طرح ساخت ۲۰۰هزار واحد مسکونی، اینبار در «نیویورک»؛
پرواز «ممدانی» با وعده «مسکن»
شهردار جدید نیویورک می‌خواهد «اجاره‌‌‌‌بها» را دستکم برای یک‌‌‌‌میلیون واحدمسکونی «تثبیت» کند؛ منتقدان طرح ممدانی با استناد به ریشه‌های اقتصادی رشد اجاره‌‌‌‌بها، هشدار دادند دستور «فریز» مبالغ دریافتی موجرها باعث خروج از اجارهداری خواهدشد
ممدانی با یک برنامه بلندپروازانه در جهت مقرون‌به‌صرفه‌شدن نیویورک از جمله فروشگاه‌های مواد غذایی دولتی، اتوبوس‌‌‌‌های «سریع و رایگان» و «فریز اجاره‌‌‌‌بها» برخی از واحدهای اجاره‌‌‌‌ای، وارد رقابت شد. ظهور سریع زهران ممدانی و تبدیل‌شدن به‌نامزد پیشتاز در رقابت‌های شهرداری نیویورک، با وعده او برای مقرون‌‌‌‌به‌‌‌‌صرفه‌‌‌‌تر‌کردن شهر تقویت شد. او چهار پیشنهاد سیاستی برجسته را مطرح کرد. او با استفاده از یک کمپین، بر هزینه‌ها و کیفیت زندگی در نیویورک تمرکز‌کرده و وعده مراقبت از کودکان جهانی، توقف رشد اجاره‌‌‌‌بها، سفر رایگان با حمل‌ونقل عمومی و فروشگاه‌های مواد غذایی تحت‌مدیریت شهر را داد.
اگرچه این پیام درمیان نیویورکی‌‌‌‌هایی که از نظر استطاعت مالی تحت‌فشار هستند، بسیار مورد‌توجه قرارگرفت، اما طرح پرداخت او جای سوال دارد. او تعهدات بزرگی در مورد مسکن، حمل‌ونقل و مراقبت از کودکان داده و اکنون سوال این است که آیا می‌تواند به آنها عمل کند؟ در شهری که از جمله به‌سرعت بالای زندگی خود افتخار می‌کند، نیویورکی‌‌‌‌ها چقدر در مورد استقرار ممدانی در سمت خود صبر خواهند کرد؟
روند تورم اجاره در آمریکا
اینکه بسیاری از جوانان نیویورک هرگز نمی‌توانند جایی مانند منطقه مرفه وستچستر را بخرند، بخشی از محورهای برنامه ممدانی است که بر هزینه‌های زندگی تمرکز دارد. پیشنهاد ثابت نگه‌داشتن اجاره‌‌‌‌بها برای نزدیک به یک‌‌‌‌میلیون آپارتمان با اجاره تثبیت‌‌‌‌شده در شهر (چیزی حدود ۵۰درصد از کل واحدهای اجاره‌‌‌‌ای نیویورک) می‌تواند ساده‌‌‌‌ترین فکر برای دستیابی به این هدف باشد. نگه‌داشتن میزان اجاره‌‌‌‌بها در سطح فعلی خود نیاز به هزینه‌های جدید توسط شهر ندارد، اما این طرح می‌تواند صاحبان ساختمان را ملزم به تحمل هزینه‌های بیشتر، از جمله نگهداری ساختمان‌های قدیمی‌‌‌‌تر و مالیات بر املاک کند که در این‌صورت، واکنش سمت عرضه مسکن اجاره‌‌‌‌ای را به‌همراه خواهدداشت.
منتقدان این طرح نگرانی‌هایی را مطرح کرده‌اند مبنی‌بر اینکه توقف رشد اجاره‌‌‌‌بها با توجه به نرخ تورم امکان‌پذیر نیست، ضمن آنکه این ایده نمی‌تواند افزایش اجاره‌‌‌‌بها برای واحدهای با نرخ بازار و نیاز فوری به ساخت سریع مسکن مقرون‌به‌صرفه‌تر را برطرف کند. ممدانی طرح جداگانه‌‌‌‌ای دارد که بر ساخت ۲۰۰هزار واحد مقرون‌به‌صرفه در طول دهه‌آینده متمرکز است.
ریشه‌های اقتصادی «تورم اجاره»
به گزارش نیویورک‌تایمز، نیویورک مسلما گران‌‌‌‌ترین شهر آمریکا است. قیمت مواد غذایی سرسام‌‌‌‌آور است (تعرفه‌‌‌‌ها قطعا کمکی نکرده‌‌‌‌اند) و اجاره‌‌‌‌بها در حال افزایش است. میانگین اجاره‌‌‌‌بها در منهتن در ماه ژوئیه به ۴۷۰۰دلار رسید که نسبت به مدت مشابه در سال‌گذشته ۹.۳درصد افزایش داشته‌است. جست‌وجوی آپارتمان به یک جنگ فرسایشی در بازار اجاره‌‌‌‌نشینی تبدیل شده‌است. صف‌‌‌‌های طولانی برای مکان‌هایی که حتی از راه دور مقرون‌به‌صرفه هستند و جنگ‌های پیشنهاد قیمت به امری عادی تبدیل شده‌است. همچنین داده‌های دفتر آمار آمریکا نشان می‌دهد، در سه‌‌‌‌ماهه اول سال۲۰۲۵، میانگین اجاره‌‌‌‌بها در شهر نیویورک ۳۳۹۷ دلار در ماه ثبت شد که نسبت به سال‌گذشته ۱۷۹ دلار یا ۵.۶درصد افزایش داشته‌است.
میانگین اجاره‌‌‌‌بها برای آپارتمان‌‌‌‌های تا 2 خواب در شهر نیویورک 3365 دلار بود که نسبت به سال‌قبل 226 دلار یا 7.2درصد افزایش داشته‌است. تورم مسکن در آمریکا طی یک دهه‌اخیر و به‌ویژه از زمان همه‌‌‌‌گیری، مستاجران آمریکایی و بهطور خاص در کلان‌‌‌‌شهرها را با مشکلات بسیاری همراه کرده‌است. بر اساس داده‌های دفتر آمار کار آمریکا، تورم اجاره آمریکا در سپتامبر ۲۰۲۵ به 3.6درصد رسید‌که پایین‌ترین میزان از اکتبر ۲۰۲۱ به‌شمار می‌رود. تورم اجاره در ایالات‌متحده از سال۱۹۵۴ تا ۲۰۲۵ بهطور متوسط 4.2درصد بوده‌است و تا پیش‌‌‌‌از تورم دوران کرونا، حدود 3درصد در نوسان بود. نرخ تورم اجاره مسکن در ژوئن ۱۹۸۰ به بالاترین حد خود یعنی 20.8درصد و در آوریل ۲۰۱۰ به پایین‌ترین حد خود یعنی 0.7درصد رسیده بود. بهطور کلی، وزن شاخص اجاره مسکن 32درصد از سبد مصرف‌کننده را تشکیل می‌دهد.
بررسی‌‌‌‌ها از میانگین اجاره‌‌‌‌بها در آمریکا در بازه 10ساله نشان می‌دهد؛ از سال۲۰۱۵ تا ۲۰۲۵، میانگین اجاره‌‌‌‌بها در ایالات‌متحده سالانه 5.4درصد بوده، درحالی‌که تورم عمومی بهطور متوسط سالانه 2تا 3درصد است. در سال۲۰۲۵، به‌نظر می‌رسد سرعت افزایش اجاره‌‌‌‌بها تا حدودی کاهش‌یافته و پیش‌بینی‌‌‌‌ها حاکی از کاهش رشد اجاره‌‌‌‌بها در بسیاری از مناطق بسته به نوع ملک به محدوده ۲ تا ۴درصد است. طبق گزارش سامانه معاملات املاک «زیلو»، در آغاز سال2015، میانگین اجاره‌‌‌‌بها در آمریکا تقریبا 1350 دلار در ماه بود. از ژوئن 2025، این عدد به حدود 2100 دلار افزایش یافته‌است. این افزایش مداوم اجاره‌‌‌‌بها، بازتابی از افزایش قیمت‌ها پس از همه‌‌‌‌گیری است، اما میزان اجاره‌‌‌‌بها بهطور مداوم از نرخ تورم عمومی پیشی گرفته و نشان‌دهنده یک مشکل ریشه‌‌‌‌دار در عرضه و مقرون به صرفه‌بودن در بازار اجاره است. تورم اجاره مسکن آمریکا به دولیل تورم عمومی و کاهش عرضه از زمان همه‌‌‌‌گیری به بالاترین میزان افزایش داشته‌است.
تورم اقتصادی در آمریکا از سال2021، منجر به کاهش قدرت خرید مردم برای مسکن شد، در نتیجه با افزایش مستاجران، اجاره‌‌‌‌بها نیز افزایش‌یافت. همچنین با توجه به کسری موجودی مسکن در آمریکا در بازه زمانی 2018 تا 2022، به دلیل افزایش تقاضا و کاهش چشمگیر عرضه، تورم اجاره مسکن در آمریکا افزایش‌یافت. در طول پنج سال‌گذشته، اجاره‌‌‌‌بها بهطور قابل‌توجهی سریع‌تر از درآمد خانوارها افزایش یافته‌است. اجاره آپارتمان‌‌‌‌ها 29درصد افزایش یافته، درحالی‌که اجاره خانه‌‌‌‌های تک‌‌‌‌خانواری بیش از 41درصد افزایش داشته‌است. در همین‌حال، درآمد خانوارها در همین دوره با سرعت بسیار کمتری افزایش یافته‌است: از سال2019 تا 2023، میانگین درآمد خانوار در ایالات‌متحده تنها از 68700 دلار به 80610 دلار افزایش یافته‌است که تنها 17درصد افزایش را نشان می‌دهد.
این اختلاف، مشکلات مربوط به استطاعت مالی برای اجاره را، به‌ویژه برای مستاجران در شهرهای پرتقاضا در سراسر آمریکا، تشدید کرده‌است. طبق گزارش اداره سرشماری ایالات‌متحده، فشار مالی کاملا مشهود است، زیرا بسیاری از مستاجران اکنون بیش از 30درصد از درآمد خود را به هزینه مسکن اختصاص می‌دهند. افزایش هزینه‌های زندگی این چالش‌ها را تشدید می‌کند، به‌طوری که قیمت اقلام ضروری مانند مواد غذایی و انرژی نیز افزایش می‌‌‌‌یابد. منتقدان طرح مسکن «ممدانی» نگرانند که تثبیت اجاره‌‌‌‌بها، عرضه مسکن جدید را تضعیف کند. اگر یک کلان‌‌‌‌شهر با بیش از 8میلیون نفر جمعیت ثابت کند که اتوبوس‌‌‌‌های رایگان، اجاره‌‌‌‌بهای ثابت و مراقبت از کودکان یارانه‌‌‌‌ای می‌تواند در یک بافت آمریکایی جواب بدهد، می‌تواند الگوی جدیدی در جهان باشد.
طرح‌های «رایگان‌‌‌‌سازی» خدمات شهری؛ مزایای غیرضروری؟
زهران ممدانی همچنین، حمل‌ونقل عمومی را به یک موضوع کلیدی در مبارزات انتخاباتی خود تبدیل کرد و بر سریع‌تر و رایگان‌‌‌‌تر‌کردن اتوبوس‌‌‌‌های شهری تمرکز داشت. روزانه بیش از یک‌‌‌‌میلیون نفر از اتوبوس استفاده می‌کنند و این سیستم عمدتا توسط نیویورکی‌‌‌‌های طبقه کارگر استفاده می‌شود. این اتوبوس‌‌‌‌ها به کندترین اتوبوس‌‌‌‌های کشور معروف هستند و بهطور متوسط با سرعت هشت مایل در ساعت حرکت می‌کنند. ممدانی می‌خواهد سرعت اتوبوس‌‌‌‌ها را افزایش دهد و خطوط اتوبوس بیشتری بسازد، از جمله مسیرهای اتوبوس که اتوبوس‌‌‌‌ها را بر خودروها اولویت می‌دهند. به‌عنوان مثال، مسیری در خیابان چهاردهم منهتن که تقریبا تمام ترافیک را به‌جز اتوبوس‌‌‌‌ها و کامیون‌‌‌‌های تجاری مسدود می‌کند، محبوب بوده‌است. او پیشنهاد گسترش یک برنامه آزمایشی در دوران همه‌‌‌‌گیری برای حذف کرایه در تمام اتوبوس‌‌‌‌های شهر نیویورک را داده بود.
ممدانی برای بهبود خدمات، قصد دارد خطوط اتوبوس اختصاصی بیشتری را در سطح شهر اضافه کند تا زمان سفر را کاهش داده و از ازدحام جلوگیری کند. او قصد دارد با افزایش نرخ مالیات شرکت‌های ایالتی و افزایش مالیات بر درآمد ساکنانی که بیش از یک‌‌‌‌میلیون دلار در سال‌درآمد دارند، بودجه برنامه اتوبوس رایگان را تامین کند. اندرو کومو، فرماندار سابق نیویورک که به‌عنوان یک نامزد مستقل در انتخابات شرکت کرده‌بود، از این طرح انتقاد کرد. او آن را «مزایای غیرضروری برای نیویورکی‌‌‌‌های ثروتمندی که از اتوبوس استفاده می‌کنند و می‌توانند کرایه را بپردازند» نامید.
هزینه وعده‌‌‌‌های «ممدانی»؛ خروج از شهر
ممدانی باید حمایت ذی‌نفعان مهم را جلب کند، بودجه‌‌‌‌ای برای پرداخت هزینه برنامه‌‌‌‌ها پیدا کند و اعضای مناسب کارکنان را استخدام کند تا از موفقیت آنها اطمینان حاصل شود. برآورد هزینه‌های سالانه نشان می‌دهد، این سیاست‌ها می‌توانند سالانه نزدیک به ۷میلیارد دلار هزینه داشته‌باشند. اگر همه آنها اجرا شوند، هزینه آن از بودجه اداره شهر بیشتر خواهد بود.
اما سوال مهمی که مطرح می‌شود، این است که او چگونه هزینه طرح‌ها را پرداخت خواهد کرد؟ ممدانی می‌خواهد با افزایش مالیات بر درآمد ساکنان ثروتمند و مالیات شرکت‌ها بر مشاغل، ۹میلیارد دلار درآمد جدید جمع‌‌‌‌آوری کند؛ پیشنهادی بحث‌‌‌‌برانگیز که نیاز به حمایت قانون‌گذاران ایالتی دارد. او همچنین می‌خواهد قراردادهای شهری را ساده‌‌‌‌تر کند، حسابرسان بیشتری را برای اجرای قانون مالیات استخدام کند و جریمه‌‌‌‌های بیشتری دریافت کند، سه اقدامی که به گفته او می‌تواند سالانه یک‌‌‌‌میلیارد دلار اضافی جمع‌‌‌‌آوری کند. این تغییرات به احتمال زیاد به‌عنوان بخشی از روند بودجه، نیاز به حمایت شورای‌شهر دارند.
او می‌خواهد بالاترین نرخ مالیات شرکت‌ها را از 7.25درصد به 11.5درصد (5میلیارد دلار) افزایش دهد تا با نرخ نیوجرسی مطابقت داشته‌باشد. منتقدان او می‌گویند؛ این شهر در حال‌حاضر نرخ مالیات بالایی دارد و این تغییرات می‌تواند ساکنان و مشاغل ثروتمند را به ترک شهر ترغیب کند. ممدانی همچنین قصد دارد مالیات نیویورکی‌‌‌‌هایی که سالانه یک‌‌‌‌میلیون دلار یا بیشتر درآمد دارند را 2درصد افزایش دهد. به‌عنوان مثال، کسی که یک‌‌‌‌میلیون دلار درآمد دارد، ۲۰هزار دلار اضافی مالیات بر درآمد شهر پرداخت خواهد کرد.
