خرید خانه در آمریکا و اروپا دوباره ممکن میشود؛ نتیجه فرود تورم، صعود درآمد؛
پایان کار رکود مسکن در ۲۰۲۶
تحلیلهای ارائهشده در این گزارش، تصویر روشنی از مسیر احتمالی بازار مسکن در سال۲۰۲۶ ترسیم میکند؛ مسیری که با وجود چالشها، نوید بهبود قدرت خرید، افزایش گزینههای در دسترس و بازگشت آرام بازار به تعادلی پایدارتر را میدهد. این روندها چه در بازار مسکن آمریکا و چه در بازار املاک اروپا، بیانگر مرحلهای تازه از سازگاری و بازآرایی هستند که میتواند جهتگیری رفتار خریداران، سرمایهگذاران و سازندگان را در سالهای آینده تعیین کند.
براساس گزارشی از وبسایت مشاور املاک آمریکایی ریلتور، نرخ وام مسکن آمریکا در سالآینده همچنان بالای ۶درصد باقی خواهد ماند، اما قدرت خرید خانه بهطور محدودی بهبود خواهد یافت، زیرا برای نخستینبار از سال۲۰۲۲، پرداخت ماهانه معمولی اقساط تسهیلات خرید مسکن کمتر از ۳۰درصد درآمد یک خانوار خواهد بود. این پیشبینی توسط تیم تحقیقات اقتصادی وبسایت ریلتور در گزارش بازار مسکن ۲۰۲۶ ارائه شدهاست. بر اساس این پیشبینی، نرخ وام مسکن در طول سال۲۰۲۶ بهطور میانگین ۶.۳درصد خواهد بود؛ که اندکی بهتر از میانگین سالانه ۶.۶درصد پیشبینیشده برای سال۲۰۲۵ است، اما همچنان بسیار بالاتر از میانگین تاریخی ۴درصد بین سالهای ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۹ بهشمار میرود. در سطح ملی، قیمت خانهها تا پایان سالآینده حدود ۲.۲درصد افزایش خواهد یافت، پس از آنکه در سال۲۰۲۵ حدود ۲درصد رشد کردهبود، با اینحال پیشبینی میشود درآمدها و تورم عمومی کلی همچنان سریعتر از رشد قیمت مسکن افزایش یابند و همین موضوع باعث افزایش اندک قدرت خرید خواهدشد.
دانیل هیل، اقتصاددان ارشد وبسایت ریلتور میگوید: «پس از یک دوره دشوار برای خریداران، فروشندگان و مستاجران، سال۲۰۲۶ باید گامی خوشایند هرچند محدود بهسوی بازاری سالمتر در حوزه مسکن بردارد.» او همچنین ادامه میدهد: «افزایش درآمدها با سرعتی بیشتر از تورم، درحالیکه نرخهای وام مسکن در سطح پایینتری تثبیت میشوند، فرصت بهبود قدرت خرید را فراهم میکند.» با این حال، پیشبینی میشود فروش خانه همچنان کند باقیبماند. پس از آنکه فروش خانههای موجود در سال۲۰۲۴ به پایینترین حد در ۳۰ سالگذشته رسید، انتظار میرود تا پایان سال۲۰۲۵ این فروشها کمی افزایش یابند و با رشد ۰.۱درصد به ۴.۰۷میلیون واحد برسند.
سالآینده نیز بهبود جزئی دیگری دیده خواهدشد، بهطوری که مجموع فروش خانههای موجود با افزایش 1.7درصدی به 4.13میلیون واحد خواهد رسید و همزمان قدرت خرید کمی بهبود مییابد. هرچند این رقم نسبت به سه سالاخیر بهتر است، اما هنوز پایینتر از میانگین سالانه 5.28میلیون واحد در سالهای ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۹ است. در همین حال، انتظار میرود اجارهبها حدود یکدرصد کاهش یابد، ساخت خانههای جدید 3.1درصد افزایش یابد و حجم خانههای موجود برای فروش با رشد 8.9درصدی ادامه یابد. این گزارش معتقد است؛ خریداران خانه احتمالا از کاهش تدریجی نرخ وام مسکن و همچنین کاهش جزئی قیمت واقعی خانهها (با درنظرگرفتن تورم) سود خواهند برد. بر اساس پیشبینی تیم تحقیقات اقتصادی ریلتور، درآمد خانوارها بیش از 3.6درصد افزایش مییابد و از رشد قیمت مسکن و تورم کلی که انتظار میرود دوباره به بیش از ۳درصد برسد، پیشی خواهد گرفت.
بهدنبال کاهش نرخ وامها، پیشبینی میشود پرداخت ماهانه معمول برای خرید خانهای با قیمت متوسط، نسبت به سالگذشته 1.3درصد کمتر شود. این نخستینبار از سال۲۰۲۰ است که میانگین پرداخت ماهانه در یک سال کاهشمییابد. پرداخت ماهانه موردنیاز برای خرید یک خانه معمولی نیز احتمالا به 29.3درصد از درآمد متوسط خانوار کاهش پیدا میکند؛ اینیعنی برای اولینبار از سال۲۰۲۲، سهم پرداخت مسکن از درآمد به زیر مرز ۳۰درصد میرسد؛ مرزی که پس از جهش شدید نرخ وام مسکن در سالهای اخیر از آن عبور کردهبود. همچنین نرخ بیکاری در آمریکا که در ماه اوت 4.3درصد گزارش شد، انتظار میرود اندکی افزایش یابد، اما طبق پیشبینیها در سال۲۰۲۶ از ۵درصد فراتر نمیرود. در مجموع، این گزارش میگوید؛ وضعیت کلی مصرفکنندگان مناسب بهنظر میرسد؛ هرچند افراد کمدرآمدتر و جوانتر ممکن است با کاهش فعالیت در بازار کار آسیبپذیرتر باشند.
عرضه برای «فروش» 9درصد رشد میکند
براساس این گزارش، خریداران خانه در آمریکا از افزایش تدریجی تعداد خانههای موجود برای فروش نیز سود خواهند برد. پیشبینی میشود عرضه خانههای موجود در سال۲۰۲۶ حدود 8.9درصد رشد کند؛ این یعنی سومین سالپیاپی است که موجودی خانهها افزایش مییابد، با اینحال سرعت رشد موجودی نسبت به سالهای قبل کمتر شدهاست، زیرا بازار کمکم به شرایط نزدیک به دوران پیش از همهگیری کرونا برمیگردد. حتی با ادامه این روند، انتظار میرود موجودی خانهها تا پایان سال۲۰۲۶ همچنان حدود ۱۲درصد کمتر از میانگین پیش از سال۲۰۲۰ باشد؛ هرچند این فاصله نسبت به ۱۹درصد در سال۲۰۲۵ و نزدیک به ۳۰درصد در سال۲۰۲۴ بهتر شدهاست.
در این گزارش تاکید شدهاست؛ ساختوساز خانههای جدید همچنان نقش مهمی در ایجاد گزینههای بیشتر برای خریداران دارد. پیشبینی میشود شروع ساخت خانههای تکخانواری از سال۲۰۲۵ تا ۲۰۲۶ حدود 3.1درصد افزایش یابد و به حدود یکمیلیون واحد برسد. در مجموع، انتظار میرود بازار مسکن در سال۲۰۲۶ در وضعیتی نسبتا متعادل قرار داشتهباشد و متوسط مدت زمان عرضه خانهها به حدود 4.6ماه برسد. دانیل هیل میگوید: «بازگشت قدرت خرید به سطحهای تاریخی یک روند تدریجی است، اما سال۲۰۲۶ میتواند گامی محکم در مسیر درست باشد. برای بسیاری از خریدارانی که سالها با گزینههای محدود و رقابت شدید روبهرو بودهاند، بازاری متعادلتر با انتخابهای بیشتر و فشار هزینهای کمتر میتواند تغییری مهم ایجاد کند، حتی اگر شرایط همچنان کاملا آسان نباشد.»
سال خوش در انتظار مستاجران اروپایی
اما براساس گزارش دیگری از وبسایت آماری یورو استات، در اروپا هم با وجود شرایط نامطمئن بازار، بازار اجاره و خرید همچنان در وضعیت خوبی قرار دارند، بهویژه برای خانهها و آپارتمانهای باکیفیت در مناطق ممتاز. اجاره آپارتمانها در سال۲۰۲۵ حدود 3.2درصد و قیمت خانهها حدود 5.4درصد نسبت به سالقبل افزایش داشتهاند. انتظار میرود در سال۲۰۲۶ اجاره آپارتمانها تقریبا همگام با رشد درآمدها حرکت کند و حدود 3.3درصد افزایش یابد. همچنین در بازار دفاتر و واحدهای تجاری، به دلیل توان پرداخت بالاتر، کاهش فضاهای خالی و محدودیت عرضه، رشد اجارهها روند بهتری پیدا کردهاست؛ بهطوری که پیشبینی میشود اجاره دفاتر ممتاز بین ۳ تا ۴درصد و اجاره واحدهای تجاری ممتاز حدود 1.6درصد در سال۲۰۲۶ افزایش یابد. قیمت خانه هم در اروپا در حدود 2 تا 7درصد رشد داشتهباشد. در سال۲۰۲۵، در برخی بازارها کاهش نرخ بازده مشاهده شد، اما به دلیل رشد اجارهها انتظار میرود این کاهش موقتی باشد و بازده کل دوباره افزایش پیدا کند.
فعالیت معاملاتی در سال۲۰۲۵ ضعیف بود، اما پیشبینی میشود در سال۲۰۲۶ حجم معاملات دوباره بالا برود، بهویژه در بخش دفاتر و آپارتمانها. با کاهش نرخهای بهره و بهترشدن شرایط وامدهی، سرمایهگذاری در املاک دوباره جذاب شدهاست، از نظر خرید ملک نیز همانطور که گفته شد چشمانداز کلی مثبت است. با اینکه قیمتها طی سالهای اخیر رشد کردهاند، اما تغییر نرخ بهره، افزایش تدریجی درآمدها و کمبود عرضه میتواند خریداران را به ورود دوباره به بازار ترغیب کند. بسیاری از خریداران بهدنبال املاک نوساز یا خانههایی با مصرف انرژی کم هستند، زیرا هزینههای انرژی و نگهداری در تصمیمگیری آنها نقش بیشتری پیدا کردهاست. همچنین پیشبینی میشود در ۲۰۲۶ خرید در مناطق شهری پرتقاضا جانی تازه بگیرد، درحالیکه شهرهای کوچکتر و حومهای همچنان بهدلیل قیمت مناسبتر، مقصد بخشی از خریداران باقیبمانند.
