چشم‌انداز پلکانی توکنایز مسکن
لذا اصل تجربه فروش ملک در مقیاس کمتر از یک واحد مسکونی، یک بار آزمایش شد که البته در برهه‌ای کوتاه اتفاق افتاد و تکرار هم نشد. طی سال‌های گذشته ظرفیتی در این خصوص از طریق قانون جهش تولید مسکن بابت استفاده از ابزارهای غیر بانکی بورسی برای تامین مالی مسکن شکل گرفت. برای استفاده از ابزارهای قانونی ابتدا تعللی از سمت وزارت راه و شهرسازی برای تدوین آیین‌نامه اجرایی ماده مربوطه در قانون صورت گرفت، اما بعدا وزارت اقتصاد آیین‌نامه آن را تدوین کرد. در آیین‌نامه، واحدهای سرمایه‌گذاری مسکن به عنوان یونیت‌های سرمایه‌گذاری معرفی شده‌اند.
آنچه در شرایط فعلی اقتصاد مسکن، استفاده از ابزارهای جدید تامین مالی را به ضرورتی گریزناپذیر بدل کرده، مقیاس چند میلیارد تومانی ارزش خرید واحد مسکونی است که از استطاعت خیلی از متقاضیان خرید خانه خارج است. بنابراین اگر یونیت‌های سرمایه‌گذاری به مقیاس مترمربع شکسته و ریز شود، امکان خرید و سرمایه‌گذاری برای بخش گسترده‌ای از تقاضا فراهم می‌شود. البته در همین سال‌های اخیر برخی شرکت‌ها در این حوزه فعال شدند و از مسیرهای مختلف بورسی و استارت‌آپی پروژههای ساختمانی تعریف کرده و پیش برده‌اند. برخی از آنها جاری هم هستند. اما از آنجا که مقررات جامع و مشخص برای تنظیم‌گری نحوه استفاده از این ابزارهای جدید وجود نداشت، توسعه بازار هم محدود شد. با این حال شرکت‌هایی که راه فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان را پیش رفته‌اند، مشابه صندوق‌های طلا، دو مسیر بورسی و غیربورسی را وارد شدند.
ابزار توکن مسکن به لحاظ محتوایی، چند ویژگی خاص دارد که در شرایط امروز اقتصاد و بازار مسکن، جذابیت آن را مضاعف کرده است. مهم‌ترین ویژگی، جذب نقدینگی خرد از بازارهای موازی به سمت بخش مولد ساختمان است. لذا طرح فروش متری مسکن یا توکنایز کردن از جهت تامین مالی با سرمایه‌های خرد می‌تواند جذاب باشد و اگر سابقه خوبی در پروژههای ابتدایی بین سرمایه‌گذاران ثبت شود، اثر تصاعدی روی استقبال سرمایه‌گذاران و صاحبان نقدینگی برای استفاده بیشتر از این ابزار خواهد گذاشت. ویژگی دیگر این ابزار، نقدشوندگی سرمایه‌گذاری ملکی از این طریق است.
دارندگان یونیت‌های سرمایه‌گذاری در طرح فروش متری یا توکنایز کردن مسکن، در اصل وارد پروژههای ساختمانی در حال ساخت و سرمایه‌گذاری می‌شوند که سال‌ها زمان می‌برد تا به بازدهی و مرحله تکمیل سرمایه‌گذاری برسد. اما زمان خروج سرمایه‌گذار از پروژه الزاما منوط به تکمیل و فروش آن واحدهای مسکونی نیست، بلکه با ابزار توکن، امکان نقدشوندگی سرمایه فرد در بازار ثانویه فراهم است. در واقع، برخلاف بازار سنتی خرید و سرمایه‌گذاری مسکن که دشواری اصلی آن، نقدشوندگی دارایی است، با این ابزار، آن چالش از طریق معاملات در بازار ثانویه برطرف می‌شود. بعد دیگر این طرح، بی‌نقش بودن بانک در پروژههای ساختمانی خواهد بود. شاید طرح توکنایز کردن مسکن را بتوان جنس دیگری از پیش‌فروش ساختمان دانست.
این ابزار به ویژه در زمان رکود مسکن کارآیی خود را پیدا می‌کند، زمانی که خرید و فروش بخاطر شرایطی که منجر به رکود شده، بسیار دشوار می‌شود و تامین منابع چند‌میلیاردی برای خرید یک ملک از توان خیلی افراد برنمی‌آید.
ابزار فروش متری یا توکنایز همچنین برای طرح‌های مولدسازی دارایی‌های مازاد دولتی که ارزش هر کدام از آنها چند ده یا چند صد‌میلیارد تومان برآورد می‌شود، قادر خواهد بود فروش آنها را ممکن و عملیاتی کند. لذا برای پروژههای ساختمانی بزرگ مقیاس که مشکل نقدشوندگی دارند یا بازار فروش آنها محدود است، این ابزار مناسب است.
از طرفی، رکود معاملات مسکن در این دوره که حجم خرید و فروش آپارتمان در بازار به کمترین میزان خود رسیده، توکن‌های مسکن با آن ویژگی‌های خود می‌تواند تحرک نسبی در معاملات ایجاد کند و به طور مستقیم روی نبض معاملات منعکس می‌شود. حتی انتظار می‌رود این طرح سهم قابل‌توجهی از معاملات مسکن را در میان‌مدت و بلندمدت به خود اختصاص دهد. با این حال بر سر این موضوع که آیا ابزار توکن، به مستغلات اختصاص یابد یا برای پروژههای ساختمانی به کار گرفته شود، از این بابت که یک نگاه به اثر سوداگرانه استفاده از این ابزار در بازار ملک وجود دارد، فعلا محل بحث و بررسی کارشناسان قرار دارد.
ابزار، جدید است و ریسک‌های احتمالی آن، برای برخی‌ها ناشناخته و محل سوال. پس در گام اول باید برای تنظیم‌گیری در این بازار از هم اکنون تدارک سیاستی دید.
یک پیشنهاد برای نحوه ورود ابزار توکن به بازار مسکن، استفاده مرحله‌ای از این ابزار است. در گام اول بهتر است از این ابزار جدید برای پروژههای تولیدی «شناسنامه‌دار» در بازار ساختمان استفاده شود. طی این سال‌ها یکسری پروژههای ساختمانی وجود داشته مثل برخی پروژههای مسکن‌مهر که ۱۰ تا ۱۵ سال، مراحل ساخت و تولید آنها طول کشیده و در مقابل، پروژههای موفق ساختمانی هم در کشور داشتیم که در زمان کوتاه و طبیعی سرمایه‌گذاری ساختمانی، پیش رفته است. بنابراین اگر نیت، ترویج و توسعه ابزار توکن مسکن است حتما باید پروژههای موفق ساختمانی برای تامین مالی با این ابزار، دست‌چین و به آن تجهیز شوند.
پروژههای مبهم ساختمانی، ابزار توکن را بدنام می‌کند و اعتبار آن را به چالش می‌کشد.
شرکت‌های ساختمانی خوشنام، سازندگان و سرمایه‌گذاران موفق در بازار ساختمان می‌توانند در استفاده از ابزار توکن پیش‌قدم شوند و بهتر است اولین مرحله ورود به این حوزه توسط خوشنام‌ها و صاحبان برند ساختمانی باشد. این مدل ورود مرحله‌ای، دو حسن دارد.
اولین مزیت جلوگیری از «خالی فروشی» توکن است. خوشنام‌های بازار مسکن به قدری برای اعتبار خود ارزش قائل هستند که سعی می‌کنند کار جدید را با شفافیت کامل و به‌دور از هر نوع ابهام و سوءاستفاده از ورود ابزار جدید، در بازار تقاضا پیش ببرند.
مزیت دوم نیز اعتباربخشی به ابزار جدید است که باعث مشارکت بیشتر طرف مقابل یعنی سرمایه‌گذاران سمت تقاضا می‌شود. با این حال سرمایه‌گذاری مستغلاتی به شکل حساب‌شده و هدایت‌شده هم می‌تواند از این ابزار بهره ببرد و در نهایت پروژههای مسکن‌شهری از مزایای این مدل تامین مالی استفاده کنند. فاز آخر و تکمیلی ورود توکن به بازار مسکن، استفاده پروژههای معمولی چند واحدی از آن خواهد بود. آنچه واقعیت دارد، اینکه نظام تامین مالی مسکن در کشور سنتی و وام‌محور است و برای چرخش آن به ابزارهای جدید نیازمند تنظیم‌گیری ویژه وزارت راه و شهرسازی هستیم. در غیر این صورت اینرسی و چالش‌های حقوقی و اجرایی که در مسیر کارهای جدید بوجود می‌آید، باعث عدم موفقیت ابزارهای جدید خواهد شد. می‌توان برای توانمندسازی بازار مسکن و ساختمان از طریق ابزار توکن، چشم‌انداز پلکانی با شروع (در کوتاه‌مدت) تامین مالی چند هزار واحد و سپس بسط آن در بازه زمانی نهایت ۵ ساله تعریف کرد به‌طوری‌که در افق طرح ۱۰ درصد از کل ساخت‌وسازهای کشوری به عنوان هدف بزرگ بتوانند از امکانات و ظرفیت توکن مسکن بهره‌مند شوند. البته اجاره به شرط تملیک هم در قالب ابزار توکن قابل اجرا و پیاده‌سازی است که پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و منوط می‌شود به کسب تجربه اولیه از ورود این ابزار به بازار مسکن و ساختمان.
* مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس
