تکرار تجربه شکست‌خورده
این دیدگاه که ریشه در ایده‌های پوپولیستی دارد، بر این گمان استوار است که با واگذاری زمین به افراد کم‌درآمد، دسترسی به مسکن افزایش می‌یابد. اما واقعیت نشان می‌دهد که از قضا، سرکنگبین صفرا می‌افزاید؛ زیرا در طرح آن گمان ساده، بازیگران ماهر و چیره‌دستی چون دلالان و بورس‌بازان زمین، از قلم افتاده‌اند، همان‌ها که با بهره‌گیری از شبکه‌های قدرت و سرمایه، به راحتی و اغلب مفت، این زمین‌ها را از دست تهیدستان خارج می‌کنند.
طرح مسکن مهر بنیان بر همین گمان‌های ساده داشت. چه بسیار متقاضیانی که برگ‌های سبز خود را به سبب نیازهای فوری و افق کوتاه زیست روزمره که ویژگی تهیدستان است، به ثمن بخس به دلالان فروختند. وعده‌های طرح‌های نهضت ملی مسکن هم از سال۱۴۰۰ با موانع سخت مشکلات اداری، زیرساختی، کالبدی و دلالی روبه‌رو شده و تنها بخش کمی از آن به اجرا درآمده است. اینها نشان می‌دهد که تخصیص زمین بدون سیاست‌ها و ابزارهای مدیریتی لازم، نه تنها به تهیدستان کمک نمی‌کند، بلکه انباشت سرمایه در دست گروه‌های منفعت‌طلب را بیشتر می‌کند.
از سوی دیگر، مدیران شهری هم به فروش تراکم ساختمانی که (راهکاری برای تامین درآمد شهرداری است) چهره جدیدی بخشیده و به‌عنوان راه‌حل بحران مسکن مطرح می‌کنند. این سیاست که بر پایه افزایش طبقات و تراکم جمعیتی استوار است، به ظاهر با افزایش عرضه مسکن، مشکل را برطرف می‌کند. اما این هم گمان ساده دیگری است که پایداری شهری را نابود می‌کند. فروش تراکم منجر به فشار بیش از حد بر زیرساخت‌های شهری مانند آب، برق، حمل‌‌ونقل و فضای سبز می‌شود، ترافیک و آلودگی را تشدید می‌کند و کیفیت زندگی را کاهش می‌دهد. در تهران، این رویکرد از دهه۱۳۷۰ خورشیدی رواج یافت؛ جایی که شهرداری برای کسب درآمد، تراکم را در مناطق مشخصی از تهران افزایش داد و برج‌سازی را ترویج کرد.
سیاست تراکم‌فروشی بدون رویکرد فضایی، سبب شد تا تراکم در برخی محله‌ها بیش از حد مجاز افزایش یابد که نتیجه آن نقض قوانین ساختمانی (مانند تغییر کاربری زمین) و تخریب بافت تاریخی، از میان رفتن زمین‌های ذخیره شهر و آسیب دیدن ظرفیت بوم‌شناختی شهر بود. بخشی از آسیب به پایداری شهر، افزایش وابستگی شهرداری به درآمد ناشی از فروش تراکم بود و در نتیجه برای تامین هزینه دستگاه اداری سنگین، حجیم و پر خرج شهرداری، آینده شهر و محیط‌زیست آن به حراج گذاشته شد. در نتیجه گسترش افقی شهر، مشکلات زیست‌محیطی مانند کاهش فضای سبز و افزایش آلودگی هوا بیشتر شد. نمونه دیگر، منطقه۲۲ تهران است که با فروش تراکم بی‌رویه، به یک منطقه پرجمعیت بدون زیرساخت کافی تبدیل شد و مشکلات ترافیکی و کمبود آب در آن بخشی از مشکلات را تشکیل می‌دهد.
برای درک عمیق‌تر این مسائل، باید به تحقیق پیشگامانه موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران در دهه۴۰ خورشیدی اشاره کرد. این تحقیق که از سال۱۳۳۷ آغاز شد و سال‌ها به طول انجامید، تحت رهبری احسان نراقی و پل وییی، استاد جامعه‌شناسی شهری موسسه، با عنوان «قیمت اراضی شهری» انجام گرفت و به خوبی موضوع بازار زمین را به نمایش گذاشت. در آن دوران که ایران در حال تجربه رشد سریع شهرنشینی و تحولات اقتصادی پس از اصلاحات ارضی (از سال ۱۳۴۱ شمسی) بود، این مطالعه نشان داد که قیمت زمین نه تنها عامل اصلی در شهرسازی است، بلکه انجام معاملات زمین تعیین‌کننده توسعه جغرافیایی شهرهاست، نه نقشه‌های رسمی شهری. این موسسه تاکید کرد که زمین شهری به کالایی برای سوداگری تبدیل شده و گروه‌های منفعت‌طلب، مانند «بورژوازی جدید شهری»، از این طریق به قدرت اقتصادی و سیاسی می‌رسند. این بورژوازی، پیش از ظهور بورژوازی نفتی، با خرید و فروش زمین، ثروت انباشته و ساختار اجتماعی شهرها را دگرگون می‌کردند.
تحقیق موسسه در دهه۴۰ خورشیدی، با تحلیل جامعه‌شناختی بازار زمین تهران، نشان داد که ارزش زمین نه صرفا بر اساس موقعیت جغرافیایی، بلکه محصول تعاملات اجتماعی، انتظارات جمعی و سیاست‌های مالکیت است. تحقیق توضیح می‌داد که چگونه رانت زمین به ابزاری برای انباشت سرمایه تبدیل شده است و تضاد میان مالکان و مستاجران را تشدید می‌کند. یافته‌های مهم آن تاکید بر دو نوع ارزش افزوده داشت: ارزش افزوده تجاری (مرتبط با فعالیت‌های اقتصادی) و ارزش افزوده مرکزی (وابسته به تمرکز اداری و تاریخی). این مطالعه همچنین قوانین دهه‌های ۱۳۱۰ تا ۱۳۴۰ را بررسی کرد و نشان داد که چگونه مالکیت زمین به عرصه کشمکش‌های طبقاتی تبدیل شده و به ایجاد نظام سرقفلی و مقاومت‌های اجتماعی منجر شده است.
متاسفانه، گزارش این تحقیق به‌دلیل احتمال سانسور، در سال۱۹۷۰ (۱۳۴۹ شمسی) به زبان فرانسه در پاریس منتشر شد، نه در ایران. این تحقیق که بورس‌بازی زمین را به‌عنوان ریشه اصلی بحران شهری شناسایی کرد، درسی حیاتی برای سیاستگذاران امروز است تا اشتباه گذشتگان را تکرار نکنند و برای حل مسائل مزمنی چون بحران مسکن به دنبال راه‌حل‌های ساده و جادویی نگردند.
* جامعه‌شناس شهری
سرمقاله امروز روزنامه دنیای اقتصاد را بشنوید:
