قفل بازار مسکن با فروش باز می‌شود!
خانه و کاشانه در وضعیت غیرعادی
تغییر مسیر تقاضای مسکن
قیمت مسکن در اصفهان در حال افزایش است؛ هم‌زمان نرخ ساخت‌وساز کاهش‌یافته و تقاضا افزایش پیداکرده اما بسیاری از فروشندگان به امید قیمت بالاتر حاضر به عرضه ملک نیستند که عرضه مؤثر را محدود می‌کند. اما شرایط بازار به‌گونه‌ای است که اگر انبوه‌سازان و سمت عرضه از فرصت فعلی استفاده نکنند، امکان دارد به علت جهش قیمت و عدم توان خرید سمت تقاضا و سایر دلایلی که در ادامه به آن پرداخته می‌شود، سرمایه فعلی آن‌ها به لیست خانههای خالی اصفهان بپیوندد و برای سال‌ها بلوکه شود.
وضعیت بازار مسکن عادی نیست. سیل جمعیت دهه۶۰که به علت نرخ ازدواج زیاد بازار مسکن را با تقاضای بالا مواجه کرد به‌تدریج با افت تقاضای ازدواج و نرخ طلاق زیاد دهههای ۷۰و ۸۰جایگزین شده که وضعیت بازار مسکن را هم دستخوش تغییر کرده است. در دهه۹۰ از یکسو متوسط ازدواجهای سالانه نسبت به دهه پر ازدواج قبل از آن کاهش یافت و از سوی دیگر میانگین فرزند آوری نیز نسبت به دهه پر ولادت یعنی دهه۶۰ افت کرد. این وضعیت به معنای آن است که بازار مسکن در طول دو دهه آینده، با کاهش تقاضای مصرفی نسبت به دوره‌های پر تقاضای فوق روبه‌رو می‌شود.
بااین‌حال، افزایش خانوارهای تکنفره از محل تغییر سبک زندگی و سایر مولفه‌ها ازجمله تقاضای سرمایه‌ای، بر ابعاد نیاز به مسکن جدید موثر است. دو شاخص ازدواجهای سالانه و جمعیت جدید ناشی از زادوولد در کنار نرخ مرگومیر، میزان طلاق و نوسازی خانههای کلنگی، امکان برآورد تقاضای آتی در بخش مسکن را برای فعالان این بازار فراهم می‌‌‌آورد. همان‌طور که اثر دهه پر ولادت (دهه ۶۰) و سپس دهه پر ازدواج (دهه ۸۰) به شکل مثبت بر روند تقاضای مسکن دهههای ۸۰ و ۹۰ تاثیر گذاشت، اکنون، دهه‌‌‌ای که هم فرزند آوری و هم تشکیل خانواده در آن، کاهشی بوده (یعنی دهه ۹۰)، به شکل منفی روند تقاضای واقعی مسکن را در دو دهه پیشِ‌‌‌رو تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. البته نرخ بالای طلاق و سیل سالمندان بدون همسر یا مجرد دهه ۶۰نیز می‌تواند روند منفی تقاضای مسکن را تعدیل کند.
افزایش چشمگیر طلاق در سال‌های اخیر از یکسو و افزایش سهم جمعیت سالمند از سوی دیگر، به کوچک‌تر شدن بعد خانوار در دهه ۹۰ منجر شد. بعد خانوار طی اواخر دهه ۹۰ به۳.۲ نفر تنزل کرد. آمار طلاق سالانه نیز در دهه ۹۰ به دو برابر میانگین سالانه دهه ۸۰ رسید. به‌این‌ترتیب، تقاضای آتی مسکن عمدتا به سمت آپارتمان‌‌‌های با مساحت کم شیفت می‌کند. نزول قدرت خرید مسکن نیز به این حرکت، سرعت خواهد داد.
ازآنجایی‌که تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج، میزان طلاق، مرگومیر، نرخ تخریب ساختمان‌‌‌‌‌‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تکنفره به دست می‌‌‌آید، بنابراین برای بررسی وضعیت فعلی و پیش‌بینی آینده این بازار باید آمار فوق را کنار یکدیگر قرارداد.میزان مرگومیر طی دهههای اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است. مطابق داده مرکز آمار ایران کمترین نرخ ازدواج و بیشترین نرخ طلاق در سال‌های اخیر ثبت شد. اصفهان نیز از همین الگو پیروی می‌کند.
درحالی‌که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه اولی‌‌‌ها برجای گذاشته است؛ در این بازه زمانی رشد ثبت طلاق عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور محسوب می‌شود. به شکل معمول به ازای هر مورد طلاق ثبت‌شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود؛ درواقع با طلاق، یک خانواده به ۲ خانواده منفک می‌شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق‌گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود. اما در سال ۹۶حسین عبده‌تبریزی مشاور وقت وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که هر چهار طلاق یک تقاضای جدید در بازار ایجاد می‌کند.
زنگ هشدار
آنچه طی روزهای اخیر از آن به‌عنوان رونق نسبی بازار مسکن یاد می‌شود درواقع از ثبات بازارهای موازی و چرخش متقاضیان خرید ارز و طلا به سمت بازار ملک نشأت گرفته است. به همین دلیل مقداری معاملات مسکن افزایش‌یافته است.زمانی که دلار ۹۰ هزارتومانی به ۱۱۴ هزار تومان رسید و سپس به ۱۰۸ هزار تومان کاهش پیدا کرد بازار ملک با این نوسانات همراه نبود اما امروز مقداری رونق گرفته و قیمت‌ها نیز با بازارهای موازی هم‌جهت شده است.بنابراین نوسانات ارزی در هر شرایط اثر تورمی بر اقتصاد دارد.
ساخت و ساز نشود، رکود تورمی بر می‌گردد
رکود در بخش فروش طی سال‌های اخیر، حوزه ساخت‌وساز را نیز تحت تاثیر قرار داده است. تورم در بخش ساخت‌وساز در حال حاضر بازده سرمایه را برای سازندگان کاهش داده و از طرف دیگر قیمت محصول نهایی یعنی مسکن به‌قدری بالا رفته که تقاضای موثر را کاهش داده است و درعین‌حال با کاهش عرضه در بازار مسکن مواجه هستیم. قرار بود در بخش نهضت ملی مسکن چهار میلیون مسکن ساخته شود، اما تاکنون کمتر از ۸۰۰ هزار نفر ثبت‌نام کرده و کمتر از صد هزار واحد نیز تحویل‌شده است. شواهد نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های صادرشده در مناطق شهری نیز کاهش‌یافته که نگرانی در مورد احتمال کمبود عرضه در آینده‌ای نزدیک را بالا می‌برد.
با این حساب هرچقدر آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز به تاخیر بیفتد، با نرخ تورم و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز هم‌زمان خواهد شد و این امر به افزایش قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز و نوعی رکود تورمی دامن می‌زند، وضعیتی که از اتفاق برای سازندگان بخصوص انبوه سازان، نگران کننده‌تر از شرایط یک سال گذشته خواهد بود.
جدال تز قدیمی و آنتی تزهای جدید
گزارش‌ها نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن اصفهان اتفاق افتاده و ارقام تورم ملک در بازه‌های مختلف دورقمی گزارش‌شده و سازندگان و سرمایه‌گذاران در بازار مسکن نسبت به سال‌های گذشته محافظه‌کارتر عمل کرده‌اند. با این حال طی چند هفته گذشته تقاضای خرید خصوصاً از سوی مصرف‌کنندگان مسکن و بخشی از سرمایه‌گذاران کوچک افزایشی گزارش‌شده که فشار تقاضا را بالابرده است. اما فروشندگانی که انتظار قیمت‌های بالاتر دارند حاضر به فروش نیستند و این «احتکار قیمتی» عرضه قابل معامله را پایین نگه می‌دارد و کنترل بازار را سخت‌تر می‌کند.
در میان برخی دارندگانِ انبوه مسکن( ۵۰ تا ۱۰۰ واحد به بالا) این باور وجود دارد که بهای مسکن به نسبت قیمت تمام‌شده در اصفهان پایین‌تر است و تورمی که در چهار نهاده اصلی مسکن شامل پروانه ساختمانی، مصالح، دستمزد و قیمت زمین اتفاق افتاد، هنوز وارد قیمت مسکن نشده است. از سوی دیگر درحالی‌که در سایر بازارهای مالی مانند طلا و ارز فنر رهاشده، اما در بازار مسکن با فنر فشرده‌شده‌ای مواجه هستیم که باعث شده فاصله معناداری بین قیمت مسکن و سایر بازارهای مالی وجود داشته باشد.
سنتز حاصل از این وضعیت حکم می‌کند، امروز بهترین فرصت خرید خانه و ملک محسوب است تا نه‌تنها رکود بازار کمرنگ شود که آمار خانههای خالی استان هم کمتر شده و سرمایه‌ای که به خواب‌رفته به چرخه اقتصاد بازگردد.
اما اگر دارندگان واحدهای خالی کماکان بر تز پیشفرض خود مبنی بر پر شدن شکاف بین سرمایه گذاری و سود در آینده پافشاری کرده و سمت عرضه را متعادل نکنند، می‌توان مطمئن شد که پیش بینی بازگشت رکود تورمی و خواب بیشتر برای سرمایه‌ها بدون جبران در آینده‌ای میان مدت، محقق شود.
به عبارت دیگر بازار مسکن اصفهان هم‌اکنون تحت‌فشار افزایش قیمت قرار دارد که ناشی از هم‌پوشانی کاهش ساخت‌وساز، افزایش تقاضا و عدم عرضه توسط فروشندگانی است که انتظار قیمت‌های بالاتر دارند؛ اگر سیاست‌گذاران و بازیگران بازار سیاست‌های افزایش عرضه و کاهش انگیزه‌های کوتاه مدت را دنبال نکنند، فشار قیمتی می‌تواند ادامه یابد و ریسک اثرات اجتماعی و اقتصادی جدی ایجاد کند.
