرداخت و گفت: تورم بخش مسکن و اجاره‌‌‌‌بها در ایران در صدر تورم در این دو حوزه در دنیا قرار دارد؛ حتی با فروکش شتاب تورم در این 2 بخش طی یک سال‌اخیر نیز همچنان، تورم در این حوزه‌‌‌‌ها در ایران به‌مراتب بالاتر از اغلب کشورهای دنیا است. در چنین شرایطی نمی‌توان از فروکش تورم اجاره در کشور طی ماه‌های اخیر چندان خوشحال بود. وی ادامه‌داد: سهم هزینه اجاره‌‌‌‌بها از کل هزینه خانوار در کشور برابر 44درصد است، این رقم برای عراق 35درصد و برای پاکستان 36درصد است و حتی در زمینه این شاخص نیز در ضعیف‌ترین جایگاه قرار داریم.
4 سناریو از شاخص دسترسی به مسکن
اولاد در ادامه به بیان سناریوهای برآورد شاخص دسترسی به مسکن در افق 1415 پرداخت و گفت: اگر رشد اقتصادی کشور طی 10 سال‌پیش‌‌‌‌رو تا افق 1415برابر 5 تا 6درصد باشد، نرخ تورم به زیر 10درصد برسد و افزایش بیش از 80درصدی درآمد سرانه و قدرت خرید نسبت به شرایط فعلی ایجاد شود، شاخص دسترسی خانوار به مسکن به 6.5 سال‌می‌رسد.
اگر رشد اقتصادی کشور در 10 سال‌پیش‌‌‌‌رو معادل 3درصد باشد، نرخ تورم سالانه در بازه 10 تا 15درصد در نوسان باشد و درآمد سرانه 38درصد نسبت به شرایط فعلی بهبود یابد، شاخص دسترسی به مسکن به 13.5 سال‌می‌رسد. اگر رشد اقتصادی کشور در 10سال‌پیش‌‌‌‌رو معادل یک تا 2درصد باشد، نرخ تورم سالانه در بازه 15 تا 30درصد در نوسان باشد و درآمد سرانه 30درصد بهبود یابد، شاخص دسترسی به مسکن به 18.7 سال‌می‌رسد. اگر رشد اقتصادی کشور در 10 سال‌پیش‌‌‌‌رو صفر یا کمتر باشد، نرخ تورم سالانه بیش از 30درصد باشد و درآمد سرانه ثابت بماند، شاخص دسترسی به مسکن به 23.5 سال‌می‌رسد.
تا زمانی‌که بحران‌های ملی حل نشود، مشکلات مسکن حل نمی‌شود، در چنین شرایطی سیاست‌های مسکن، حتی سیاست مسکن اجاره‌‌‌‌ای به دهک‌های پایین درآمدی اصابت نمی‌کند. راه‌‌‌‌حل در سیاست‌های اقتصاد کلان نهفته است و حتی با مسکن استیجاری و یارانه اجاره بدون بهبود شرایط اقتصادی کشور، لزوما بهبودی در وضعیت مسکن فقرا ایجاد نمی‌شود. نمونه‌‌‌‌ای از این وضعیت در مسکن فقرا در آمریکا تجربه شده‌است.
