آیا «امنیت سکونت بدون نیاز به مالکیت» امکانپذیر است؟
افراط و تفریط سیاستگذار مسکن
- مقررات افراطی برای مستاجرها به شکل «دخالت دولت در قیمتها»، بازار اجاره را بسیار پرمشکل و پیچیده میکند؛ اجارهنشینها از تورم اجاره میسوزند و موجرها از «نرخ دستوری رشد اجارهبها» فرار میکنند
- تفریط دولتها در تامین مسکن مستاجرها از یکسو رفاه خانوارهای اجارهنشین را کاهش میدهد و از سوی دیگر با سیگنال به سرمایهگذاران ملکی آنها را از بازار اجارهداری دور میکند
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از چگونگی «تامین مسکن در استطاعت» برای مستاجرها براساس شیوههایی افراطی و تفریطی در جهان حاکی است؛ کشورهایی که سیاستهای اقتصادی و تصمیمات ویژه بازار مسکن و ساختمان در آنها، به شکل مطلق از «مسکن ملکی» حمایت میکند، بازار اجارهنشینی در آنجا از دو محل خسارت میبیند؛ یکی «خلأ شیوههای موفق تامین یارانه اجارهنشینی ویژه دهکهای یک تا ۳ و تسهیلات حمایتی ویژه مستاجرها به شکل عرضه مسکن اجارهای انبوه» و دیگری «از جذابیت افتادن بازار اجارهداری نزد سرمایهگذاران ملکی.» کشورهایی هم که در موضوع «حمایت از بازار اجاره و مستاجرها»، بهرغم «تعادل سیاستی در مسکن ملکی و مسکن اجارهای»، دچار افراط شدهاند – مداخله گسترده در بازار اجاره با تعیین نرخ مجاز رشد اجارهبها- بازهم مثل کشورهای دسته اول، «علیه مستاجرها» کار انجام دادهاند، نه به نفع آنها.
تفریط دولتها در تامین مسکن مستاجرها، ظاهر عوامپسندی دارد؛ خانهدارشدن مستاجرها، اما از آنجا که دهکهای پایین درآمدی، نمیتوانند شرایط لازم برای پرداخت بهای خرید را پیدا کنند، از امتیازهای مسکن ملکی جا میمانند. در حالت دوم نیز «مداخله در سازوکار بازار اجاره» به فرار موجرها از اجارهداری میانجامد و نتیجهاش، داغترشدن بازار برای مستاجرها از محل رشدهای بیشتر اجارهبها خواهد بود.
برخی کشورهای اروپایی از مسکن اجارهای حمایت میکنند اما برخی از همین کشورها، سیاستهای تفریطی دارند. در آمریکا اما اگرچه عمده تسهیلات و مشوقها بر «مسکن ملکی» متمرکز است اما ترکیب این سیاست با سیاستهای مالیاتی از جمله «مالیات سالانه»، راه عرضه خانههایی را که با نیت سرمایهگذاری ملکی به پشتوانه «وامهای خرید با پوشش بالا» و «معافیتهای مالیاتی مرتبط با تسهیلات مسکن»، خریداری میشود به سمت بازار اجارهداری، هموار کرده است؛ نه اینکه، خانههای دوم و چندم افراد در بازار ملک منجمد شود. در ایران، سیاست مسکن، مسیر تفریط در تامین مسکن مستاجرها را طی کردهاست؛ مسکنسازی دولتی به نیت خانهدارکردن مستاجرها، در شرایطی که عمده مستاجرها در سالهای اخیر قدرت پسانداز را ازدستدادهاند و امکان خرید مسکنهای دولتیساز را ندارند. تجربه کشورهای مختلف در اینباره نشان میدهد؛ سیاست بهینه «تامین امنیت مسکن بدون نیاز به مالکیت» مستلزم «تورم عمومی پایین»، «دههها سرمایهگذاری دولت در عرضه مسکنحمایتی»، «پرهیز از دخالت در اجارهبهای واحدهای غیرمسکن حمایتی» و «سیاستهای درست مالیاتی» است.
تغییر از مالکیت به اجارهداری
در ایالاتمتحده، روایت غالب درباره خانهدارشدن سالهاست با این فرض شکلگرفته که مالکیت خانه مهمترین مسیر ساختن ثروت خانوارهاست. سیاستگذاران آمریکایی تقریبا یک قرن است که بهطور مستقیم و غیرمستقیم مردم را به خرید خانه تشویق کردهاند؛ از یارانههای مالیاتی گرفته تا سازوکارهای اعتباری آسانتر، اما تحلیلهای اقتصادی اخیر، از جمله دیدگاه دو کارشناس در یک موسسه تحقیقات سیاستگذاری اقتصادی، نشان میدهد این تصویر سادهسازی شدهاست و مالکیت خانه همیشه بهترین مسیر سرمایهگذاری نیست؛ در واقع ترویج مالکیت خانه بهعنوان یک «استراتژی ثروتسازی» میتواند باعث هدایت میلیونها نفر به تصمیمهایی شود که ریسک مالی بالایی دارد. تجربه چند کشور اروپایی نشان میدهد؛ رویکردی متفاوت یعنی ایجاد بازار اجاره قوی و قابلاعتماد نیز میتواند امنیت و رفاه خانوارها را تامین کند، بدون اینکه ضرورتا سهم مالکیت بالا باشد.
کشورهایی مثل آلمان، اتریش، هلند، سوئیس و برخی کشورهای اسکاندیناوی با سیاستهایی که محور آنها بر «اجارهداری مقرونبهصرفه و پایدار» استوار بوده، ثابت کردهاند که مسیر توسعه مسکن لزوما از کانال «مالکیت شخصی» نمیگذرد. این کشورها از سازوکارهایی مانند مسکن اجتماعی گسترده و مقررات هوشمند در بازار اجاره، قوانین حمایت از مستاجران و ضوابط مالیاتی در بازار مسکن ملکی استفاده کردهاند. مالکیت خانه سالهاست بهعنوان یکی از مسیرهای اصلی ایجاد ثروت به مردم معرفیشده، اما نوربرت میشل و جروم فامولارو در موسسه تحقیقی CATO در آمریکا – این موسسه تحقیقاتی بر روی سیاستهای اقتصادی و تنظیم مقررات با هدف افزایش رفاه مطالعه میکند- معتقدند؛ این نگاه بیش از حد خوشبینانه است و اغلب هم با واقعیت اقتصادی همخوانی ندارد. به باور آنها، سیاستگذاران نباید مالکیت خانه را بهعنوان یک استراتژی مطلق برای تامین مسکن و همچنین سرمایهگذاری مطمئن تبلیغ کنند، زیرا در بسیاری از موارد، اجارهنشینی همراه با سرمایهگذاری در یک سبد متنوع میتواند در بلندمدت بازده بیشتری نسبت به خرید خانه ایجاد کند، با اینحال نزدیک به یک قرن است که سیاستهای آمریکا بهطور سیستماتیک مردم را به خرید خانه تشویق کردهاند.
انتخاب بین خرید یا اجاره، به مجموعهای از عوامل اقتصادی شامل؛ نسبت قیمت خانه به اجاره، میزان رشد آینده قیمت مسکن، نرخ افزایش اجارهبها، بازده بازارهای مالی و نرخهای وام مسکن بستگی دارد. در حالت کلی، برای اقامتهای کوتاهمدت و میانمدت (کمتر از ۱۰سال)، اجارهنشینی معمولا تصمیم اقتصادی بهتری است، زیرا هزینههایی مانند بهره وام، هزینههای نهایی خرید و مخارج نگهداری سنگین وجود ندارد، اما برای اقامتهای طولانیتر، اگر قیمت مسکن و اجارهخانه با سرعت بالا و بیشتر از بازارهای مالی رشد کنند، مالک خانه میتواند در نهایت ثروت بیشتری نسبت به فردی که اجارهنشین است و در بازارهای دیگر سرمایهگذاری میکند، کسب کند. در نقطه مقابل، اگر بازده بازارهای مالی بالا باشد و رشد قیمت مسکن و اجاره ناچیز، حتی در بلندمدت نیز اجاره میتواند نتیجه مالی بهتری داشتهباشد.
بر اساس ابزار محاسباتی نیویورکتایمز و دادههای تازه زیلو، مدتزمانیکه طول میکشد خرید خانه از نظر مالی از اجارهنشینی جلو بزند، بسته به شهر و شرایط اقتصادی بسیار متفاوت است؛ این دوره ممکن است فقط سه سال طول بکشد یا حتی بیش از ۴۰ سال زمان نیاز داشتهباشد، اما از آنجا که هیچکس نمیتواند مسیر آینده قیمت مسکن، اجارهبها یا بازده بازار را پیشبینی کند، تصمیم خرید خانه عمدتا همراه با نوعی ریسک مالی است؛ آنهم پیش از اینکه توانایی فرد در کسب درآمد در سالهای آینده درنظر گرفته شود. فراتر از محاسبات مالی، عوامل دیگری نیز باید در انتخاب خرید یا اجاره درنظر گرفته شوند. اجارهنشینی انعطافپذیرتر است؛ شروع یا پایان قرارداد اجاره سادهتر از فروش خانه است و سرمایهگذاری در بازارهای مالی بسیار نقدشوندهتر از داراییای مانند مسکن است.
در مقابل، خرید خانه بهویژه با وام معمولا به این معناست که بخش زیادی از دارایی فرد در یک دارایی غیرمتنوع و محلی قفل میشود. البته مالکیت خانه مزایای ویژهای دارد و میتواند منجر به امکان شخصیسازی خانه، حس ثبات و امنیت و امید به زندگیکردن طولانیمدت در یک محل ثابت شود. این موارد برای بسیاری از افراد ارزشمند و تعیینکنندهاند، اما به هر حال عوامل ذهنی هستند و باید در کنار ریسکهای مالی و واقعیتهای اقتصادی سنجیده شوند.
با اینحال کارشناسان توصیه میکنند؛ سیاستگذاران باید از تصمیماتی که باعث تشویق مردم به تصمیمهای مالی پرریسک میشود و میتواند بازار مسکن را دچار نوسان کند و میلیونها نفر را در معرض خطر قرار دهد، دستبردارند. هیچ دلیل منطقی و بیطرفانهای وجود ندارد که دولت مردم را به خرید خانه بهجای اجاره هدایت کند. بهترین سیاست آن است که افراد بتوانند بر اساس شرایط و توان خود تصمیم بگیرند که چه زمانی خرید خانه به سودشان است و چه زمانی نیست. این آزادی انتخاب در کنار «شرایط آرام و غیرالتهابی بازارها» معنا پیدا میکند.
کشورهای اجارهمحور چگونه عمل میکنند؟
ایالاتمتحده تاریخی طولانی در سیاستهای «مالکیتمحور» دارد. موسسههای مالی در آمریکا وامهای مسکن را جذابتر میکنند، بانکها وامهای بلندمدت ۳۰ساله ارائه میدهند و دولت با سازوکارهای مختلف خرید خانه را تشویق میکند. این سیاستها باعثشده مالکیت خانه نهتنها یک انتخاب شخصی، بلکه بخشی از هویت اقتصادی شهروندان تلقی شود. در این چارچوب فرهنگی، خانه داشتن یک نشانه موفقیت و مسیر اصلی انباشت ثروت محسوب شدهاست، اما این رویکرد، از نظر اقتصادی همیشه کارآمد نبوده و بارها با تورم شدید قیمت مسکن، شرایط برای خانهدارشدن سخت شدهاست؛ نمونههای تاریخی مانند بحران مالی ۲۰۰۸ این موضوع را آشکار کردهاست.
در نقطه مقابل، براساس آمارهای ارائهشده کمیسیون اروپا، کشورهایی مانند آلمان، اتریش، هلند و سوئیس با رویکردی متفاوت به عرضه و تقاضای مسکن نگاه کردهاند. در آلمان، قوانین حمایت از مستاجران و کنترل افزایش اجارهبها در بخش مسکن حمایتی باعثشده بازار اجاره باثبات و قابلپیشبینی باشد. این سیاستها امنیت سکونت را بدوننیاز به مالکیت فراهم کردهاند. بسیاری از خانوارهای آلمانی دههها در خانههای اجارهای زندگی میکنند، بدون اینکه احساس ناامنی یا بیثباتی داشتهباشند. اتریش، بهویژه شهر وین، مدل کاملا متفاوتی ارائه کردهاست. وین با دههها سرمایهگذاری در مسکن اجتماعی توانسته بیش از نیمی از جمعیت شهر را در واحدهای حمایتی و پایدار اسکان دهد. این سیاست بهگونهای عملکرده که حتی طبقه متوسط نیز دسترسی گسترده به مسکن اجارهای باکیفیت دارد و مالکیت شخصی ضرورتی اقتصادی محسوب نمیشود. «مدل وین» اکنون یکی از موفقترین الگوهای مسکن شهری در جهان شناخته میشود.
در هلند نیز سیستم امتیازبندی خانههای اجارهای و قوانین مربوط به «بخش اجاره میانی» سببشده بخشی از بازار از نوسان شدید قیمت در امان بماند. حمایتهای قانونی از مستاجران بهصورت «تقسیم موجرها به سه دسته براساس واحد تحتمالکیتشان» صورت میگیرد. این دستهبندی بهصورت «ارزشگذاری(امتیاز) واحد اجارهای براساس ماتریس پارامترهایی همچون مساحت واحد، تعداد اتاق خوابها، میزان روشنایی داخلی، موقعیت شهری واحد، عمر بنا و همچنین میزان مصرف انرژی» انجام میشود.
امتیازها در سه سطح است بهطوریکه پایینترین امتیاز، واحد اجارهای را به مسکن اجتماعی تبدیل میکند و مالک باید نرخ رشد مجاز و پایین برای اجارهبها درنظر بگیرد. سطح دوم امتیازها هم کماکان مشمول رعایت نرخ رشد دولتی است اما میزان نرخ بیشتر است. سطح سوم اما چون واحدهای با امتیاز بالا هستند، بهصورت آزادانه در بازار اجاره عرضه میشوند. هرچند این اعمال قانون بهخصوص برای آن دسته از واحدهای اجارهای که با امکانات دولتی ساختهشدهاند، جواب داده اما عرضه اجارهای را در بازار کاهش چشمگیر دادهاست، چون مالکان خصوصی حاضر به رعایت نرخ رشد مجاز نیستند. سوئیس نیز نمونهای مهم است. بازده مالی و ساختار اعتباری در این کشور بهگونهای است که مالکیت خانه لزوما از نظر اقتصادی بر اجاره برتری ندارد. نتیجه آنکه بخش بزرگی از جمعیت، بهویژه در شهرها، مستاجر هستند و این موضوع کاملا عادی تلقی میشود. سیاستهای مسکن در سوئیس بیشتر بر کیفیت، ثبات و مقرونبهصرفهبودن تمرکز دارد تا افزایش نرخ مالکیت. بررسی این کشورها نشان میدهد؛ سیاستهای مالکیتمحور الزاما به امنیت اقتصادی خانوار منجر نمیشود.
در آمریکا، از آنجا که ارزش دارایی خانه تحتتاثیر عوامل محلی و بسیار نوسانی قرار دارد و اغلب با بدهی بلندمدت همراه است، خانوارها بخش عمده ثروت خود را در یک دارایی متمرکز میکنند؛ داراییای که فروش آن دشوار و هزینههای نگهداری آن سنگین است. این وضعیت برای کسانی که درآمد ناپایدار یا متوسط دارند، ریسک مالی بلندمدت ایجاد میکند. در مقابل، کشورهای اجارهمحور با متنوعسازی سبد مسکن و توزیع ریسک میان بخش خصوصی، دولت و خانوارها توانستهاند ثبات بیشتری ایجاد کنند. تجربه کشورهای اروپایی در این حوزه سیاستگذاری میگوید؛ عرضه مسکن مقرونبهصرفه باید بهجای یارانههای تقاضامحور مشوق مالکیت، بر مکانیسمهای عرضهمحور و بلندمدت استوار باشد. سرمایهگذاری در مسکن اجتماعی، رگولاتوری «هوشمندانه» در بازار اجاره و حفظ توازن میان حقوق مستاجر و مالک میتواند مسیر بهتری برای امنیت سکونتی باشد.
قلق پنهان سیاستگذاری برای تامین مسکن آن است که سیاستگذاران باید بازار را بیطرفانهتر نگاه کنند و اجازه دهند مردم بر اساس واقعیتهای مالی و ترجیحات شخصی خود تصمیم بگیرند که آیا اجارهنشینی یا مالکیت خانه برایشان مناسبتر است. تجربه کشورهای اجارهمحور نشان میدهد؛ ثبات، امنیت و کیفیت زندگی منوط به «مالک شدن» نیست، بلکه حاصل سیاستهای دقیق، بلندمدت و متعادل است. تمرکز بر ایجاد بازارهای اجاره قوی و قابلاتکا میتواند ریسک خانوارها را کاهش دهد و مسیر پایدارتری برای توسعه مسکن فراهم کند.
