ودیعه مسکن پرطرفدار شد؛
چرخش رهنی بازار اجاره
- متوسط اجاره‌‌‌‌بها در فایل‌‌‌‌های آبان به‌صورت ۲۱میلیون‌تومان اجاره ماهانه و ۶۲۸میلیون‌تومان پولپیش تعیین شد
- چرا وزن پولپیش و رهن‌‌‌‌کامل در بازار اجاره مسکن تهران افزایش پیدا کرده‌است؟ دو علت قابل‌طرح است
صدیقه نژادقربان: بازار اجاره مسکن تهران در نیمه پاییز با افزایش ماهانه 4درصدی اجاره‌‌‌‌بها همراه شد؛ اما این رشد بیشتر در مناطق شمالی «کاملا محسوس» بوده و ارقام موجرها در مناطق جنوبی عمدتا بدون تغییر یا با کاهش نسبت به ماه اول پاییز همراه بوده‌است، اما نکته قابلتوجه در بازار اجارهبهای آبان ماه، «چرخش رهنی» در بازار اجاره است که وزن پولپیش نسبت به اجاره ماهانه بسیار سنگین‌‌‌‌تر شده و این مدل آپارتمان‌‌‌‌ها حدود دو سوم فایل‌‌‌‌های این بازار را به خود اختصاص داده‌اند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در فایل‌‌‌‌های آنلاین بازار اجاره و روایت واسطه‌‌‌‌های ملکی حاکی از آن است که اجاره‌‌‌‌بها در فایل‌‌‌‌های ارائه‌شده در برخی مناطق تهران، تغییر زیادی را نسبت به ماه مهر نشان نمی‌دهند و به‌نظر ثابت باقی‌مانده‌‌‌‌اند، اما با این‌حال میانگین «اجارهبهای پیشنهادی» در محله‌‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران رشد 4درصدی را نشان می‌دهند. براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین «اجارهبهای پیشنهادی» موجرهای پایتخت در ابتدای آذر 1404 با تبدیل کامل پولپیش به اجارهبهای ماهانه به مترمربعی 470هزار‌تومان در ماه رسید؛ این در حالی است که در مهرماه، این رقم 450هزار‌تومان بود. براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد»، میانگین «اجارهبهای پیشنهادی» آپارتمانهای میان‌‌‌‌متراژ با سن بنای 8 سال‌از محله‌‌‌‌های منتخب مناطق 22گانه تهران در آبان، به‌صورت 21میلیون و 200هزار‌تومان اجاره ماهانه با پولپیش 628میلیون‌تومان است، درحالی‌که این رقم در ابتدای آبان، ماهانه 20.1میلیون‌تومان با پولپیش حدود 602میلیون‌تومان بوده‌است.
همچنین تغییرات نقطه‌‌‌‌ای اجارهبهای پیشنهادی در ابتدای آذر سال‌جاری از افزایش حدود 27درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال‌گذشته حکایت دارد؛ در واقع سنجش اجاره مسکن تهران، حاکی از کاهش قابلتوجه سرعت رشد نقطه‌‌‌‌ای اجاره‌‌‌‌بها است، زیرا در سال‌گذشته میزان تغییرات نقطه‌‌‌‌ای اجاره‌‌‌‌بها در بازه زمانی مشابه در حدود ۳۵درصد بوده‌است. افزایش ماهانه متوسط اجاره‌‌‌‌بها در تهران، عمدتا متاثر از رشد «کاملا محسوس» در مناطق شمالی است که این رشد محسوس بیش از همه در منطقه یک خود را نشان‌داده و مناطق 2 و 3 نیز تقریبا در افزایش اجارهبهای ماهانه در آبان دخیل بوده‌اند. بررسی فایل‌‌‌‌های ارائه‌شده به بازار اجاره نشان می‌دهد، در منطقه یک، میانگین ارقام پیشنهادی موجرها بیش از 20درصد نسبت به مهر افزایش یافته‌است، درحالی‌که بیشتر مناطق شهر، باثبات اجاره ماهانه همراه بوده‌اند و حتی بخشی از مناطق جنوبی با کاهش 7درصد اجاره‌‌‌‌بها نسبت به ماه قبل نیز روبه‌رو شده‌اند.
بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، با توجه به عبور از فصل اجاره، معاملات اجاره نسبت به مهر کاهش یافته‌است و عمده طرفین در این بازار به‌دنبال تمدید قرارداد هستند، در نتیجه تمدید قرارداد همچنان محسوس است، زیرا تمدید قرارداد هم به نفع مستاجران است و هم موجران. هر دو سر طیف بازار اجاره، عمدتا به‌دنبال تمدید اجاره‌‌‌‌نامه هستند و توافق برای تمدید در حال‌حاضر برای موجران «مطلوب» است و موجرها و مستاجران هر دو به دلیل ریسک تغییر، تمدید را امن‌‌‌‌ترین راه می‌دانند. بسیاری از موجران به دلیل انتظار طولانی برای اجاره ملک و همچنین با توجه به سطح شکننده توان مالی مستاجران، از افزایش رقم اجاره ماهانه صرف‌نظر می‌کنند؛ در واقع با توجه به رشد تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، یافتن مستاجری جدید احتمال خالی ماندن ملک را افزایش می‌دهد. موجران با کاهشی اندک، سعی در تمدید قرار داد مستاجر فعلی می‌کنند و مستاجران هم با توجه به اینکه برای یافتن ملک جدید مجبور به پرداخت پولپیش و اجاره به‌مراتب بیشتر از قرارداد فعلی هستند، تمدید قرارداد با افزایش توافقی اجاره‌‌‌‌بها با موجر برایشان به‌صرفه‌تر و عملی‌‌‌‌تر است.
در این‌باره بهروز ملکی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در مقاله‌‌‌‌ای که روز گذشته در «دنیای‌اقتصاد» در راستای تحلیل هشت ماهه بازار مسکن کشور منتشر شد، درباره افزایش تمایل هر دو سمت بازار اجاره به تمدید قراردادها نوشت: «در فضای پرریسک ناشی از شوک‌های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره‌‌‌‌نامه برای موجران به‌معنای کاهش ریسک خالی‌‌‌‌ماندن واحدها و برای مستاجران به‌معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می‌شد. به‌این‌ترتیب، میزان تمدید قراردادها نسبت به سال‌های گذشته افزایش‌یافت، زیرا طرفین تمایلی به افزودن ریسک جدید بر ریسک‌های موجود نداشتند. بر اساس سنت سالانه این بازار، با عبور از فصل تابستان که اوج جابه‌‌‌‌جایی مستاجران است، حجم معاملات اجاره‌‌‌‌ای کاهش می‌‌‌‌یابد. در چنین شرایطی، انتظار می‌رود رشد کمتر اجاره‌‌‌‌بها نسبت به تورم عمومی در ماه‌های پایانی سال نیز تداوم یابد.»
بر اساس روایت واسطه‌‌‌‌های ملکی، در برخی از مناطق تمدید برای قرارداد بیشتر از قراردادهای جدید گزارش شده‌است، اما قراردادهای جدید، منجر به کاهش «کیفیت زندگی» بسیاری از مستاجران شده‌است، زیرا بخشی از مستاجران برای پرداخت اجاره‌‌‌‌بها در یک سال‌پیش‌رو، با توجه به چشم‌‌‌‌انداز رشد هزینه‌های زندگی و تورم عمومی اقدام به تعدیل محله یا کاهش مساحت ملک کرده‌اند تا از پس هزینه‌های زندگی و پرداخت اجاره ماهانه بر بیایند. با توجه به شرایط معیشتی فعلی و بالاتر‌بودن هزینه‌های اجاره در مقایسه با سطح درآمدی افراد، بسیاری از مستاجران بالاجبار سطح استانداردهای خود را کاهش داده و خانه‌‌‌‌های دو خواب را به یک خواب با متراژ پایین‌تر تقلیل داده یا اقدام به‌فروش خودرو، یا کاهش سطح خودرو می‌کنند.
سبقت وزن پولپیش از اجاره ماهانه
بررسی بازار اجاره‌‌‌‌بها در نیمه پاییز، حاکی از «چرخش رهنی» این بازار است به‌طوری‌که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از کلیه فایل‌‌‌‌های ارائه‌شده به بازار آنلاین شهر تهران نشان می‌دهد نسبت وزنی پولپیش و اجاره به‌صورت 65درصد و 35درصد است. به این معنا که حدود دو‌سوم کل رقم اجاره‌‌‌‌بها، به پولپیش اختصاص دارد. همچنین 25درصد فایل‌‌‌‌ها در بازار اجاره مربوط به «رهن کامل» است که این امر حاکی از چرخش این بازار به سمت رهن است، اما باید دید، چرا بازار اجاره با این تغییر مواجه شده‌است؟ تمایل موجرها به دریافت پول بیشتر یا رهن کامل را باید در دو علت بررسی کرد. علت اول مربوط به بازدهی بسیار پایین اجارهداری نسبت به دیگر بازارهای سرمایه‌ای است، زیرا عایدی اجارهداری با احتساب سپرده‌‌‌‌گذاری پولپیش در بازار پول زیر 5درصد است، بنابراین با توجه به اینکه بازدهی اجارهداری از دیگر بازارهای مالی از جمله بورس کمتر است، اجارهداری برای موجران به‌صرفه نیست.
با توجه به اینکه در شرایط تورمی فعلی موجران ترجیح می‌دهند در دیگر بازارهای دارایی سرمایه‌گذاری کنند؛ از این‌رو پولپیش کامل یا پولپیش بیشتر با اجاره ماهانه کمتر مطالبه می‌کنند تا بازدهی را تا حد ممکن بالاتر برده و پولپیش دریافتی را در دیگر بازارها همچون طلا، ارز، ارز دیجیتال، سهام و پول سرمایه‌گذاری کنند. علت دوم مربوط به نگرانی ناشی از پرداخت به‌موقع اجاره ماهانه توسط مستاجران است که با توجه به کاهش سطح معیشت خانوارها و افزایش تورم عمومی و نااطمینانی از آینده شغلی و مالی افراد، موجران ریسک پرداخت اجاره ماهانه را با دریافت رهن کامل یا پولپیش بیشتر نسبت به اجاره پایین می‌‌‌‌آورند.
