چرا سرعت رشد اجارهبها هم در تهران و هم در کشور کاهشی شد؟
راز فرونشست تورم اجاره
- افت تورم نقطهای اجاره مسکن در تهران از ۳۰درصد سالگذشته به ۲۱.۶درصد؛ قراردادهای آذر با ارقام آبان تنظیم شد
- تغییر شغل «دلالان اجاره» به دو دلیل در بازار مسکن تهران مشهود است
وضعیت بازار اجاره مسکن تهران در آذرماه، بر اساس شاخص اجاره مسکن «دنیایاقتصاد»، حاکی از ثبات نسبی در سطح قیمتها است. مطابق این شاخص، اجارهبهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در ابتدای زمستان به ۴۷۲هزارتومان، با فرض تبدیل کامل پولپیش به اجاره ماهانه، رسیدهاست. (البته بررسی میانگین مناطق ۲۲گانه و دربرگیری تمام فایلهای عرضهشده به بازار اجاره، رقم میانگین اجاره را حدود ۵۲۰هزارتومان به ازای هر مترمربع نشان میدهد.) بر اساس این شاخص، میانگین «اجارهبهای پیشنهادی» آپارتمانهای عرضهشده به بازار در آذرماه، ۲۳.۵میلیونتومان اجاره ماهانه بههمراه ۶۲۶.۳میلیونتومان پول پیش بودهاست؛ این در حالی است که در ابتدای آذرماه، میانگین اجاره ماهانه ۲۱.۲میلیونتومان با پول پیش حدود ۶۲۸میلیونتومان ثبت شدهبود. این دو رقم، سطح ماهانه اجارهبها را نشان میدهند.
بررسی میانگین «اجارهبهای پیشنهادی» در محلههای منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، حاکی از تثبیت شرایط بازار اجاره در آذرماه است. تورم ماهانه اجاره در تهران به سطح «صفر» رسیدهاست. بررسی فایلهای عرضهشده به بازار و قراردادهای منعقدشده نشان میدهد سطح اجارهبها در آذرماه تقریبا معادل ارقام ثبتشده در آبانماه بودهاست. بهرغم افزایش محسوس تورم عمومی به بالای ۵۰درصد و بالا رفتن هزینههای معیشت، سرعت رشد اجارهبها از رشد سبد مصرفی خانوارها عقب ماند و در نتیجه این روند کاهشی تورم اجاره، این پرسش مطرح میشود که چه عواملی موجب قرارگرفتن تورم اجاره در مسیر نزولی شدهاند؟
بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد؛ دو عامل اصلی در فرونشست تورم اجاره در پاییز امسال و بهویژه در آذرماه که این روند به شکل محسوس نمایان شد، نقش داشتهاند. علت اول، بنا بر روایت واسطههای بازار اجاره، به «ورود بازار اجارهنشینی به فصل سرد سال» بازمیگردد؛ فصلی که بهطور سنتی با کاهش جابهجایی مستاجران همراه است. عامل دوم کاهش سرعت رشد اجاره در آذرماه، افزایش سهم «تمدید اجارهنامهها» با تمایل اولیه مستاجران و همراهی موجران بودهاست. تمدید قرارداد برای هر دو طرف مقرونبهصرفه است؛ چراکه برای مستاجران، تمدید معمولا با رشد محدودتر اجارهبها نسبت به انعقاد قرارداد جدید همراه میشود، درحالیکه جابهجایی میتواند به افزایش بیشتر اجاره منجر شود. از سوی دیگر، موجران نیز غالبا به تمدید قرارداد با مستاجر فعلی تمایل دارند، زیرا این گزینه در مقایسه با جستوجوی مستاجر جدید و ریسک خالی ماندن واحد برای چند ماه، هزینه کمتری برای آنها دارد. هرچند ارقام تمدید قراردادها بهطور کامل در آمارهای رسمی رشد کشوری اجاره منعکس نمیشود، اما این رفتار بر انتظارات و تصمیمگیری موجرانی که بهدنبال جذب مستاجر جدید هستند، اثرگذار است.
تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» همچنین نشان میدهد، در فصل سرد اجارهنشینی، بازار با خروج بخشی از دلالان از حوزه اجاره و تمرکز آنها بر معاملات خرید و فروش مسکن مواجه شدهاست. این واسطهها به دو دلیل مسیر فعالیت خود را تغییر دادهاند؛ اول، انتقال ثبت معاملات اجاره به سامانه دولتی که امکان صدور رایگان قراردادهای الکترونیکی را برای موجر و مستاجر فراهم کردهاست؛ و دوم، افزایش سهم «تمدید اجارهنامهها» در مقایسه با «انعقاد قراردادهای جدید» که به کاهش حجم معاملات اجاره در بازار انجامیده است.
معادلات موثر بر تورم اجاره مسکن
با وجود رشد سطح عمومی قیمتهای سبد مصرف خانوار به سطح بالای ۵۰درصد، سرعت رشد اجارهبها در ماه گذشته تقریبا متوقف شد. تورم نقطهای اجاره مسکن در تهران کمی بیشتر از ۲۰درصد شده که از تورم عمومی کمتر است. در بازار اجاره کشوری نیز نرخ تورم نقطهای کمتر از 35درصد است. با توجه به اینکه رشد اجارهبها متاثر از دو عامل «تورم عمومی» و «تورم مسکن» است، اما میزان تاثیرپذیری آن از تورم عمومی میتواند بیشتر باشد.
دکتر غلامرضا سلامی، صاحبنظر اقتصاد مسکن، در گفتوگو با «دنیایاقتصاد»، علت جاماندگی تورم اجاره از تورم عمومی را متاثر از «تورم مسکن» معرفی میکند. به گفته او، تورم اجاره تابعی از «رشد قیمت مسکن» است. طی دو سالگذشته، سطح رشد واقعی قیمت مسکن منفی بودهاست. تغییرات قیمت اسمی نهتنها از تورم عمومی عقب مانده، بلکه قیمت دلاری مسکن نیز بهشدت کاهشیافتهاست. این موضوع بهطور مستقیم بر نرخگذاری اجاره اثر گذاشتهاست. مهمترین دلیل این وضعیت به رفتار عرضهکنندگان بازمیگردد؛ بهطوریکه با توجه به رکود بازار مسکن طی دو سالگذشته و محدودشدن امکان فروش، عرضهکنندگان به سمت بازار اجاره مهاجرت کردند و بهجای فروش ملک، اقدام به اجارهداری آن میکنند تا از این طریق بخشی از هزینههای ساختوساز آپارتمانها را جبران کنند. با اینحال، با توجه به وضعیت موجود و چشماندازی که از تورم عمومی برای سالآینده ترسیم میشود، این پرسش مطرح است که آیا تورم اجاره این جاماندگی را جبران خواهد کرد و به سطح تورم عمومی نزدیک میشود؟ سلامی معتقد است این جاماندگی در سالجدید میتواند تحتتاثیر قرار بگیرد، زیرا هر زمان تورم اجاره از تورم عمومی عقب مانده، در مدت کوتاهی خود را به سطح تورم عمومی رساندهاست. به گفته او، این جاماندگی منجر به کاهش رغبت برای عرضه مسکن میشود و این کاهش عرضه، در میانمدت یا بلندمدت، موجب تغییر مثبت قیمت مسکن خواهدشد. افزایش قیمت نیز بهطور مستقیم بر نرخ اجاره اثر خواهد گذاشت.
افزایش نرخ رشد اجارهبها و نزدیکشدن آن به سطح تورم عمومی، اگرچه روند طبیعی و نُرم بازار است و بازار در این مسیر حرکت خواهد کرد، اما سطح معیشت خانوارها و ناتوانی مستاجران در پرداخت نرخهای جدید اجاره در سالآینده، چالشهای جدی بههمراه خواهدداشت، با اینوجود سلامی تاکید میکند تورم یک مساله کلان کشوری است و تمامی ابعاد زندگی خانوارها را تحتتاثیر قرار میدهد. این افزایش هزینهها اگرچه بر کل جامعه اثرگذار بوده، اما برای اقشار کمدرآمد نمود بیشتری داشته و حتی بخش هزینههای خوراک این اقشار را نیز تحتتاثیر قراردادهاست. با توجه به اینکه اجارهبها سهم قابلتوجهی در سبد هزینه مستاجران دارد، فشار زیادی بهویژه بر اقشار کمدرآمد وارد کردهاست؛ چراکه سهم اجارهبها در سبد خانوار بسیار بالاست و بیشترین هزینه خانوارها به بخش مسکن اختصاص دارد، با اینحال از آنجا که ریشه اصلی این مشکلات و کاهش سطح و کیفیت زندگی مستاجران «تورم عمومی» است، نمیتوان از رشد تورم اجاره برای جبران جاماندگی آن از تورم عمومی جلوگیری کرد.
سلامی تصریح کرد: دولت تاکنون نتوانسته سرعت رشد تورم را مهار کند؛ بهطوریکه طی چند سالگذشته شاهد تورم عمومی ۴۰ تا ۵۰درصدی بودهایم. این موضوع بهطور معکوس خود را در افزایش هزینههای خانوار و کوچکترشدن سبد مصرفی آنها نشاندادهاست. در این شرایط، مردم زیاندیدههای اصلی هستند. در دو سالگذشته، بازار مسکن و اجاره شاهد جابهجاییهای گسترده منطقهای بودهاست؛ بهگونهای که مستاجران از مناطق متوسطنشین به سمت مناطق پایینتر مهاجرت کرده و در مقابل، مستاجران طبقات پایین جامعه یا به شهرهای حاشیهای و کوچکتر مهاجرت کردهاند یا حتی برخی از آنها که در دهکهای اول و دوم قرار دارند، به حاشیهنشینی رویآوردهاند. در چنین شرایطی، دولت باید توسعه مسکن اجتماعی را در دستور کار قرار دهد.
سلامی در اینباره تصریح کرد: سالهاست که موضوع «مسکن اجتماعی» برای طبقات کمدرآمد مطرح است، اما با توجه به تورم موجود، امکان خرید مسکن برای این اقشار وجود ندارد؛ این در حالی است که در بسیاری از کشورها، دولتها با ایجاد مسکن اجتماعی، آپارتمانهایی با قیمت بسیار پایین و حتی بهصورت رایگان در اختیار گروههای کمدرآمد قرار میدهند. علاوه بر این، طی سالهای گذشته تورم بر سطح و کیفیت زندگی طبقات متوسط نیز اثر گذاشته و امکان خرید مسکن و حتی اجاره واحد مسکونی مناسب را تقریبا از این گروه سلب کردهاست، درحالیکه باید فضایی فراهم شود تا طبقه متوسط بتواند در بازار باقیبماند و بخشخصوصی برای تولید مسکن انگیزه پیدا کند و واحدهایی با قیمت تمامشده مناسب به بازار عرضه شود. این در شرایطی است که قیمت تمامشده مسکن بسیار بالا تمام میشود و همین موضوع به خروج طبقه متوسط از بازار معاملات مسکن منجر شدهاست. در مجموع باید گفت، «تورم» مادر تمام نابسامانیهای اقتصادی کشور است و تا زمانیکه در سطح کلان برای مهار آن اقدام موثر صورت نگیرد، سایر بخشهای اقتصادی از جمله بازار مسکن و اجاره نیز بهبود نخواهند یافت.
اجارهبها تحتتاثیر استطاعت مستاجرها
علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهشهای مجلس نیز در گفتوگو با «دنیایاقتصاد»، علت محدودشدن رشد اجارهبها در سالجاری را اینچنین تحلیل کرد: «تورم اجاره مسکن، بیشتر از آنکه تابع تورم عمومی باشد، متاثر از تورم مسکن است. این موضوع از روند نرخهای رشد قیمت مسکن و اجارهبها در سالهای گذشته قابلرصد است. فاکتور دیگر که کندشدن سرعت رشد اجارهبها را توضیح میدهد، استطاعت پرداخت مستاجرها است که بهخاطر رشد پایینتر درآمد در مقایسه با نرخ تورم باعثشده در بازار اجاره، ارقام اجارهبها رشد آنچنانی پیدا نکند، بهخصوص آنکه سهم قابلتوجهی از مستاجرها از دهکهای متوسط و متوسط رو به پایین هستند و امکان هزینهکرد آنها محدود شدهاست. به همین خاطر، سالآینده حتی این احتمال وجود دارد که بازهم تورم اجاره در سطح پایینتر از تورم عمومی قرار بگیرد. در بازار مسکن نیز به دلیل آنکه اقتصاد تحتتاثیر ریسکها قرار دارد و بازارهای موازی مسکن با پرشهای قابلتوجه قیمت روبهرو هستند، ورود سرمایهگذار برای خرید ملک کاهش پیدا کردهاست، بنابراین در حوزه قیمت مسکن نیز ظرفیت افزایش آن به سطح تورم در سالآینده وجود ندارد.» فرنام در عینحال تصریح کرد: چنانچه سالآینده رشد اجارهبها صعودی و بیشتر از امسال شود، اهرم قانون تعیین رشد اجارهبها موثر خواهد بود.
