عوامل رکودساز بازار مسکن
اما اکنون تحت تاثیر سیاست‌های جدید مالیاتی، محدودیت قدرت خرید متقاضیان و رویکرد محتاطانه سرمایه‌گذاران قرار گرفته است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی هفته‌های اخیر زیر سطح ۱۰۰۰ دلار بوده است؛ سطحی که فاصله محسوسی با محدوده جذابیت تاریخی آن، یعنی زیر ۸۰۰ دلار دارد و همین موضوع باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به ورود سریع و گسترده به بازار شده است. برآوردها حاکی از افت تقریبی ۴۰درصدی معاملات نسبت به سال گذشته است که بیانگر عمق رکود در بازار است.
ریشه‌های این رکود را می‌توان در چند محور دنبال کرد.نبود حجم مناسب «تقاضای پایدار» در یکسال گذشته و کاسته‌شدن از متقاضیان حداقلی که در بازار با نیت سرمایه‌گذاری حضور داشتند، تورم بالای تولید مسکن و ساختمان، قیمت‌های فعلی مسکن در مقیاس دلاری، در کنار شرایط نامطمئن اقتصادی، باعث شده سرمایه‌گذاران ترجیح دهند روندها را با دقت بیشتری رصد کنند. اجرای سیاست مالیات بر عایدی سرمایه نیز رکود معاملات را تشدید کرده است و الگوی رفتاری بسیاری از فعالان بازار را به سمت نگهداری طولانی‌تر یا فروش محتاطانه دارایی هدایت کرده است. علاوه بر این، افزایش هزینه‌های ساخت و نرخ‌های بالای تامین مالی حاشیه سود پروژه‌ها را محدود کرده و سازندگان را وادار به سنجش دقیق‌تری از بازدهی پروژه‌ها کرده است.
عامل دیگری که بر رکود جاری اثر گذاشته، کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی است. نسلی که در دهه ۱۳۹۰ توان حرکت‌آفرینی در معاملات مصرفی را داشت، اکنون با هزینه‌های بالای تامین مسکن مواجه است و همین مساله ظرفیت رشد معاملات مصرفی را محدود کرده است. همچنین انتظار برای افزایش عرضه طی سال‌های آینده، به‌ویژه با تکالیف برنامه توسعه هفتم مبنی بر واگذاری بخشی از دارایی‌های غیرمولد بانک‌ها، می‌تواند ترکیب عرضه بازار را در میان‌مدت تغییر دهد.
در بازار سرمایه (بورس) نیز روندی مشابه دیده می‌شود. شاخص کل طی ماه‌های اخیر عمدتا در محدوده ۳.۱ تا ۳.۲میلیون واحد نوسان داشته و نشان می‌دهد ورود پرقدرت سرمایه‌گذاران هنوز آغاز نشده است. همان‌گونه که فاصله قیمت مسکن از محدوده جذابیت زیر ۸۰۰ دلار احتیاط سرمایه‌گذاران را افزایش داده، در بورس نیز فعالان بازار منتظر سطوح جذابیت قیمتی بالاتر و شفافیت بیشتر متغیرهای کلان هستند. این هم‌گرایی رفتاری نشان می‌دهد تصمیم‌گیری در هر دو بازار به سمت نگاه تحلیلی‌تر و بلندمدت‌تر حرکت کرده و بازگشت سرمایه‌ها احتمالا با تاخیر و تدریجی رخ خواهد داد.
با وجود رکود معاملاتی، تحلیلگران محدوده کمتر از ۸۰۰ دلار را همچنان معیاری مهم برای بازگشت سرمایه‌گذاران بلندمدت ارزیابی می‌کنند. توسعه ابزارهای مالی جدید مانند توکن‌سازی دارایی‌های ملکی و مدل‌های خرید مرحله‌ای می‌تواند در آینده ظرفیت‌های جدیدی برای بازار ایجاد کند. همچنین پروژه‌های زیرساختی و شهری، در صورت تحقق، می‌توانند سطح فعالیت بخش ساخت‌وساز را تقویت کنند.
به‌طور کلی بازار مسکن ایران نه در آستانه جهش سریع قرار دارد و نه در مسیر سقوط، بلکه در مرحله گذار به یک الگوی جدید سرمایه‌گذاری است؛ الگویی که در آن صبر، تحلیل مبتنی بر داده و انتخاب پروژه‌های دارای موقعیت و هزینه ساخت بهینه، نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت سرمایه‌گذاری خواهد داشت. انتظار می‌رود طی یکسال آینده در صورت بهبود وضعیت اقتصادی، امکان بازگشت تدریجی سرمایه‌ها به بازار مسکن فراهم شود.
* مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و ساختمانی تجارت
