اصفهان؛ فرصت طلایی فروش پیش از سونامی خانه‌های خالی
- کارشناسان هشدار می‌دهند: تعلل در فروش، سرمایه را بلوکه می‌کند
- تغییر سلیقه خریداران به سمت واحدهای کوچک، یک شوک ساختاری است
در این میان کارشناسان میگویند زمان بازی با اعداد و ارقام غیرواقعی به سر آمده است. تغییرات ساختاری در بافت جمعیتی و کاهش قدرت خرید، تقاضا را به سمتی برده که فقط واحدهای کوچک‌تر و مقرون‌به‌صرفه در کانون توجه هستند.» به باور آنها، سازندگانی که امروز با «قیمت‌گذاری واقع‌بینانه» و «انعطاف در شرایط فروش» وارد میدان نشوند، فردا با انبوهی از واحدهای فروشنرفته و سرمایه بلوکه شده روبرو خواهند بود.
تغییر سلیقه خریداران، یک اتفاق نیست؛ یک شوک ساختاری است
یک کارشناس حوزه مسکن در برابر این پرسش که آیا کاهش تقاضای واقعی و تغییر سلیقه به سمت آپارتمان‌های کوچک‌تر در افق ۵ تا ۱۰ سال آینده بازار اصفهان محتمل است، پاسخ قاطعی دارد: «بله، محتمل نیست؛ قطعی است. ما دیگر در آستانه این تغییر نیستیم، بلکه در میانه آن قرار داریم. کاهش نرخ ازدواج، افزایش خانوارهای تک‌نفره و سبک زندگی جدید، تقاضا برای واحدهای بزرگ را به شدت کاهش داده است. از سوی دیگر، قیمت‌های سرسام‌آور، عملاً خریداران را به سمت واحدهای کوچک‌تر و مقرون‌به‌صرفه سوق داده است. این یک تغییر تاکتیکی نیست؛ یک تغییر استراتژیک در بازار است. کسانی که امروز به ساخت و عرضه واحدهای بزرگ ادامه دهند، در دام "سونامی خانه‌های خالی" گرفتار خواهند شد.»
او درباره هشدار کارشناسان مبنی بر بلوکه شدن سرمایه در صورت تعلل در فروش می‌گوید: «من این ارزیابی را نه تنها موافق، بلکه یک هشدار جدی و فوری می‌دانم. تعلل در فروش امروز، به معنای پذیرش ضررهای بزرگ‌تر فردا است.» استراتژی پیشنهادی او برای خروج از این بن‌بست سه‌گانه است: «قیمت‌گذاری تهاجمی و واقع‌بینانه بر اساس قدرت خرید امروز مردم، فروش فوری واحدهای ساخته‌شده به جای انتظار برای معجزه، و هدف‌گذاری بر روی مشتری واقعی یعنی جوانان و خانوارهای کوچک.»
واکنش میدان: خریداران، روایت فروشندگان را باور ندارند
بازار چه می‌گوید: «حامد کریمی»، یک مشاور املاک، این تغییر الگو را کاملاً ملموس و هشداردهنده توصیف می‌کند. او می‌گوید: «حتی خانواده‌هایی با دوشاغل امروز توان خرید واحدهای بالای ۱۰۰ متر را ندارند. باور غلط فروشندگان به "رها نشدن کامل فنر قیمت" در حال بلعیدن سرمایه آن‌هاست.»
کریمی با اشاره به نمونه‌های عینی از ضرر فروشندگان به دلیل تعلل خاطرنشان می‌کند: «من هر روز شاهد صحنه‌های تکراری از این ضررها هستم. مثلاً در محدوده فلکه فیض، فروشنده‌ای که دو سال پیش با قیمت غیرمنطقی اصرار داشت، امسال مجبور شد واحدش را ۲۰٪ زیر قیمت منطقه بفروشد. یا در آقا رحیم ارباب، فروشنده‌ای که با امید افزایش قیمت، واحدش را نگه داشت و حتی برایش تعمیرات هم کرد، نهایتاً مجبور شد آن را با ۳۵۰ میلیون تومان ضرر بیشتر بفروشد. این‌ها داستان نیستند؛ درس‌های عبرت‌آموز بازارند.»
نایب رئیس اتحادیه: فرصت طلایی برای خریداران واقعی فرا رسیده است
در سطح کلان‌تر بازار، «سید محمد حسینی»، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، بر تحلیل‌های هشدارآمیز صحه می‌گذارد. او با بیان اینکه «مصرف‌کننده‌های واقعى برای خرید وارد بازار شده‌اند»، این را آخرین فرصت برای فروشندگان می‌داند که سرمایه خود را نقد کنند.
حسینی با اشاره به یک تحرک محدود اما حیاتی در بازار اصفهان هشدار می‌دهد: «این رونق کوچک، حاصل ورود مصرف‌کنندگان نقدی است، نه سرمایه‌گذاران بزرگ. این طلوع خورشید تحرک است، اما اگر فروشندگان قدردان این فرصت نباشند و باز هم در دام قیمت‌های غیرواقعی گرفتار شوند، خیلی زود شاهد غروب دوباره رکود خواهیم بود.»
او یک نکته طلایی را فاش می‌کند که می‌تواند برای خریداران یک فرصت استثنایی باشد: «امروز، قیمت بسیاری از واحدهای مسکونی در اصفهان به نزدیک‌ترین فاصله ممکن با قیمت تمام‌شده رسیده است. این یعنی بازار برای خریداران مصرفی، در منطقی‌ترین و طلایی‌ترین دوره خرید در سال‌های اخیر قرار دارد.» به گفته وی، اگر فضای سیاسی آرام شود، ورود ناگهانی سرمایه‌گذاران می‌تواند این پنجره فرصت را برای همیشه ببندد و جهش قیمتی بعدی را رقم بزند.
فروش، تنها استراتژی برد-برد
آنچه از جمع‌بندی نظرات بازیگران اصلی بازار اصفهان برمی‌آید، حاکی از اتفاقی نظزقوی بر سر یک راهکار است: فروش منطقی و فوری
کارشناس حوزه مسکن: «توصیه من قاطعانه "فروش" است. منتظر معجزه نمانید. بازار به ما نشان داده که استراتژی "صبر کن تا گران شود" یک بازی از پیش باخته است.»
حامد کریمی (مشاور املاک): «هرگاه انبوه‌سازان بزرگ با قیمت منطقی به میدان آمده‌اند، قفل بازار باز شده است. این فرمول بارها در اصفهان جواب داده است.»
سید محمد حسینی (نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان ): «خریداران فریب قیمت‌های کاذب را نخورند و به مشاوران معتبر مراجعه کنند.»
به نظر می‌رسد بازار مسکن اصفهان در یک دوراهی تاریخی قرار گرفته است: یا فروشندگان و سازندگان با پذیرش واقعیت‌های جدید، با قیمت‌گذاری منطقی به استقبال نقدشدگی سرمایه‌های خود می‌روند و بازار را از رکود خارج می‌کنند، یا با ادامه روند فعلی، خود را در آستانه یک «سونامی خانه‌های خالی» قرار می‌دهند که عواقب آن برای تمام اقتصاد منطقه می‌تواند جبران‌ناپذیر باشد. انتخاب با خود آنان است، اما زمان برای تصمیم‌گیری به شدت در حال اتمام است.
