فاصله قانون و عمل در بازار مسکن
پیشنویسی که معامله نیست، بنگاهی که اجرت ندارد
طبق ماده ۳ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، تکلیف دلالان معاملات املاک، یعنی همان مشاوران املاک، روشن شده است: بعد از اینکه خریدار و فروشنده بر سر اصل معامله به یک تفاهم اولیه رسیدند، بنگاه باید متن پیشنویس را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کند و پرونده را برای تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال کند. در خود قانون تصریح شده که این سازوکار، حق مردم برای مراجعه مستقیم به دفترخانه را از بین نمیبرد. جزئیات فنی اتصال بنگاهها به سامانه، نحوه ارتباط با دفترخانهها و تقسیم کار بین آنها هم به آییننامهای موکول شده که باید توسط سازمان ثبت و با همکاری وزارتخانههای ذیربط تنظیم شود.
روی کاغذ، نقش بنگاه مشخص است: تنظیم و ثبت پیشنویس و معرفی طرفین به دفترخانه؛ و ثقل اصلی معامله هم عملا به سند رسمی منتقل شده است. اما وقتی روی خود «پیشنویس» مکث میکنیم، مشکل آشکار میشود. پیشنویس، به تصریح همین قانون، قرارداد قطعی و لازمالاجرا محسوب نمیشود. در عمل چه میشود؟ طرفین به بنگاه مراجعه میکنند، متن را میخوانند، امضا میکنند، برای پرداخت، تحویل و تخلیه برنامهریزی میکنند، اما از منظر حقوقی به آنها گفته میشود این نوشته هنوز «معامله» به حساب نمیآید.
سوال اینجاست: واقعا میتوان از مردم انتظار داشت زیر برگهای را امضا کنند که در زندگیشان اثر واقعی و روانی دارد، اما در نظام حقوقی در حد یک نوشته مقدماتی و تلویحی باقی بماند؟ همین دوگانگی است که در زمان اختلاف سر برمیآورد. کسی که میخواهد منصرف شود، به این تکیه میکند که «پیشنویس معامله نیست» و طرف مقابل با سندی در دست میماند که نه آنقدر قوی است که بتوان آن را یک قرارداد تمامعیار دانست، نه آنقدر بیاهمیت که بشود کاملا نادیدهاش گرفت.
در کنار این، بخشنامه جدید معاون اول قوه قضائیه بار دیگری بر دوش بنگاه میگذارد: تا قبل از ثبت رسمی سند در دفترخانه، دریافت هرگونه وجه بابت پیشنویس ممنوع است. این در حالی است که «قانون تجارت» از قبل گفته بود دلال زمانی مستحق اجرت است که معامله انجام شده باشد. ترکیب این دو قاعده چه نتیجهای میدهد؟ واسطهای که باید ملک مناسب پیدا کند، طرفین را پای میز بنشاند، مذاکره را جمع کند، اطلاعات را در سامانه وارد کند، دفترخانه را هماهنگ کند و تا روز تنظیم سند کنار طرفین بایستد، در تمام این مدت حق ندارد هیچ مبلغی دریافت کند؛ چون هنوز سند رسمی تنظیم نشده و اصلا معلوم نیست معامله تا آن مرحله برسد یا نه.
در اینجا یک پرسش عملی پیش روست: اگر در آخرین لحظه یکی از طرفین از حضور در دفترخانه سر باز زد، تکلیف وقت، هزینه و انرژی صرفشده بنگاه چیست؟ از منظر قانون تجارت، معاملهای محقق نشده که بابت آن اجرتی پرداخت شود؛ از منظر بخشنامه هم گرفتن وجه در مرحله پیشنویس ممنوع است. در نتیجه، ریسک «بهم خوردن معامله» تقریبا بهطور کامل روی شانه واسطه افتاده و متعاملین هر زمان که اراده کنند میتوانند بدون پرداخت هزینه، از فرآیند خارج شوند. برآیند این وضعیت را میتوان در سه گزاره خلاصه کرد:
۱. پیشنویس از نگاه قانون، «معامله» نیست؛
۲. برای بنگاه، مبنای مطالبه اجرت نیست؛
۳. برای طرفین، تعهد و انتظار عملی ایجاد میکند، بدون آنکه ضمانت اجرای حقوقی متناسبی پشت آن باشد.
نتیجه چنین ساختاری قابل پیشبینی است: وضعیت حقوقی مردم شفاف نیست، مسوولیت و جایگاه واسطه مبهم است، و هدف قانونگذار که کاهش هزینههای زائد و جلوگیری از بازارهای غیرشفاف بوده، بهطور کامل محقق نمیشود.
«قانون الزام» با نیتی تدوین شده؛ از جمله مهار هزینههای واسطهگری، قطع وابستگی کمیسیون به قیمت روز ملک، و جلوگیری از اینکه رفتارهای دلالی، موتور افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن شوند. در متن قوانین، این نیت قابل شناسایی است؛ خصوصا آنجا که تاکید میشود تعرفه دلالی باید بر مبنای ارزش معاملاتی و شاخصهای مشخص تعیین شود، نه بر اساس قیمت روز و توافقات مبهم و موردی. اما در مرحله اجرا چند حلقه خالی به چشم میخورد:
- آییننامهای شفاف، قابل اجرا و سراسری برای تعرفه دلالان که واقعا در سطح کشور پیاده شود، تصویب نشده است.
- مکانیسمی که در صورت نرسیدن معامله به دفترخانه، حداقل هزینههای انجامشده توسط واسطه را به شکلی منصفانه پوشش دهد، پیشبینی نشده است؛ در نهایت جایگاه پیشنویس از منظر ضمانت اجرا حتی در حد یک تعهد حداقلی هم روشن و منقح نشده است.
در چنین فضایی، تکلیف بنگاه به این شکل ترسیم میشود: تمام کار را انجام بده، پیشنویس را تنظیم و ثبت کن، طرفین را تا آستانه دفترخانه همراهی کن، اما تا زمان ثبت سند رسمی حق دریافت وجه نداری؛ اگر هم معامله در لحظه آخر منتفی شد، ریسک با خودت. پیام ضمنی برای مردم هم این است: پیشنویس را امضا کن، اما مطمئن باش الزام قطعی برای رفتن به دفترخانه ایجاد نمیکند؛ و اگر هم طرف مقابل به تعهداتش وفا نکرد، ابزار قوی و سریعی در دست تو نیست. این چیدمان نه واقعا قدرت چانهزنی و امنیت حقوقی شهروندان را افزایش میدهد، نه نقش بنگاه را در جایگاه یک واسطه حرفهای، پاسخگو و شفاف تثبیت میکند، و نه تضمین میکند که قیمت مسکن بهخاطر حذف «هزینههای زائد» تعدیل شود. اگر بناست این مجموعه مقررات در حوزه املاک واقعا اثر عملی داشته باشد، چند اصلاح اساسی ضروری به نظر میرسد:
- ابتدا باید اثر حقوقی پیشنویس بهروشنی تعریف شود؛ یا برای آن سطحی از ضمانت اجرا پیشبینی شود تا حداقل تعهدات مهم طرفین را پوشش دهد، یا انتظار عملی و روانیای که از آن در جامعه ساخته شده، صریحا پایین آورده شود تا مردم بدانند پای چه چیزی را امضا میکنند.
- در مورد اجرت واسطه، باید چارچوبی طراحی شود که از یک طرف هزینههای غیرمنطقی را مهار کند و از طرف دیگر، بنگاه را به سمت دریافتهای پنهان و توافقات غیرشفاف سوق ندهد.
- تعرفه دلالان باید بهصورت واقعی، سراسری و قابل نظارت اجرا شود تا هم بنگاه بداند در چهارچوب قانون چه میزان و در چه مرحلهای میتواند مطالبه وجه کند و هم مردم با چشم باز وارد معامله شوند.
تا زمانی که «پیشنویس» امضا میشود، اما معامله نیست» و واسطه کار میکند، اما حق ندارد در طول مسیر پول بگیرد، فاصله میان اراده اعلامی قانونگذار و واقعیت بازار مسکن پابرجا خواهد ماند. همین فاصله است که زمینه بینظمی، بیاعتمادی، افزایش دعاوی، تردید اشخاص در انجام معامله و در نهایت، رشد هزینههای پنهان در بازار مسکن را بازتولید میکند.
* دکتری حقوق خصوصی و وکیل متخصص حوزه شهری و ملکی
