تاثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بر کیفیت ساختمان‌ها
این قانون با ایجاد الزام برای ثبت کلیه نقل و انتقالات در دفاتر اسناد رسمی، تلاشی در راستای مبارزه با زمین‌خواری، پول‌شویی، و کاهش دعاوی ملکی تلقی می‌شود. این قانون با ایجاد الزام حقوقی برای ثبت تمامی نقل و انتقالات ملکی در دفاتر اسناد رسمی، تحولی اساسی در نظام حقوقی مالکیت ایجاد کرده است.
با این حال، تحلیل تطبیقی اجرای این قانون خصوصا تبصره ۶ ماده ۱۰ با قوانین و مقرراتی که وظایف نهادهای اجرایی مانند شهرداری‌ها را ذکر می‌کنند نشان می‌دهد که تحقق اهداف مورد نظر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با چالش‌های جدی مواجه است. مساله اصلی، وجود شکاف میان اهداف قانونی ثبت رسمی معاملات و عملکرد اجرایی شهرداری‌ها و سایر نهادهای ذی‌ربط است. طبق مواد ۳۰ و ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴ شهرداری‌ها به عنوان مراجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجرای ساختمان و امور شهرسازی مکلفند مقررات ملی ساختمان را رعایت کنند.
همچنین طبق ماده ۲۷ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۸۳ شهرداری‌ها موظفند در صورت وقوع تخلف ساختمانی، دستور اصلاح را صادر و تا زمان رفع تخلف از ادامه کار جلوگیری کنند. طبق ماده ۲۸ همان آیین‌نامه شهرداری‌ها موظفند برای ساختمان‌هایی که مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص، پایان کار صادر نکنند. با این حال، در عمل مشاهده می‌شود، مجوزهایی نظیر پایان‌کار، عدم خلاف یا حتی سند رسمی برای ساختمان‌هایی صادر می‌شود که فاقد پروانه معتبر، یا دارای تخلفات فنی و شهرسازی هستند.
در نتیجه، قانون ثبت رسمی که قرار بود ابزاری برای تضمین مشروعیت و شفافیت مالکیت باشد، به‌طور بالقوه می‌تواند به ابزار رسمیت بخشیدن به تخلفات تبدیل شود. این فرآیند، نه تنها امنیت حقوقی معاملات را زیر سوال می‌برد، بلکه کیفیت ساختمان‌ها را نیز در معرض تهدید قرار می‌دهد. زیرا زمانی که یک ساختمان بدون رعایت استانداردهای فنی و ایمنی، موفق به دریافت سند رسمی می‌شود، خریدار آن عملا در معرض ریسک قرار می‌گیرد، بدون آنکه از کیفیت ساخت آن اطلاعی داشته باشد.
تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، نقش اساسی برای شهرداری‌ها و مراجع صادرکننده مجوزهای قانونی قائل شده است. با این حال، شهرداری‌ها در برخی موارد نه تنها به تکالیف خود عمل نمی‌کنند، بلکه با صدور گواهی‌هایی مانند پایان‌کار برای ساختمان‌های فاقد انطباق، موجب مخدوش شدن کارکرد اصلی قانون می‌شوند.
به بیان دیگر، ابزارهای نظارتی و کنترل کیفیت، در عمل دچار اختلال شده‌اند و همین موضوع اعتماد عمومی را نسبت به فرآیند ثبت رسمی تضعیف می‌کند. یکی از اهداف مهم در قوانین مرتبط با ساخت‌وساز، ارتقای ایمنی، دوام و کیفیت بناهاست.
این موضوع در مقررات ملی ساختمان به صورت صریح آمده و رعایت آن برای تمامی مراحل ساخت‌وساز الزامی است. اما وقتی نظام اجرایی اجازه می‌دهد تخلفات فنی نادیده گرفته شوند و مجوزهای قانونی برای چنین ساخت‌وسازهایی صادر شود، زمینه برای افت کیفیت و حتی بروز بحران‌های ایمنی در آینده فراهم می‌شود. از جمله این مخاطرات می‌توان به ریزش ساختمان‌ها، عدم مقاومت در برابر زلزله، و خطرات تاسیساتی اشاره کرد که مستقیما ناشی از ساخت‌وسازهای فاقد کنترل کیفی است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، در ذات خود قانونی مترقی و در راستای شفاف‌سازی روابط مالکیتی و کاهش دعاوی ملکی است. با این حال، فقدان یکپارچگی در نظام اجرایی کشور و نبود هماهنگی میان نهادهای ذی‌ربط، از جمله شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی و اداره ثبت، موجب شده است که در برخی موارد، قانون نه تنها به هدف خود نرسد، بلکه زمینه‌ساز مشروعیت‌بخشی به تخلفات گردد.
برای اصلاح وضعیت موجود و تحقق اهداف قانون، پیشنهادهای زیر ارائه می‌شود:
۱- بازنگری در سازوکارهای نظارت بر شهرداری‌ها: باید سازوکاری برای نظارت بر عملکرد شهرداری‌ها در صدور مجوزها تدوین شود تا صدور پایان‌کار و سایر گواهی‌ها صرفا پس از تایید کیفی و فنی صورت گیرد.
۲- ایجاد سامانه یکپارچه بین نهادها: ارتباط میان دفاتر ثبت اسناد رسمی، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی باید در قالب یک سامانه هوشمند و نظارتی طراحی شود تا از ثبت املاک فاقد انطباق جلوگیری شود.
۳- شفاف‌سازی اطلاعات فنی در اسناد رسمی: درج اطلاعات مربوط به کیفیت ساخت، رعایت استانداردها و نظارت فنی در سند رسمی، می‌تواند به اطمینان‌بخشی در معاملات کمک کند.
۴- آموزش و توانمندسازی عوامل اجرایی: آموزش کارکنان شهرداری‌ها و دفاتر ثبت برای شناخت کامل مقررات ملی ساختمان و ملاحظات حقوقی معاملات، ضرورتی انکارناپذیر است.
* کارشناسان رسمی دادگستری در رشته راه و ساختمان
