«دنیای‌اقتصاد» از نبض معاملات ملک در ماه آبان گزارش می‌دهد؛
تقاضای «تبدیلیها» در بازار مسکن
- متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۱۰۷میلیون و ۸۰۰هزار تومان رسید
- بازیگر اصلی معاملات مسکن «تبدیلیها» هستند؛ تقاضای سرمایه‌ای واردشده اما نه به میزان «۲ سال‌پیش»
- دو دستگی نبض عرضه فایل در شمال و جنوب شهر
صدیقه نژادقربان: نبض معاملات مسکن در آبان ماه، با کم‌ترین اثر از فاکتور جنگ، با تحرکی قابل‌توجه در این بازار همراه بوده و به رشد ماهانه 2.7درصدی رسیده‌است. براساس بررسی‌‌‌‌‌های انجام‌شده، با پایان اثرات جنگ بر مسکن، «تبدیلیها» به بازیگران اصلی معاملات مسکن بدل شدند و تقاضای سرمایه‌ای با وجود افزایش حداقلی در مقایسه با تابستان، همچنان کم‌ترین سهم را در خرید و فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند.
پاییز امسال که با تکان معاملاتی آغاز شد؛ در آبان ماه شدت بیشتری گرفت و نبض معاملات خرید و فروش ملک در این بازار سرعت گرفت. شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» که ماهانه مورد بررسی قرار می‌گیرد نشان می‌دهد؛ بازار مسکن تهران در ابتدای آذر با رشد 2.7درصدی در مقایسه با مهر ماه همراه بوده‌است، به‌طوری‌که میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمانهای در نوبت فروش ارائه‌شده به بازار در محله‌‌‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه پایتخت در ابتدای آذر به 107میلیون و 800هزار‌تومان در هر مترمربع رسیده‌است. این رقم نسبت به ابتدای آبان که قیمت پیشنهادی آپارتمانهای میان‌‌‌‌‌متراژ 105میلیون‌تومان در هر مترمربع بود، رشد مثبت را نشان می‌دهد. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان‌‌‌‌‌متراژ با مساحت 84 مترمربعی با متوسط سن بنای 8سال محاسبه می‌شود، همچنین تورم نقطه‌به‌نقطه معاملات آپارتمانهای تهران نشان می‌دهد، متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در ابتدای آذر ماه نسبت به مدت مشابه در سال‌گذشته 23درصد افزایش یافته‌است. البته نکته قابل‌توجه در بررسی تورم ماهانه این است که سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در آبان نسبت به میزان رشد در مهرماه که نزدیک به 3درصد بوده، کاهش یافته و حدود 0.3 واحد‌درصد کمتر شده‌است.
«تبدیلیها»؛ بازیگران اصلی مسکن
فضای کلی بازار مسکن از رفتار بازیگران اصلی یعنی خریدار و فروشنده، «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در نوبت فروش و روایت واسطه‌‌‌‌‌های ملکی، نشان می‌دهد، با گذشت 5 ماه از جنگ تحمیلی 12روزه که به‌شدت بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرارداده بود، در حال‌حاضر دیگر «فاکتور جنگ» وزن موثری بر این بازار ندارد و بر رفتار بازیگران کم‌‌‌‌‌اثر یا بی‌‌‌‌‌اثر شده‌است. هرچند هنوز تقاضای سرمایه‌ای به شکل دو سال‌پیش در بازار ملک حضور ندارد.
اگرچه قیمت پیشنهادی ارائه‌شده با قیمت واقعی هنگام ثبت معاملات متفاوت است اما بازار روندی روبه‌رشد را نشان می‌دهد و حتی به‌نظر می‌رسد فایل‌‌‌‌‌های عرضه‌شده به بازار نیز افزایش یافته‌است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» براساس دادههای ارائه‌شده به بازار و روایت واسطه‌‌‌‌‌های ملکی نشان می‌دهد، این افزایش خفیف در قیمت مسکن براساس دادههای موجود، حاکی از تحرکاتی در بازار معاملات مسکن تهران طی یک ماه گذشته است که منجر به افزایش حجم معاملات شده‌است. بررسی‌‌‌‌‌ها از روایت واسطه‌‌‌‌‌های ملکی حاکی است؛ حجم معاملات مسکن در مناطق و محله‌‌‌‌‌هایی از تهران به شکل خیلی محسوس هم نسبت به تابستان و هم نسبت به مهر افزایش پیدا کرده‌است؛ حتی در مقایسه با سال‌گذشته همین موقع نیز به‌نظر بیشتر بوده‌است.
در برخی بنگاه‌ها، درحالی‌که مهر ماه حدود 5 معامله منعقد شد، این حجم در آبان به 19فقره رسید. بررسی‌‌‌‌‌ها حاکی است؛ عمده خریداران در معاملات مسکن، از نوع «تبدیلی» هستند که برای تبدیل آپارتمانهای خود، اقدام به‌فروش و سپس خرید واحد بهتر می‌کنند. این بازیگران که در حال‌حاضر به بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل شده‌اند، از فرصت «ثبات نسبی قیمت» در ماه‌های اخیر بهره می‌برند، با این‌حال هنوز سرمایه‌گذاران رغبت چشمگیری برای خرید سرمایه‌ای آپارتمان از خود نشان نمی‌دهند و بازارهای موازی به‌ویژه طلا و سکه برای سرمایه‌گذاران جذابیت بیشتری دارند و ترجیح آنها در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی به‌ویژه طلا است. هرچند در جریان رشد حجم معاملات خرید مسکن در آبان و همچنین مهر ماه نسبت به تابستان، بخشی از خریداران در کنار تقاضای مصرفی «تبدیل آپارتمان»، از جنس سرمایه‌گذار بودند. خریداران «تبدیلی»، مابه‌‌‌‌‌التفاوت بودجه‌خرید ملک خود را عمدتا با فروش خودروی دوم یا تبدیل دارایی‌های سرمایه‌ای به‌ویژه طلا و همچنین «دلار» یا حتی «رمز‌‌‌‌‌ارز» تامین می‌کنند. دادههای ارائه‌شده از صحنه معاملات مسکن در محله‌‌‌‌‌های تهران نشان می‌دهد، در مناطق جنوبی شهر تهران، معاملات خرید پاییزی عمدتا «زیر 80 مترمربع» و عمدتا زیر 60مترمربع متمرکز است.
براساس روایت واسطه‌‌‌‌‌های ملکی، عمده خریداران به‌دنبال خانه‌‌‌‌‌های کوچک‌متراژ هستند و عمده‌فروش آپارتمان‌‌‌‌‌ها از واحدهای 40 تا 80 مترمربع بوده‌است؛ در واقع کوچک متراژها و حتی میکرو آپارتمان‌‌‌‌‌ها بیشترین تقاضا را در بازار به خود اختصاص داده‌اند. نکته قابل‌توجه اینکه، ارائه فایل نوساز در بازار مسکن و صحنه معاملات آبان ماه بسیار پایین بوده‌است، زیرا فروش این آپارتمان‌‌‌‌‌ها متاثر از دو فاکتور بسیار سخت است. درواقع قیمت نوسازهای موجود براساس دو فاکتور «کمیابی و نبود رقابت فایلی» و همچنین «قیمت تمام‌‌‌‌‌شده ساخت با توجه به تورم مصالح ساختمانی» تعیین می‌شود. بررسی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد؛ اگرچه داده‌ها حاکی از افزایش قیمت در بازار است، اما این افزایش بیشتر از سوی آپارتمانهای نوساز و سازنده‌‌‌‌‌ها است که با توجه به افزایش هزینه ساخت این تغییر قیمت رخ داده‌است، اما این برای تمام متراژها و آپارتمان‌‌‌‌‌ها صدق نمی‌کند.
«دو دستگی عرضه» بین شمال و جنوب
بررسی نبض عرضه فایل فروش در بازار مسکن تهران، حاکی از ایجاد نوعی «دودستگی» در سمت عرضه فایل در بازار مسکن ماه آبان است که شمال و جنوب پایتخت را دو دسته کرده‌است. درحالی‌که در مناطق شمالی تهران، فروشنده‌ها همچنان «بی‌‌‌‌‌میل» هستند، اما در مناطق جنوبی حجم عرضه افزایش نسبی پیدا کرده‌است. براساس روایت واسطه‌‌‌‌‌های ملکی، حجم فایل‌‌‌‌‌های فروش در مناطق جنوبی شهر در یک ماه گذشته افزایش نسبی یافته‌است و فروشنده‌‌‌‌‌های بیشتری وارد بازار شده‌اند و حتی با تخفیف‌های ویژه و کاهش قیمت‌ها حاضر به‌فروش ملک خود هستند، بااین‌حال در مناطق نیمه‌شمالی شهر میل به‌فروش تغییر آنچنانی ندارد.
واسطه‌‌‌‌‌ها در این‌باره معتقدند، سمت عرضه فعلا با لحاظ «ثبات نسبی قیمت» تمایل به‌فروش ندارد. به‌‌‌‌‌طور کلی، واسطه‌‌‌‌‌های بازار مسکن «چشم‌‌‌‌‌انداز معاملات» را مشروط به تداوم شرایط بیرونی 2 ماه اخیر، «غیرقابل‌بازگشت به وضعیت تابستان» توصیف می‌کنند؛ هرچند در کلیت بازار، هنوز «حجم معاملات» در فاز‌رکود قرار دارد. در واقع در مورد چشم‌‌‌‌‌انداز بازار مسکن باید گفت؛ اگر تغییری در قیمت بازارهای موازی به‌‌‌‌‌وجود نیاید یعنی مجددا با افزایش همراه نشوند، احتمال ورود نسبی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن وجود دارد که می‌تواند تحرکی در بازار ایجاد کند، ضمن آنکه بازار مسکن به شکل سنتی، همواره در ماه‌های پایانی سال از جمله ماه بهمن با تحرک نسبی در خرید روبه‌رو می‌شود.
