فرونشست بازار مسکن را بلعید
خـواب زدگـی
نقشه ساخت‌وساز شهر بر نقشه فرونشست منطبق نیست
رشد ساخت‌وساز در مناطق پرخطر
از سال۱۴۰۰که از نقشه فرونشست شهر رونمایی و اعلام شد که به‌زودی نقش‌جهان، آثار باستانی، زیرساخت‌های شهر و خانه‌های مردم در مناطق خاص شهر توسط زمین بلعیده می‌شود، تا امروز دستور ساخت، شیوه معامله و یا مقاوم‌سازی خانه‌ها و اماکن در معرض خطر ابلاغ نشده و صدور مجوز ساخت طبق روال سابق ادامه دارد.از سوی دیگر مشاوران املاک و سرمایه‌گذاران بازار ملک که به‌واسطه شرایط اقتصادی در چاه رکود گرفتارشده‌اند به دردسر جدید فرونشست تن نمی‌دهند و حتی هرگونه فرونشست را در مناطق شمال شهر کتمان می‌کنند.
ابتدای سال۱۴۰۰ اسلامی، مدیرکل وقت زمین‌شناسی اصفهان بر طبل فرونشست و خطرات آن در شهر اصفهان کوبید و برای نخستین بار، صادقیان، معاون وقت پژوهش شهرداری اصفهان در نهمین جلسه علنی شورای شهر، از نقشه فرونشست زمین در کلان‌شهر اصفهان رونمایی کرد. در آن زمان در مناطق جنوبی شهر شامل مناطق ۱۳، ۵، ۶ و ۴ به دلیل نوع خاک، بین صفرتا یک سانتیمتر فرونشست اتفاق افتاده و زمین مناطق شمالی شامل ۱۱، ۸، ۷ و ۱۵ حدود ۱۷ میلی‌متر فرونشسته است . وضعیت مناطقی مانند شاهین‌شهر و خانه اصفهان هم بحرانی و وخیم گزارش شد. صادقیان همچنین اعلام کرد که اکثر زیرساخت‌های شهری مثل مترو، رینگ‌های ترافیکی، فرودگاه و ...در معرض فرونشست قرارگرفته و وضعیت مناسبی ندارند. مناطق شمالی شهر شامل ،۱۱، ۸، ۷ و ۱۵ بیشترین فرونشست را تجربه کرده‌اند که منطقه هشت به‌خصوص خانه اصفهان و خیابان رباط وضعیت بحرانی دارند.
بنابراین ظرف چند سالی که شهرداری اصفهان فرونشست زمین در شهر را بررسی می‌کرده و حدود سه یا چهار سالی که از انتشار آن می‌گذرد باید میزان ساخت‌وساز در این مناطق کم شده باشد اما بررسی آمار صدور پروانه ساخت در مناطق پرخطر شهر، عکس این موضوع را نشان می‌دهد.
بر اساس نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵ بیشترین خانوار ساکن در مناطق پانزده‌گانه کلان‌شهر اصفهان به ترتیب در مناطق هشت، ۱۰ و هفت با ۷۵ هزار، ۶۵ هزار و ۵۲ هزار خانوار و کم‌جمعیت‌ترین منطقه ۱۱ با ۱۸ هزار خانوار ثبت‌شده است.همچنین بیشترین واحدهای مسکونی ثبت‌شده در این شهر نیز به ترتیب در مناطق هشت، ۱۰ و هفت با ۷۴ هزار، ۶۵ هزار و ۵۲ هزار خانه و کمترین در منطقه ۱۱ با ۱۷ هزار خانه و بیشترین واحدهای مسکونی خالی به ترتیب در مناطق هشت، ۱۰ و هفت با ۱۲ هزار، ۹ هزار و هشت هزار واحد و کمترین در منطقه ۱۱ با ۲ هزار واحد ثبت‌شده است. بنابراین بیشترین جمعیت شهر، بیشترین منازل مسکونی و بیشترین خانه‌های خالی در منطقه ۸متمرکزشده است.مناطق هفت، هشت و ۱۰ شهرداری اصفهان بر اساس نقشه تقسیم‌بندی این شهر به ترتیب در شمال، شمال غربی و شرق این خطه و در محور شمالی رودخانه زاینده‌رود مستقر است و در سال‌های گذشته با تبدیل زمین‌های زراعی به مسکونی و تاثیر عواملی مانند قرار گرفتن در مسیرهای بزرگراهی با رشد ساخت‌وساز و ایجاد مجتمع‌های مسکونی بزرگ مواجه شد.
طبق اعلام شهرداری اصفهان در سال گذشته، یعنی سه سال پس از رونمایی از نقشه فرونشست شهر۳ هزار و ۷۷۵ پروانه ساختمانی در اصفهان صادرشده که بیشترین آن مربوط به مناطق هشت، ۱۰ و ۱۵ شهرداری بوده است. درواقع مناطقی که بیشترین فرونشست را دارند به مرکز ساخت‌وساز و درآمدزایی شهر تبدیل‌شده‌اند.به گفته سید مرتضی حسام نژاد، معاون شهرسازی شهرداری اصفهان، آمار صدور پروانه در مناطق شمالی شهر نسبت به جنوبی در سال گذشته افزایشی بوده و در منطقه هشت، ۵۱۴، در منطقه ده۴۱۴و در منطقه پانزده ۴۰۳پروانه ساختمانی صادرشده است.
شواهد نشان می‌دهد که اکثر خانه‌های ساخته‌شده، بلندمرتبه بوده‌اند چراکه مرتضی حسام نژاد در گفت‌وگو با ایرنا اعلام می‌کند که " ۳۱ درصد از پروانه‌های ساخت صادرشده در کلان‌شهر اصفهان مربوط به ساختمان‌های پنج طبقه و ۲۸ درصد برای بناهای چهار طبقه است."او تاکید می‌کند که "با توجه به مصوبه حریم سال ۱۳۷۶ مبنی بر رعایت ارتفاع ۹ متر ساخت‌وسازها در شهر اصفهان، پیاده‌سازی این راهبرد و ارتقای کیفیت ساخت پلاک‌ها و نماهای شهری به‌ویژه رعایت حریم‌ها و منظر آثار و به افت‌های تاریخی جزو خطوط قرمز ماست." و همچنان جای خالی توجه به فرونشست در صدور پروانه ساختمانی احساس می‌شود.
لرز بازار
کف بازار مسکن شهر اما نگرانی‌ها کار خود را کرده است. خریداران و فروشندگان به تعبیر خود و بدون بررسی کارشناسی مناطقی از شهر اصفهان را برای فرونشست پرخطر و مناطقی را کم‌خطر می‌دانند و همین مسئله بازار مسکن اصفهان را به دو قسمت تقسیم کرده است تا افزایش عرضه در مناطق پرخطر مشهود باشد.تعبیر بعضی از خریداران و فروشندگان، احتمال فرونشست در بعضی از محله‌ها کمتر و در بعضی بیشتر است. درنتیجه تقاضا در محله‌های مطمئن اصفهان افزایش پیداکرده تا قیمت‌ها نیز تحت تأثیر قرار بگیرند و سپس در محله‌هایی با احتمال فرونشست بیشتر با کاهش تقاضا و افزایش عرضه، روند کلی قیمت‌ها نزولی است.
بررسی میدانی نشان می‌دهد در مناطقی که می‌گویند فرونشست خطر بیشتری دارد شاید بیش از نیمی از مردم فروشنده‌اند ولی تقاضایی وجود ندارد.فروشندگان در این مناطق به دو بخش تقسیم می‌شوند: اگر دیوارها زیاد ترک داشته باشد، قیمت پیشنهادی کمتر می‌شود و اگر ملک سالم باشد فروشنده به دلیل افزایش عرضه‌ها چنددرصدی تخفیف می‌دهند. فعالان بازار مسکن اصفهان گزارش می‌دهند تقاضا برای خرید مسکن چه در مناطق پرخطر و چه در مناطق کم‌خطر به سمت صفر میل می‌کند؛ ولی همین تقاضای اندک و مراجعه برای بازدید نیز بیشتر متوجه بخش کم‌خطر شهر است و همین مسئله قیمت مسکن در این مناطق را تحریک می‌کند.
برخی از فعالان بازار عقیده دارند عمر بنا، در خسارت فرونشست تأثیر دارد درنتیجه املاک قدیمی‌ساخت به‌خصوص در مناطق پرخطر کاهش قیمت بیشتری را تجربه خواهند کرد؛ ولی املاک نوساز در مقابل فرونشست امنیت بیشتری دارند که البته این موضوع تایید نمی‌شود چراکه ساختمان‌های نوساز شاید دچار ترک و فرونشست نشوند اما با خالی شدن زیر پی ساختمان، بدنه آن چرخیده و روی ملک مجاور فشار می‌آورد. چنانچه چند سال قبل در خیابان رباط اصفهان چنین موردی مشاهده، ملک نوساز، تخلیه و ممنوع المعامله شد. موارد فوق در حال افزایش است که برآیند آن زیان خریداران و سازندگان خرد است که در زمان صدور پروانه ساخت و پایان ساخت توضیحات لازم به آن‌ها ارایه نشده و در شناسنامه فنی ساختمان هم اشاره‌ای به تاب‌آوری سازه در برابر فرونشست نشده است.
حالا به‌غیراز خانه‌ها، مساجد و مدارسی که با کمک خیران ساخته‌شده هم در تله فرونشست گرفتارشده‌اند.نزدیک به ۲۸۵ مرکز آموزشی، ۲۸۰ مسجد و بیش از سه میلیون نفر از جمعیت شهری و روستایی اطراف اصفهان، روی پهنه‌های فرونشستی سکونت دارند. به گفته نسیمی مدیرکل نوسازی و تجهیز مدارس استان اصفهان، "نمی‌توان گفت فرونشست برای مدارس نوساز آسیبی نداشته است، چون اگر برای موضوع فرونشست چاره‌ای اندیشیده نشود و کار عاجلی در سطح ملی انجام نشود نمی‌توانیم تضمین کنیم که مدارس جدید هم آسیب نبینند."
شهرداری اجازه ساخت ندهد
بیت‌اللهی، رییس بخش زلزله‌شناسی مهندسی و خطرپذیری مرکز تحقیقات راه مسکن و شهرسازی به «اعتماد» می‌گوید: "گزارش ویژه‌ای که در سال ۱۴۰۰ برای اصفهان تهیه شد، باهدف ارایه راهکار و اقدامات مدیریتی ارایه گردید. بااین‌حال، تاکنون هیچ اقدام عملی در این زمینه انجام‌نشده است. " گزارش‌های این‌چنینی هیچ‌گاه آن‌طور که باید موردتوجه مدیران قرار نمی‌گیرد و از اطلاعات آن چشم‌پوشی می‌شود.
پژوهش "بررسی میزان آسیب‌پذیری و تاب‌آوری شهر اصفهان در برابر پدیدۀ فرونشست زمین" که توسط علی شفیعی دارافشانی و همکاران در سال گذشته منتشر شد نشان داد که "نواحی از شمال شهر و قسمت‌هایی به‌صورت نواری به علت نزدیکی به عوامل خطرزا مانند گسل، مسیل، قنات‌های قدیمی، منابع ذخیرۀ سوخت، لولۀ انتقال نفت به این مخازن و تغییر مداوم مسیر رود روی آن‌ها هم موجب افزایش آسیب‌پذیری است. همچنین نشان می‌دهد که اکثر ساخت‌وسازهای موجود در منطقه غیراصولی و غیرمتناسب با شرایط مخاطره‌آمیز است."
بازار ساخت‌وساز شهر در اختیار مدیریت شهری اصفهان است و شواهد نشان می‌دهد که این مدیریت درخواست‌های ساخت‌وساز را با نقشه فرونشست شهر منطبق نکرده و همچنین هیچ‌گونه هشدار و آموزشی به درخواست‌کنندگان ساخت خانه ارائه نداده و از ساخت‌وساز در مناطق پرخطر جلوگیری نکرده است. همچنین مهندسان ناظر و سازمان نظام‌مهندسی هم برنامه خاصی برای مقاوم‌سازی و یا تغییر شیوه ساخت در مناطق بحرانی ارایه نداده‌اند.
مهر سال گذشته، شهردار اصفهان در نشست خبری، توضیح داد که "در این دوره مدیریت شهری ۲ پژوهش علمی در زمینه فرونشست اصفهان انجام دادیم که طرح مطالعاتی اولیه برای مکان‌مند کردن فرونشست بود و اکنون دقیق می‌دانیم کدام مناطق درگیر فرونشست است و آن‌طور که می‌گفتند نباید نگران باشیم.پژوهش دوم در خصوص اقدامات و مداخلاتی بود که بتوان آسیب‌های فرونشستی را کاهش داد که بحمدالله به خروجی‌های خوبی رسیدیم.تلاش می‌کنیم در نقاطی که ابنیه‌های حساس وجود دارد به کمک میراث فرهنگی ورود کرده و آسیب‌ها را رفع کنیم." ظاهرا تصمیمات در همین سطح گرفته‌شده است.
آذر سال قبل، رییس کمیسیون ویژه آب و مناطق کم برخوردار شورای اسلامی شهر اصفهان، تاکید می‌کند که شهرداری باید برای تعیین میزان آسیب‌پذیری مناطق شهر، پژوهش منطقه به منطقه انجام دهد و این موضوع در حوزه شهرسازی تعریف‌شده و باید در این نقاط از تراکم‌های معمول جلوگیری کنیم. به گفته او "شهرداری و مجموعه مدیریت شهری نیز یک تکلیف مشخص دارد؛ اینکه وقتی مشخص شد که در کجاها زمین فرونشست دارد، از صدور مجوزهای ساخت‌وساز جلوگیری کند که البته برای شهرداری دشواری‌هایی دارد، ولی پای سلامت و زندگی مردم در میان است و چاره‌ای نیست."
ساخت‌وسازهای شهری در زمانه فرونشست، نه‌تنها باید به حداقل برسد که باید از دستورالعمل‌های فنی خاصی برای سازه‌ها هم تبعیت کند. بر اساس مبحث هفت مقررات ملی ساختمان، سازه‌های بتنی با پی نواری برای نشست حداکثر پنج سانتیمتر و سازه‌ها با مصالح بنایی برای نشست 2.5 سانتیمتر طراحی می‌شوند؛ درحالی‌که اکنون نشست ساختمان‌ها ناشی از فرونشست زمین در برخی مناطق دشت اصفهان‌برخوار 18.5 سانتیمتر در سال است که این حکایت از وضعیت بحرانی آن‌ها دارد؛ همچنین در مناطق شمال شهر اصفهان میزان نشست سالیانه تا حدود 14.5 سانتیمتر است. باید گفت که متأسفانه آیین‌نامه‌ها و مقررات ملی ساختمان برای این موضوع هیچ راهکاری ارائه نداده‌اند.
